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房地产未来发展趋势：①城市之间房价差距明显，政府在城镇化道路上，想要使大中小城市能够均衡发展。但公共资源无法均衡分配，更多集中在首都，特区和一些省会城市，以至于马太效应日益明显，在过去5年里，北京上海和深圳三大城市，成为人口增长中心，同时郑州，泉州等小城市人口也增长迅速，在资金增量上，北上深，成都，杭州，南京成为明星城市。②大城市房屋出现资产化，一线城市和部分二线城市的中心区的物业日益资产化，中小城市尤其是一些人口流失的城市，将回归房屋自身的居住和商业办公的属性。对于多数年轻人来说，再也不用承受住房的压力，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。③小户型崛起，比如，在一些大城市中心区，会出现20来平米的小公寓，可以通过创造出丰富的生活场景。
现在银川房地产的发展趋势是什么？
136****9813 | 2014-02-16 14:06:46
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银川买房交流群-68群（336）
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房价短期下跌为不可逆转的大趋势，长远看涨。国家调控政策出台算是精明的了，先出台的政策是国八条，限购，适用房等都是调控销售的，致使现在的房子交易少之又少；现在出台的是紧缩货币政策，央行再次加银行准备金率0.25个百分点至20.5%的历史高位，银行回收贷款补充准备金率必然迫使开发商降价销售回笼资金，国家统计局刚出的报告显示，5月初以来，几大一线城市已有不同程度的降幅，只是我们，老百姓没有感受而已。在紧缩货币的持续下，对房地产行业造成的犹如灭顶之灾(房地产业可能会出现重新洗牌），这种降价状况将继续扩大，二三四线城市将不可逆转跟随。长远来说，调控不能以牺牲经济为代价，要保经济增长还得靠房地产带动，人民币的继续**将继续带动物价的上涨，未来几年这种状况无法改变，房价会呈慢爬上涨趋势。
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1.我国房市已进入调整期，但不会崩盘。理由如下：一是房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩盘。2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。并且，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。同时，从目前的政府财政收入来看，根据国土资源部公报数据，2004年-2006年，全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1月-11月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近20%，卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。甚且，如果房价崩盘，可能会使房市丧失进一步发展的基础，并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。 二是我国房价价格偏离幅度不大，决定来其跌幅有限。由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段，房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。参考日本和香港的历史，我们认为，我国一线城市的房价收入比将在10-12间达到高位平衡。对于二线城市，由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距，因此，我们认为二线城市的房价收入比在8-10倍的范围内是较为合理的。而目前，我国一线城市的房价收入比在15左右，除深圳偏离正常价格上限约40%外，北京、上海偏离的幅度并不大，这也决定了其调整幅度有限。考虑到收入增长因素，上述一线城市的房价偏离幅度将逐步收窄。假设房价不跌，人均可支配收入年均增幅10%，北京、上海的房价在2009年将进入合理区间，深圳的偏离幅度也将回到20%以内，而目前深圳的房价总体已下跌约30%左右，已进入动态的合理区域。二线城市中，部分城市房价过高，同样存在调整需求。根据我们测算，2007年四季度，杭州为16，与一线城市差不多；武汉为11，天津为11.5，处于较高的价位；重庆为7.8，处在合理范围内。由于二线城市中各个地区的差别较大，难以用同一个标准来衡量，但总体上来看，房价偏离的幅度同样不大，考虑收入增长情况，房价将在09年进入合理区域。 三是我国经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在。我国今年的经济增长率将达到10%以上，明年也可能保持在较高的水平上，人均收入增长率也不会降低；同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。同时，我国的金融机构、房地产商和已购房者也不会允许房价调整幅度太大。故这段时间出现了房地产商和金融机构联合向政府呼吁“救市”的传闻。
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产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工产业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。目前，我国产业地产市场主体企业众多，有外资企业、国有企业、民营企业、集体企业等多种所有制性质的企业，这些企业中有全国性的综合房地产企业，也有区域性专业工业地产企业。总体而言，市场竞争较为充分，呈自由竞争市场结构。进一步分析造成我国我们产业地产这种市场结构的原因，前瞻认为条块分割是造成这种市场结构的主要推手，而非我们一般认为的企业竞争所带来的结果，区域性是产业地产重要的特点。随着中国改革开放的深入，沿海地区、改革试点区原有的政策优势、资本优势和交通区位优势在能源、原材料、劳动力缺乏和环境承载力的多重制约下，呈现出边际产业递减的趋势，沿海地区、改革试点区的经济发展严重依赖资源、资本和劳动力的大量投入，而劳动力和土地成本等价格的攀升导致了部分企业投资的转移。工业企业生产设备逐步向内地转移，北京，上海作为全国**主要的城市，成为跨国公司地区总部和研发中心的理想基地。广州等主要工业城市将成为航空、制药等更多精密制造业的理想基地。土地成本的上升，拥有大量土地资源和廉价劳动力的二线城市区位优势凸显，如天津以其距离首都北京仅140公里的地理优势，成为一些希望在北京周边扎根的企业的良好选择，处于西部的二线城市成都也吸引了英特尔等大型跨国企业的入驻。中国经济新的产业布局特征对企业选址的决定因素不容忽视，沿海的部分制造业逐渐往中西部转移，在华的跨国公司中也开始出现整合工业资源的潜在趋势，这对刚刚起步却又充满生机的产业地产市场而言，意味着空前的发展机遇，将成为推动产业地产理性扩张的新诱因。
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哪么,目前房地产市场此轮调整的时间有多长?幅度有多大?何时见底?我国房地产市场的未来走向又是如何呢? 1.我国房市已进入调整期,但不会崩盘。理由如下: 一是房地产是我国的支柱产业,政府不允许房价崩盘。2000年以来,我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额,2006年、2007年更是连续两年超过10%,是事实上的支柱性行业。并且,房地产业的产业链条很长,对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用,关系到整个经济的发展状况。同时,从目前的政府财政收入来看,根据国土资源部公报数据,2004年-2006年,全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元,2007年1月-11月为9130亿元,占全国财政收入的比重接近20%,卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费,两者合计约占财政收入的27%,若考虑相关建材、建筑等行业,贡献的收入就更大了。甚且,如果房价崩盘,可能会使房市丧失进一步发展的基础,并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。 二是我国房价价格偏离幅度不大,决定来其跌幅有限。由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段,房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。参考日本和香港的历史,我们认为,我国一线城市的房价收入比将在10-12间达到高位平衡。对于二线城市,由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距,因此,我们认为二线城市的房价收入比在8-10倍的范围内是较为合理的。而目前,我国一线城市的房价收入比在15左右,除深圳偏离正常价格上限约40%外,北京、上海偏离的幅度并不大,这也决定了其调整幅度有限。考虑到收入增长因素,上述一线城市的房价偏离幅度将逐步收窄。假设房价不跌,人均可支配收入年均增幅10%,北京、上海的房价在2009年将进入合理区间,深圳的偏离幅度也将回到20%以内,而目前深圳的房价总体已下跌约30%左右,已进入动态的合理区域。二线城市中,部分城市房价过高,同样存在调整需求。根据我们测算,2007年四季度,杭州为16,与一线城市差不多;武汉为11,天津为11.5,处于较高的价位;重庆为7.8,处在合理范围内。由于二线城市中各个地区的差别较大,难以用同一个标准来衡量,但总体上来看,房价偏离的幅度同样不大,考虑收入增长情况,房价将在09年进入合理区域。 三是我国经济的基本面未变坏,支持房价的诸多因素仍然存在。我国今年的经济增长率将达到10%以上,明年也可能保持在较高的水平上,人均收入增长率也不会降低;同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。同时,我国的金融机构、房地产商和已购房者也不会允许房价调整幅度太大。故这段时间出现了房地产商和金融机构联合向政府呼吁“救市”的传闻。四是从我国历次的房市周期和其它国家的房市周期来看,此轮调整的时间大概为两年。从我国90年代以来的几次房市周期来看,我国房市的调整时间大概都在两年左右,如1993-1997年的周期中,95-97年为调整期;1998-2003年的周期中,02-03年为调整期。此外,从国际上的历史经验来看,日本的六十年代中期和七十年代中期,美国的六十年代末和七十年代末,以及香港的九十年代中期,房地产市场出现的短暂调整,都是两年左右的周期。 因此,可以判断房价的总体调整幅度不会超过30%,调整时间大约在两年。 2.我国房市中长期供应仍然偏紧,未来的发展前景趋好. 虽然短期内,房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求,但从中长期来看,供应依然偏紧。从需求来看,我国目前城市化率约为45%,正以每年1%左右的速度快速增长,保守估计,每年有约1300万人口进入城市,按目前人均27平米计算,这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米,以平均使用50年计算,每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外,目前城镇人口已接近6亿,改善性住房需求按0.5平米/人/年计算,这部分需求约3亿平米,上述几项总需求接近10亿平米,而2007年的竣工量只有5.8亿平米,缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看,近几年来,全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势,2005-2006年,竣工销售比约0.87,2007年下降至0.76,供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降,土地购置面积也未相应增长,近三年来明显低于销售面积,这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。从四大一线城市来看,其情况基本类似,但2007年新开工面积与销售面积之比只有0.91,因此,在价格得到适当调整后,供不应求的情况将会继续出现。 从决定我国房市的长期因素来看,这些因素不仅没有发生大的变化,而且在未来会进一步发挥其作用。这些因素包括: 一是人口因素。即随着人口的增加,对住房的需求就会增加,从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作,他们会释放出巨大的购买力和需求,从而刺激我国房地产的发展。而本世纪初我国的婴儿出生量还在高位运行,故预计到2030年间,我国每年新增的参加工作的年轻人口都会较多,从而对住房的需求也会在高位运行。 二是收入因素。即随之人们的收入的增加,特别是收入跨越某个范围后,人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变,从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。根据世界银行研究报告,人均GDP在1500美元时,房地产业进入快速发展时期;当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时,就可以确定为主导产业,而当占GDP总量的10%到12%时,之后增长便趋于平缓。基于上述判断,2004年,中国人均GDP已经达到1500美元,而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5%到6%。因而我们可以判断,当前我国已进入房地产业的快速发展期。另外高盛公司的研究报告则显示,从现在起,人均收入超过3000美元的中国中产阶层人口将快速增长,这种状况会持续到2035年左右,中产阶层人口将达到14亿左右,直到2050年。这可能转化为持续的购买力,从而促进房地产业的持续发展。 三是城市化因素。即随着一国城市化的发展,房地产业也会得到很大的发展,城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。对城市化与房地产业发展之间的关系,理论界有一条著名的“纳什姆曲线”。美国城市地理学家纳瑟姆所提出的“纳瑟姆曲线”认为:发达国家城市化过程包括两个拐点,当城市化水平达到30%时,第一个拐点出现,代表城市化发展进入势头极为迅猛的高速阶段;之后,当城市化水平超过70%之后,出现第二个拐点,代表经济发展进入超于平缓的成熟阶段。根据数据统计,2005年中国城市化率为42.99%,预计到2020年会达到60%,在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1300万,房地产行业无疑是**直接的受益者。而且,城市化的过程也是收入增加的过程,从而也是我国住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的过程,这也会促进我国房地产业的长期持续发展。 以上这三个因素综合分析,可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期,并且可以维持较长时期的较快发展。 3、我国房市其它方面的趋势: 我国房地产市场其它方面在未来会发生以下变化: (1)价格会逐渐趋于合理。 随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加,我国房市未来的价格会逐渐趋于合理,房价收入比进入一个可维持的空间。 (2)供需结构会得到优化。 一是高档住宅的比重会有所下降,经济适用房和廉租房的比重会上升;二是供求失衡的状态会有所改善,供求的匹配程度会得以提高。 (3)市场秩序会逐渐改善。 在竞争的压力和政府的监控下,房地产开发公司的行为会逐渐规范;各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来,其行为也会得到规范;相关制度建设也会逐渐得以改善。 (4)市场集中度会得以提高. 随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因,一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场,或被其它大的房地产商兼并收购,从而市场集中度会得以提高。 (5)政府行为会得以规范. 随着政府自身制度建设和监管的加强,随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰,政府(尤其是地方政府)及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。 总之,我国房地产市场在经过此轮调整后,会进入到把一个健康、繁荣、快速发展的新时代。
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