农村土地流转后原机械设备如何处理，有无政策法规

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  １０月１日，一份据称是能掀起全国新一次土地“革命”的法规将在广东率先实施。广东省以“政府令”的形式发布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（下称《办法》）规定，集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。
  
  困扰广东及国内多年的土地紧缺难题可望得到破解。据了解，对农村集体建设用地流转，国家目前没有专门的，而此份《办法》是国内第一份对农村建设用地流转入市具有法律效应的实操性文件，被解读为中国土地政策的新一场“革命”。
  
  破解土地供需矛盾
  
  １０月１日之后，受尽“缺土少地”之苦的广东省将获得充足的土地“支援”，源源不断的农村集体土地交易将打破这种“缺地困局”。
  
  据了解，广东新出台的这一《办法》对集体建设用地使用权的流转范围、用途限制、流转的程序和流转后的收益及法律责任等问题都作了具体明确的规定。农民不再受“占地”之苦，政府也走出缺地之困。《办法》使农村集体土地直接入市拥有了合法地位，对农地出让、出租、转让、转租和抵押等行为都给予了颇具可操作性的具体规定。城乡统一、以用途管制为中心的土地管理制度首先由广东破题。
  
  “我们在调研中发现，发达地区由于土地供需矛盾日益加剧，在５年内几乎无地可征。例如苏州、无锡等地就面临这种情况，给引资带来了极大的困难。”国务院发展研究中心农村部部长谢扬这样对记者说。这一矛盾在珠三角地区同样突出，而农村集体建设用地上市能解决一部分土地紧缺问题。
  
  广东省人民政府发展研究中心副主任、专家王利文对记者介绍，在地方招商引资的过程中，这些集体用地由于产权不清晰，也拿不到产权证，土地的“身份不明”使得一些想来的外商止步门前，也成了困扰当地政府的一大难题。
  
  有关资料显示，珠江三角洲地区农村集体建设用地占全部建设用地总量的５０％以上，这些用地的流转是补充城市用地的一条重要路径。
  
  “是政府规定，不是人大条例”
  
  《办法》在给广东带来诸多“利好”之后，更多的“利空”因素也显现出来。广东省的这份地方性规章与国家大法相冲突，这给《办法》的实行置下障碍。
  
  记者了解到，《办法》与《土地管理法》有根本上的冲突。《土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”法规里也明确规定，农民集体所有的土地必须征为国有后才能出让。
  
  而２００４年由国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》对原有土地政策虽有松动，但也缺乏可操作性。《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“在符合的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”。但这份文件并没有具体的操作办法，而基层的多年试点，也不见“农地入市”的全国性改革措施和法规出台。
  
  “由于原有的法规对农村建设用地流转的不可操作性，土地出租、转让等流转行为仍然是隐性地进行。”广州番禺区政府综合调研科科长傅铭深说，虽然之前在流转管理办法上有条例参考，但都难以操作。《办法》即将生效，广东省内的各地区都寄予了厚望，但业内人士也担忧，《办法》其实与《土地管理法》有冲突的地方，这些冲突今后将如何解决。
  
  广东省法制办法规处赵副处长表示，《办法》与《土地管理法》是有些不大一致，但现在农村土地在放开，实际上各地的农村土地也在流转。现在政府在进行规范，至今还没遇到操作冲突。但对于这份《办法》的法律效用，赵副处长也表示，现在只是政府的规章制度，不是人大的条例。
  
  土地供需矛盾的突破口？
  
  有关专家告诉记者，一份名为《非农建设用地管理条例》的建议稿今年已经纳入全国人大立法程序，具体内容是规范农村非农建设用地流转的问题。但今年内出台的可能性非常小。
  
  中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云表示，现在解决“非农建设用地”问题迫切需要建立政策规范，对非农建设用地建立统一的规划、建设和管理机制。只有在法律法规方面予以完善，非农建设用地才会成为解决土地供需矛盾的一个突破口。
  
  记者了解到，各地都在进行土地规划的修编工作，而土地供求矛盾已经越来越成为发达地区的“心头之痛”，而本轮土地利用规划纲要修编也将面临着保护农地和经济快速发展之间的矛盾。
  
  “所以广东省对非农建设用地流转管理的破题，对于这次修编工作是具有重要意义的。”有专家对记者表示，非农建设用地使用权可上市流转的做法，将有利于盘活农村原有的建设用地。
  
  虽然广东的做法走在了前面，但邹晓云也告诉记者，对于国有土地使用权，国务院有明确规定转让的条件、转让的范围、转让办法，而对非农集体土地使用权的转让至今还没有一部相关的法规。

  查看全文↓ 2014-05-25 19:20:03

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• 问 全国农村土地流转政策有哪些？
  答

  一、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录,严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。 二、建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能,明确入市范围途径。 三、改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。

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• 问 农村土地流转政策是怎样的
  答

  1、国有化方案对于农村集体土地所有权的改革而言，集体土地国有化能够得到中国政治体制的支持，有利于国土综合整治，有利于土地管理和国家对农村经济的宏观调节，且符合农业生产规模化经营的要求。但是农民的心里能否接受的问题。在1956年，中国实际农业合作化的时候，就曾提出过国有化方案，之所以没有采纳，主要拍引起农民的误解。“如果说，在当时党风、政风相当廉政，各级政府在农民心中享有很高威信、社会十分稳定的情况下，尚且有这样的顾虑，那么在今天我们受到腐败现象和其他种种社会不稳定因素严重困扰的情况下，这个问题就更应该加以慎重的对待。总之，国有化方案如果无法克服上述种种困难，而“匆忙的采用政治手段强行推之，将导致另一个‘合作化运动’的悲剧，确须慎之又慎”。2、私有化方案这种方案首先不为我国现行的政治体制所接受。我国是社会主义国家，而坚持公有制的主体地位是社会主义制度的主要特征之一，集体所有利的公有制的重要组成部分，这样，坚持社会主义道路，就必须坚持土地公有制(土地是集体财产的主要部分)。因此，实行土地私有化的改革必然遭到基础政治制度的强烈反对。其次，私有化后的土地兼并问题，“土地兼并是中国历史上困扰中国土地制度并影响中国政治生活和经济生活的一大问题” 。在当代，如果出现这种情况，其结果不仅仅是扩大农村贫富差距，而且可能导致大量的农民涌入城市，这给城市的就业、居住、治安等问题增加压力。3、多种所有权并存的方案这种方案是部分取消集体土地所有权，实行农村土地混合所有的方式，即国家所有、集体所有和个人所有并存的局面它在于调和前两种方案。4、回避集体土地所有权，强调以利用为中心的土地制度改革思路这种观点主张以物的“利用”为中心代替物的“所有”为中心，通过改革用益物权制度解决农村土地制度问题。2002年8月29日，通过的《农村土地承包法》就是这种思路的直接反映、整部法律仅有一个条文间接提到有关集体土地所有权的问题，但这种观点和立法思路也是不现实的。首先，这种思路无法克服农村集体土地制度改革中**严重的顽症——所有权主体虚位。由于所有权主体虚位，那么，实际掌握土地支配权的少数乡村干部便可以随意侵害和干涉土地使用人，使土地承包关系不稳定，如果不通过一定的法律机制来控制发包方滥用所有权限，那么将土地承包经营权由债权性变为物权性的成效也就要大打折扣。因为无论土地承包经营权是债权抑或是物权，对发包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至于承包方是以违约还是以违法作为请求发包方承担民事责任的依据，在后果上是微不足道的。可见，这种改革方案虽有一定的积极意义，但绝非釜底抽薪之策。其次，用益物权的种种理论与规则皆是围绕所有问题而顺利展开。对所有权的尊重仍是建立用益物权的必要前提，对财产归属的强调仍然是有重要的现实意义。因而，中国农村集体土地制度的立法还是不能忽视有关所有权的规定。

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• 问 农村土地怎么流转？
  答

  日前由农业部制定的《农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）》（以下简称《规范》）正式印发。《规范》从交易主体、交易条件、交易品种等多个方面对土地流转市场运行提出了规范。《规范》指出，4类农村土地的经营权可以流转：（一）家庭承包方式取得的土地经营权；（二）其他承包方式取得的土地经营权；（三）集体经济组织未发包的土地经营权；（四）其他依法可流转交易的土地经营权。《规范》对流入方进场交易特别提出，集体在组织统一流转农户通过家庭承包方式取得的经营权时，要有书面委托书；未发包集体土地经营权流转时，要提供农村集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表签署同意流转土地的书面证明。《规范》指出，农村土地经营权流转交易应具备以下条件：（一）权属清晰无争议；（二）交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，且有流转交易的真实意愿；（三）流出方必须是产权权利人，或者受产权权利人委托的组织或个人；（四）流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。《规范》指出，农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体，以及具备农业生产经营能力的其他组织或个人均可以依法在农村土地经营权流转交易市场进行交易。

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• 问 什么是农村土地流转?农村土地流转的目的是哪些?
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  土地确权后，就可以进行自由流转了，这是为推行农业合作社做准备，也就是常说的规模农业，农民以土地参股的形式加入，其实又是变相的走大集体，从一个极端走向另一个极端，真心在帮你期待采纳，

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• 问 什么是农村土地流转?农村土地流转的目的是什么?
  答

  农村土地流转的意思是，将农村承包经营的土地，在承包农户自愿的基准上，流转给需要土地进行农业生产的个人或者企业，进行规模化农业生产经营。农村土地流转的形式主要有以下几种：1、转让。承包户将土地承让给他人，由他人与村集体签订承包合同。2、出租。承包户将土地租赁给他人，由他人在租赁期内实际使得土地。3、转包。承包户将土地转包给他人，由他人代为承包经营土地。4、互换。承包户将土地与他人的承包地互换，以更大发挥土地的价值和方便生产。

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