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以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。
全部3个回答>深圳探索“以房养老”政策有哪些
142****4451 | 2016-04-27 18:20:16
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144****5847
2015年12月8日，《深圳市养老服务业发展“十三五”规划（征求意见稿）》在市民政局官网上征集意见，该意见稿提出，深圳市将探索子女与父母同住减工资所得税。 新增3000张养老床位 据了解，到2015年底，深圳市养老床位将达到8000张以上，每个街道建成1家社区老年人日间照料中心。实现90%的老人居家养老，7%的老人社区养老，3%的老人通过机构养老，“9073”社会养老服务体系基本形成。 但深圳的养老形势依然严峻。据统计，预计到2020年，深圳60岁以上户籍人口数将从2015年末的25万人左右增加到40万人，常住老年人口数将从49万人增加到76万人。如何应对？意见稿中提出，“十三五”期间，深圳市拟新增养老床位3000张。全市每千名户籍老年人拥有养老床位数35张，全面提升养老机构的服务和经营管理水平。 养老机构设立许可权限下放至各区（新区）此外，意见稿提出，将加大社会化养老探索力度，加快公办养老机构体制改革，引入基金会、社会组织和公共人物等多元主体，完善法人治理结构，采取招投标等方式委托社会专业养老服务机构运营，加快发展各种专业化、社会化、效能化的养老服务。 其次，完善政府购买服务政策。通过政府购买服务引导并支持养老机构及老年社会福利等组织的发展，提升活力。创新资金投入方式，提高资金使用效益，支持社会组织参与养老机构和社区养老服务的运营管理，提高社会组织养老服务水平和标准。 再次，探索社会企业养老制度，运用社会企业的方式来发展养老。进一步降低门槛、简化手续，养老机构设立许可权限下放至各区（新区）。探索民办养老机构“区级登记、一照多址、同城运营”登记管理制度。 子女与父母同住赡养费税前扣除 意见稿提出，将探索创新养老金融服务。鼓励各类创业投资机构和融资担保机构在养老领域开展业务。通过创新信贷品种、增加信贷投入、放宽贷款条件、扩大抵押担保范围等方式，加大对社会资本参与养老服务业的金融支持力度。探索上市融资、公益创投和BOT建设等方式，吸引国内外社会资本投资养老服务业。 此外，将探索老年人财产养老新模式，对采用住房养老模式的老人有条件地免征房产税，同时，对以养老为目的的老人转让住房有条件免征营业税和个人所得税。对与老人居住在一起的子女给予优惠政策，适度增加与老人居住在一起的子女的工薪所得税费用扣除额，实行赡养费用税前扣除。各类养老机构普遍购买意外伤害、财产和机构综合责任保险，等等。
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具体来看，如果一位老人有一套70平方米的房子，按照二线城市平均7000元左右的单价，市值约为50万元，向银行抵押该房产申请以房养老业务。按照银行 的相关规定来看，申请以房养老业务的老人或者法定赡养人必须至少拥有2套房，其中1套用于抵押；贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定，不超 过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限**长不超过10年，利率按照同档次基准利率或上浮执行。因此，按照60%的估值计算，这位老人贷款总额约为30万元，贷款10年，约合每月2500元。对比西安市目前两房的租金大约在1800元左右，养老金比房屋出租要获得更多的现金。但除去贷款利息后，申请人实际拿到手的贷款金额要少一些。业内认为，银行以房养老业务有些像住房抵押贷款，但出发点不同。对银行来说，前者主要是为了收取利息，银行一般不愿意接收房屋；而后者银行已经有了接收房屋的预期和准备。这种模式适合10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力的借款人。比如55岁的人，尚未到领取养老金的年纪，但孩子正在上大学，开支较大。这种情况下可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有了养老金，就有能力偿还贷款了。银行以房养老的缺陷是规定了抵押期限，到期后如果不还款，房子就没了。对于不少老人来说肯定有顾虑。
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这是金融养老、以房养老的方式之一，在国外较为普遍，在国内发展还刚刚起步。这次《意见》以试点形式写了进来。应该讲这对于老年人、对于保险公司都是利好消息，如果试点成功的话，对于解决老年人的养老资金问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。对此，民政部有关负责人表示，国务院发布《意见》，旨在积极应对人口老龄化，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，同时对扩大内需、增加就业、促进服务业发展具有重大意义。“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即所谓“以房养老”，只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。在随国务院《意见》同时下发的重点任务分工中，也只是45项重点任务分工中第27项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。该负责人表示，国务院《意见》中明确提出发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式。在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好举措。对健全工作机制、开展综合改革试点、强化行业监管、加强督促检查等方面提出了保障措施。开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院《意见》借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。民政部副部长窦玉沛表示，我国未来将以多种途径应对养老问题，在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。窦玉沛指出，《意见》明确提出政府要坚持保障基本，重点为城乡“三无”老人，低收入老人，经济困难的失能、半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务，进一步明确了政府的兜底责任，对城乡困难老年人是利好消息。同时面对广大公众将着力构建多样化、多层次的养老服务保障模式。国土部：宅地70年后续期不影响以房养老住宅建设用地使用期到期后，如何自动续期尚无明确规定，是否会影响一些人的以房养老计划？国土部官员认为，不会影响。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。这让不少人担忧，以普遍的70年使用期为例，70年后续期是否需要交钱、如果交钱交多少、怎么交这些具体问题都没有明确的规定，更让有以房养老想法的人心存顾虑。国土资源部副部长贠小苏表示，尚无具体规定，但他认为不会影响到有以房养老想法的人的计划。相关政策1 “以房养老”或解决养老金短缺“以房养老”是国际上成熟、普遍养老方式之一，国内初起步随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。“老年人住房反向抵押养老保险”是国际上成熟、普遍的金融养老、以房养老方式之一，在国内却初起步。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付说，这次《意见》以试点形式写了进来，对于老年人、对于保险公司都是利好消息，若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。2 医疗机构“入驻”养老机构各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭《意见》提出，各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭。卫生管理部门要支持有条件的养老机构设置医疗机构。二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢病防治和康复护理。按照国务院部署，我国探索医疗机构与养老机构合作新模式，医疗机构、社区卫生服务机构应当为老年人建立健康档案，建立社区医院与老年人家庭医疗契约服务关系，开展上门诊视、健康查体、保健咨询等服务，加快推进面向养老机构的远程医疗服务试点。3 新建社区须配建养老设施按照人均用地不少于0.1平方米标准配套建设《意见》提出，凡新建城区和新建居住（小）区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、建设、验收和交付使用；老城区和已建成的居住（小）区，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。詹成付介绍，国务院要求，国土资源部等相关部门，出台具体政策，将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划；各地各单位可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。《意见》明确，民办非营利性养老机构与政府开办的养老机构享有相同的土地使用政策，对营利性养老机构建设用地优先保障供应。同时，詹成付称，民政部将会同国土部等部门制定政策，严防以兴办养老机构之名，行经营房地产之实。
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售房养老模式指达到一定年龄并拥有房屋产权的老人，通过出售现有住房将房屋的资产价值提前变现，并采取以大换小、售后返租或入住养老院的养老模式。这一模式一般适用于生活贫困或急需用钱、独立居住的老年人。售房养老模式操作手续简单、牵涉主体较少、售房款可由售房者自由支配，能在一定程度上改善售房者的生活水平，对房屋产权所有者具有较大的吸引力。但是，售房养老模式要求需达到一定的年龄、拥有房屋产权，且在售房交易完成后就自动失去对原有住房的产权。售房养老模式的运营机构一般是保险部门、社会保障机构、房地产公司或专设机构等特定部门，政府住房保障主管部门一般发挥政策扶持、税费减免优惠、监管督查、信息咨询等作用。售房养老模式**先在上海实施，2006年上海市公积金管理中心推出“以房自助养老”，启动了“以房养老”的试点工作。具体的操作方案是：年龄在65岁以上的老人，将产权房的产权卖给市公积金管理中心，交易完成后，老人领取一次性资金。反过来，公积金管理中心再将房屋租给老人，双方约定好租金，直到老人去世，房子由市公积金管理中心收回。租房养老模式指老年人将自己的大房子出租，而另外租住较小房子，通过获取租金差价作为收入补偿，或利用一部分租金入住养老机构的养老模式。该模式一般适用于有一定收入但经济条件并不宽裕的老年人。租房养老的自主性较强，老年人能通过比较，作出对自身更有利的决策，也能确保对房屋产权的控制。与其他变更房屋产权的养老方式相比，租房养老使老年人更容易接受。不过，租房养老模式一般要求原有房屋面积较大、地段较好，在市场交易过程中需要投入大量时间、精力寻找承租人和合适的小房房源，操作程序繁琐。租房养老的运营机构一般是房产中介，政府对房产中介进行实时监管和定期业务指导。租房养老模式**先在北京实施。2007年，北京市养老服务机构、石景山区委、区民政局三方联合承办了首家“养老房屋银行”———北京寿山福海国际养老服务中心。具体做法是，老人在保留产权的条件下，出租其房屋，自己住在养老院，享受五星级养老服务，出租房屋所获得的租金归养老院所有。老年人委托中介机构出租住房，可选择按月、季或是按年出租。反向抵押贷款模式指老龄住房所有者将自有房屋抵押给金融机构，由金融机构按月为房主支付一定数额养老金，房主继续获得原有房屋的居住权。房主去世后，金融机构将房产出售所得款项偿还之前支付给老人的养老金。住房反向抵押贷款模式的实质是，通过对住房产权或使用权的分离、转移、流动以筹措养老费。反向抵押贷款模式一般适用于拥有住房的中低收入老年人，尤其是丁克家族。反向抵押贷款模式能使老年人在存活期间同时拥有房屋所有权和居住权，在老年人去世后才将房屋产权一次性转移。在此期间，老年人能获取较大的现金收入和较好的养老服务，使老年人生活得体面、有尊严。在实践中，反向抵押贷款模式的运作程序复杂、操作难度大、牵涉对象较多、运行周期较长，一些银行、公积金中心、养老院都试图借鉴国外反向抵押贷款模式但均未成功。在住房反向抵押贷款模式的运营管理中，银行、保险公司等金融机构一般为贷款方，养老福利机构为养老服务的提供者，政府一般出台优惠政策、进行业务指导、实施动态监管。反向抵押贷款模式**先在南京实施。2005年4月，南京市汤山留园老年公寓**早推出住房反向抵押贷款养老模式。拥有该市60平方米以上产权房、六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押给留园公寓的，经公证后可入住老年公寓，并终身免交一切费用，老年公寓承担老人的吃、住、看病就医费用。
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拥有产权自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对以房养老该房屋做出售、出租或转让的处置。独立住房在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。家境适中当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。地价较高老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
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