可以以公告的形式收回国有土地使用权吗

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• 146****2193

  问：文登abc公司于一九九三年占用a镇某村耕地108亩，其中已办理国有土地使用证27亩，其余81亩有威海市人民政府的批准用地文件，但没有办理登记手续。该宗地经我局确认为闲置土地。我局根据a镇政府的申请，拟收回该宗地的使用权。但该单位目前已经工商部门吊销了营业执照，且法人代表自一九九六年以来失去音信，无法联系。我局拟采取公告的形式收回该宗地的使用权，在公告期限内如果该单位仍无人前来办理相关手续，我局能否收回该宗地的土地使用权，重新出让给其他用地单位? 答：来信主要涉及的是有关国有土地使用权收回程序的问题。关于国有土地使用权的收回，我国法律仅对是否应予以收回的情形加以规定，如《土地管理法》的第三十七条、第五十八条以及《城市房地产管理法》的第十九条、第二十一条、第二十五条，对在因闲置土地、公共利益、旧城区改建、出让合同期满等情形下应收回土地使用权进行了明确规定。但如何收回、应遵循何种程序，法律没有明确规定，实践中应根据具体情况而定。 就本案而言，如果此宗地确为闲置用地，根据《土地管理法》、《行政处罚法》以及国土资源部5号令《闲置土地管理办法》的相关规定，国土资源行政主管部门应报经原批准用地的人民政府批准后，制作行政处罚决定书即《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者缴销建设用地批准书，收回土地使用权。但本案涉及两个问题：一个是行政相对人abc公司已经被工商局吊销营业执照，是否还能成为行政处罚的对象?如果不能，行政处罚的对象是谁?另外一个问题是行政相对人abc公司的法人代表自一九九六年以来失去音信，无法联系，存在着《收回国有土地使用权决定书》如何送达的问题。 第一个问题，其实是能否以被工商行政管理部门吊销营业执照的abc公司作为行政处罚对象的问题。笔者认为，根据**高人民法院《关于企业法人营业执照被吊销，其民事诉讼地位如何确定的复函》“企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消亡。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动”，abc公司的诉讼主体资格存在。另外根据我国《行政处罚法》、《行政复议法》和《行政诉讼法》的有关规定，企业如果对工商行政管理部门吊销其营业执照不服，有权申请行政复议或者提起行政诉讼。由此可见，企业在被吊销营业执照后的行政主体资格是存在的，否则，被吊销营业执照的企业无法行使法律所规定的行政复议权和行政诉讼权。因此abc公司行政主体资格存在，行政处罚决定书可以直接向abc公司作出。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:48

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• 问 收回国有土地使用权怎么补偿
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  1、对被征收房屋按市场评估价（以县物价部门测算发布的信息价为准）计算补偿后，其被征收房屋占地国有土地使用权不再进行补偿；对属于单位的土地（含公共土地、空地、企业改制后剩余土地等）不予补偿；对非人为遗弃倒塌、服从县城规划未进行重建的住房按2230元/平方米（房屋市场评估价3730元/平方米－成本价1500元/平方米）进行补偿的，其被征收房屋占地国有土地使用权不再进行补偿。2、对被征收房屋占地以外的土地使用权人院落或空地国有土地使用权予以补偿；对按简易搭建附着物进行补偿的，其附着物占地国有土地使用权予以补偿；对被征收房屋按成本价1500元/平方米进行补偿的，其国有土地使用权予以补偿。3、对予以补偿的国有土地使用权分出让和划拨两种类型，出让国有土地使用权按照土地使用年限和所在区域基准地价进行补偿，即土地补偿价格＝土地面积×基准地价×（出让年限-使用年限）/出让年限；划拨国有土地使用权按照我县城区目前**高征地补偿标准88.2元/平方米（58800元/亩）进行补偿。4、棚户区改造片区中所涉及的出让工业用地，根据《关于石台县旧城改造中涉及原企业改制职工土地收储补偿相关问题的批复》（石政秘〔2010〕62号）进行补偿，即按土地坐落所在区域的工业用地基准地价，扣除土地使用年限折算后的地价进行补偿。

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• 问 国有土地使用权收回补偿协议应该怎么写？
  答

  一、政府提前收回国有土地使用权的法律依据1、《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。2、《土地管理法》第58条第1款：有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；……依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。3、《城市房地产管理法》第20条：国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。根据以上法律规定，国家政府部门可以根据公共利益的需要提前收回国有土地使用权，而无须征得国有土地使用权人的同意，但是至于何为公共利益的需要，并没有统一的界定，政府往往对此有很大的解释权，特别是现在国家在推进城镇化的建设中，收回国有土地使用权是旧城改造及城镇化的重要一环，在旧城改造中，既有公共利益的需要，也有商业开发的需要，所以有时很难界定政府的收回行为是否符合公共利益的需要。二、政府提前收回国有土地使用权补偿的法律规定目前，我国对提前收回国有土地使用权的补偿还没有统一的规定，没有对国有土地使用权的征收建立单独的补偿制度，下面先分析各个法律的不同规定：（1）《物权法》规定的补偿制度根据《物权法》第148条的规定，收回国有土地使用权的补偿，分为两部分，一是该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，二是退还相应的出让金。（2）《土地管理法》规定的补偿制度《土地管理法》第58条规定的补偿制度更为模糊，只是简单的规定对土地使用权人应当给予“适当”补偿，未对补偿办法和补偿的具体标准作出规定，何为“适当”没有判断的标准。（3）《城市房地产管理法》规定的补偿制度《城市房地产管理法》第20条规定，根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。这个补偿制度带有一定的市场价值的含义，即如何判断“实际年限和开发土地的实际情况”的价值呢？只有对土地的实际年限和开发土地的实际情况进行价值评估，这种价值评估必然体现土地市场的价值；但是这个规定仍然是简陋的，如何对“实际年限和开发土地的实际情况”进行价值评估，并没有明确的规定，也没有程序上的任何规定。（4）《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿制度《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，对被征收人的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。虽然从表面意义上理解，这里规定的只是对征收国有土地上的房屋价值的补偿，但是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条的规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。对国有土地上的房屋价值进行补偿后，国有土地使用权是无偿收回的，对征收房屋价值的补偿就包含了土地使用权的补偿，土地使用权的价值应包含在房屋的价值之中。根据以上对各个法律规定的分析，对于提前收回国有土地使用权的补偿，虽然法律规定不统一，相互之间不衔接，但是从整体上看，我国对收回国有土地使用权的补偿建立的基本制度是“房地一体”的补偿制度，即通过对土地上的房屋及不动产进行补偿的形式对收回的国有土地和征收的房屋进行一体化补偿，房屋及不动产的补偿价值中包含了国有土地使用权的补偿价值。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿制度延续了《物权法》的补偿制度，都体现为对国有土地上的房屋及不动产的补偿形式，只不过《物权法》还规定了退还相应出让金的规定；《城市房地产管理法》中的“土地开发的实际情况”也可以理解为土地上房屋及不动产的建设情况，与对土地上的房屋及不动产进行补偿的规定也基本一致，只是《城市房地产管理法》还考虑了土地的使用年限，土地使用年限的价值实际体现为土地的市场价值，在评估土地上的房屋价值时可以考虑进去。因而，我们国家并没有建立对收回国有土地使用权单独的补偿标准和办法，而是采取对国有土地上的房屋及不动产价值进行补偿的基本形式实现对土地和房屋的一体化补偿。

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• 问 如何获得国有土地使用权？国有土地使用权有什么取得方式？？
  答

  土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。一、以出让方式取得国有土地使用权1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。3、年限：土地使用权出让**高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。

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