物业还有潜规则 买房怎么看物业

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  现如今一套房子的好坏、增值幅度，跟物业公司的关系越来越紧密。买房也越来越关注物业公司的口碑，不过物业公司的水可不浅，对于新房来说，更是如此，小编四方打探，了解到关于物业的一些潜规则，一起来了解下吧： 1、物业大多需听从开发商的指挥 现如今的新盘，物业和开发商的关系通常有两类，一类是独立的物业公司，和开发商签订物业服务合同，进驻小区；另一类是开发商自己注册的物业公司，直接开展物业服务。据了解，物业公司的注册门卡并不高，一般只需要注册资金30万元，需要中级职称会计师和相关管理人员即可。所以出现物业公司水平不一，第三方的物业公司要想进驻小区，还得靠关系。 新小区在交房前，开发商就会委托物业公司开展收房的相关前期准备工作。在这个阶段，开发商是物业的主要对象，一般情况下都得听开发商的，毕竟物业服务的收入还得看开发商交房情况。 2、“管理”大于“服务” 虽然《物业管理条例》已经明确物业公司是“物业服务企业”，但在大多数物业公司这，管理者的角色并没有调整过来，他们掌握了小区的公共资源，对小区了如指掌，高级服务还要求掌控小区业主的信息。很多地方的基层政府，比如居委会、街道办等了解小区住户情况，只需要找物业就好了。可见，物业在管理社会治安、掌控人口流动状况方面已经成为基层政府的重要帮手，从这个方面来说，“管理”角色亦无异议。 3、亏损 物业公司亏损的新闻已经屡见不鲜，通常都是小区业主拒交物业费。一般来说物业公司属于轻资产公司（连办公地点都是免费提供的，虽然大部分都是地下室），按照《物业管理条例》，物业服务行业属于微利行业，不过实际情况应该比“微利”要好，物业公司有多少愿意撤离小区呢，这就说明了一切？ 咱们先来分析下物业公司的盈利模式。物业服务大多数收入来自于业主缴纳的物业费。新小区的服务成本通常都比较低，通过降低绿化修剪频率、浇水频率；减少各种检修频率。 4、广告收入 大部分小区的电梯都会被广告侵袭，这些公共区域，归全体业主所有。不过这部分广告位的收入通常都不告知业主，而这构成了物业公司重要的赢利点，小区的电梯广告、外墙广告、车位费等收入相当可观。至于如何使用，更是由物业完全掌控。按规定，这笔钱应用于小区公共服务。 5、地下停车位问题 地下停车位的产权通常输入开发商。人防工程改造的停车位属于人民防空。物业参与运营停车位，也会获得一笔基本的管理费。这部分基本上处于纯利润。 6、盗窃问题 小区盗窃很难避免，虽然物业强调他们负责的只限于公共区域，不过据业内人士称“如果物业合同中强调了相应的安保义务，则需按规定承当相应责任”，比如在一些安装了24小时监控系统的小区，是否无死角监控，是否24小时在岗，进入小区的陌生人是否巡查。经司法机关认定的安保失职，物业必须承当相应赔偿责任。 7、关于水电、燃气 很多小区业主在领了水卡、燃气卡，电卡后，就感受到了小区物业的变化。我们常说物业公司是替业主服务的，应当代表业主就水电燃气问题向自来水公司、燃气公司交涉。不过物业通常都会让业主直接和相关公司对接。 一般来说，物业顶多会在小区公共位置贴出告示或者通知，好点的物业公司可能会给业主群发下短信提醒，指望让他们替业主解决问题不现实。有一些新小区，水电燃气会由物业代收代缴，他们可能会上点心。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:28

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• 问 如何破解买房“潜规则”？？
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  约定面积具体详细小区规划应兑现交房质量要核实违约条款要详细

• 问 买房有什么潜规则 买房有什么攻略
  答

  买房过程犹如三军作战，谁技高一筹谁就赢了。购房者和开发商你来我往，购房者不够精明，随时可能被开发商忽悠。开发商绝对不想让你知道的买房9大潜规则，看看你就赚了！ 1、售楼处的人不一定是开发商的人。 现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。 “有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。 如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事。 2、买房送“学位”不一定能实现。 不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，“打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，**终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。 开发商“送学位”的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内**的入读条件便可入读，此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的**“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，**终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。 3、赠送面积是不受法律保护的。 “买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。实际上赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。 尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘的业主“赔了夫人又折兵”。 4、沙盘掩盖“不利因素”。 如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些‘长草的空心砖’。” 沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地，极有可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。 5、你注意过房屋的“产权”吗？ 购买商品房时，你会看价格、看地段、看户型……但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了，销售人员告诉你房屋产权是70年或者50年等，但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢，按说每个楼的使用年限都是70年，但这个70年指的是哪个时间段? 商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到**后交房，时间有两三年。那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢，如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢? 6、样板间里有很多小手脚，如家具尺寸更小。 　有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉了，那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间，一定会“扬长避短”，充分体现楼盘户型的优势，而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争，开发商“毁掉”证据。 一位某房产公司的前营销总监说：“其实样板间很多都被"做了手脚"。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的径深也比较浅，还会大量使用镜子，巧妙布置灯光，让客户感觉到更为广阔的空间。” 而那些搭建在楼盘中的实体样板间**后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层，便于客户看房。“一般样板房**后会出售给“关系户”，但是由于里面的家具尺寸有问题，其实买样板房并不明智。” 7、户型图会故意制造错觉。 从单套房的户型图上看到，为体现功能分区，设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间，但是要注意，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大小。记者就曾经见过一个户型图，餐厅开间可能仅有1.5米宽，但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌，形成了餐厅非常宽敞的错觉。 一座楼宇的平层关系图，能清晰体现一楼层所有单元的分布，是两梯两户还是一梯四户，一目了然。该图纸也能够让你清晰辨识，单位中电梯、楼道的设置等，以及你所关注的单位的位置房屋大门离电梯或者楼道口有多远，房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡；自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台，那就太大煞风景了。 8、精装修费用做贷款利息惊人。 在精装修房子的销售环节，开发商会告诉你“装修款也能做贷款”。看起来似乎对刚买房、手头拮据的买房人来说，这笔装修支出也可慢慢支付。可精装修费用产生的利息非常惊人。 以100平方米房子毛坯价为每平米10000元，装修标准为每平方米1500元计算。按5年以上贷款基准利率（2012年7月6日后），为6.55%，如果还能获得8.5折优惠的话，年利率即为5.5675%。以毛坯房和装修款剥离计算，若买家选择三成**，那么即毛坯房贷款70万元，选用20年期等额本息的还款方式，总利息产生约46万元。装修费总额为15万元，同样的方式做贷款，其中会产生接近10万元的利息款。光是10万元利息款，实际对于100平方米的毛坯房普通硬装修也绰绰有余。 9、你的个人资料可能被卖出。 买完房子，你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险、买家具的推销电话?不幸地告诉你：你的个人信息已经被出售了! 一位房产销售经理解释：“由于买房置业这个过程涉及到诸多环节，客户的资料究竟是在哪个环节被卖了，我们也不得而知。银行贷款会登记个人信息，所有的业主信息在物业公司也有备案。 当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。“购房是一个很长的利益链，卖给装修公司、电器公司都有可能，但是出售**多的对象还是中介公司。”曾经就出现过在开盘的红火阶段有中介的人堵在售楼处外面要买客户资料的情况。据说一份高档别墅住宅的客户资料的交易价格甚至达到了4000至5000元一份。”

• 问 贷款买房有什么潜规则 如何防止陷阱
  答

  大多数的购房者购房时都要申请银行贷款，但在申请的过程中却常会生出这样的疑惑：为什么**优惠的房贷利率别人申请得到自己却申请不到？自己明明先申请的贷款，为何后来者反而先拿到银行贷款？是什么在左右房贷利率？**近，有网友曝光了关于房贷的4大潜规则，要买房的朋友们不妨了解一下。 潜规则1：价高者得 然而，即便银行承诺了按照约定予以折扣利率放贷，很多贷款人仍然在“无期限”等待。在贷款额度变稀缺时，若仍按原有优惠折扣发放则利润空间大幅压缩，银行只能选择上浮利率。同时，在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，也就是价高者得，其他的只能排队等待。 潜规则2：捆绑销售 在银根紧缩背景下，各家银行吸存和中间业务压力增加，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等违规行为。想要8.5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。这类捆绑销售和收费“潜规则”在各家商业银行中并不少见。 对于这类情况，银监会近期提出要求：严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。如果遭遇房贷搭售的潜规则，不妨先签下合同，等放了贷款，拿上证据去银监会投诉，揭露银行“恶行”并要求返还金额。 潜规则3：不同楼盘利率差别化 贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。一国有银行房贷经理曝房贷利率定价“潜规则”：同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。 潜规则4：“空白合同” 空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”。银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率放款，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间，政策变化下，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。 毕竟一旦银行政策发生变化，这种空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。即便目前银监会和各地银监局严厉要求银行按照约定承诺放贷，但是对于这类空白合同，接近监管部门的人士透露，没有证据情况下，也只能要求银行出于对声誉的考虑，道德履行承诺。 律师提醒各位消费者，在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。

• 问 如何买到放心房 买房潜规则有哪些
  答

  买房也有“潜规则”，如果你一不小心的话可能就要被“潜”了。小编在这里教大家4招买上放心房，既能防止被“潜”，还能“抱大腿”！ 第一招：路灯明亮原则 所谓路灯原则，就是买房尽量选在夜晚街灯明亮的楼盘，地段第一。一般来说灯光越明亮的地方交通越方便，四通八达哪儿都能去，即便是晚上也有公交车穿行。更重要的是，一般交通发达的地方，生活配套相对齐全，即便是现在不齐全，将来也会规划建好。 第二招：选品牌开发商 选房尽量选择大品牌开发商，也就是要“抱大腿”。大开发商的实力不容小觑，他们的产品多是经过检验的拳头产品，值得信赖。其次，大开发商一般都有自己的物业管理公司，后期管理一条龙服务，物业品质和服务质量也相对好一点，如果后期遇到问题更容易解决。 第三招：切勿迷信专家 现在各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说话。其实所谓的专家，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或者房地产商赠送的房子，试问，这样的专家能了解普通老百姓的艰难嘛？ 第四招：买成熟的社区 虽然新楼盘一期二期开盘价较低，但是低开高走，往后肯定越来越贵。但是一旦买了一期二期，除了生活配套不全之外，无形中肯定会忍受不少麻烦。比如：如果你买了一期的房子，这就意味着你至少2-3年住在施工现场，平日扬尘较大，周末还要忍受施工、装修的噪音。这都是一些“低开”需要付出的隐形“代价”。 看了以上买房四招对你有所启发吗？不管是刚需还是自住，买房都是大事，做一个精明的购房人 ！

• 问 买房赠面积手法藏猫腻，已成楼市“潜规则”？
  答

  其实对买房人赠送的面积，实际上多数都是开发商“偷”出来的，因此业内叫做“偷面积”。根据国家对于建筑制定的种种规范，有的开发商想方设法钻漏洞、打“擦边球”，在当前的市场中已经屡见不鲜。“偷面积”的方法众多，包括步入式和可拆卸凸窗、隐藏式衣柜、入户花园、大阳台、建筑构架、半赠送地下室、奇偶错层“偷面积”、送夹层等众多手法。这中间有的方法属于几年前的做法，现国家有明确规定，有些赠送面积的手法是不可用的。目前，市场上比较常见的方法是赠送露台、入户花园、飘窗、阁楼、地下室等面积，复式结构中的挑空赠送也比较常见。其实房屋建筑面积计算中本来就有规定“赠送面积”，开发商主打的赠送面积不少就包括规定不计算面积的部分。如，因为层高在2.2米以下建筑面积不计入总面积，许多loft产品都会打出买一送一的旗号；此外做成内外飘窗，符合规定的话都不计算面积。这些因为合规又不影响建筑质量，已成为行业约定俗成的做法。

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