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业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。 成立的条件 1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上的； 2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上的； 3、住宅出售已满两年的。 成立后要办理的登记手续 业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记： 1、成立业主委员会登记申请书； 2、业主委员会委员名单； 3、业主委员会章程。 区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责： 1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况； 2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同； 3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理； 4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算； 5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； 6、监督公共建筑、公共设施的合理使用； 7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。 8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。 业主公约的效力 1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。 2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。 3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案； 4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。 5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。
业主委员会章程是什么 业主委员会议事规则是什么
137****9651 | 2016-08-02 15:40:35
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137****3686
业主管理委员会章程作为业主委员会组织与行为的基本准则，涉及到内部法律关系和外部法律关系。业主委员会章程对业主委员会的成立及运作具有十分重要的意义，它既是业主委员会成立的基础，也是业主委员会赖以生存的灵魂。下面介绍业主委员会章程及业主委员会议事规则。 业主委员会 一、总则 第一条 名称与办公地点。 名称： 业主管理委员会（以下简称本会） 办公地点： 第二条 本会是根据中华人民共和国及本市物业管理法规政策的有关规定，经政府批准成立的代表本区域大厦（以下简称本物业）全体业主合法权益的社会团体，本会的一切合法权益受国家法律保护。本章程所称业主是指房地产所有权人。 第三条 本会接受市、区物业管理指导、监督检查与考核，执行《ASDD市业主管理委员会规则》。 第四条 业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项的业主自治及物业管理监督组织。本会是业主大会的执行机构。 第五条 本会宗旨：代表本业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行物业管理法规政策，创造整洁、优美、安全、舒适、文明环境。 第六条 本会不设专门编制、不设财务、不从事除与物业管理公司按规定签订物业管理合同以外的任何具体经营管理活动。 二、业主管理委员会的组织及职责 第七条 本会由业主大会选举产生。 第一届业主管理委员会：由区物业管理主管部门会同开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生：未参加筹委会的拥有百分之十以上投票权的业主，可以推荐一至二名候选人；十名以上有投票权的业主，可以联名推荐一名推荐人。 第八条 本会设委员 名，其中主任一名，副主任 名，本会主任、 副主任在本会全体会员中选举产生。 本会聘任执行秘书一名，负责处理本会日常事物。执行秘书可以是也不是本会委员。 如聘任非本业主担任执行秘书的，须由有本市常住户口并有并有担任能力的公民为其经济担保人。 本会主任、执行秘书为专职或兼职。 第九条 本会权利： 1、 召集和主持业主大会； 2、 采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行物业管理，并与其签订物业管理合同。 3、 与物业管理单位议定管理服务费、房屋本体维修基金等费用的收取标准及使用办法； 4、 与物业管理单位议定年度管理计划，年度费用与概算、决算公告； 5、 检查监督物业管理单位的物业管理工作； 6、 修订业主公约、本会章程，但须提前报区物业管理主管部门提前核准并经业主大会通过。 第十条 本会义务： 1、 筹备业主大会并向业主大会报告工作； 2、 执行业主大会通过的各项决议； 3、 贯彻执行并监督业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住户开展多种形式的宣传教育； 4、 保障本物业各项管理目标的实现； 5、 执行市、区物业管理主管部门对本物业的管理事项及本会工作提出的指令和要求； 6、 本会作出的决定，不得违反法律、法规、政策规定，不得违反业主代表大会的决定，不得损害业主公共利益。 第十一条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见的形式。 第十二条 下列人员经本会决定可获得适当津贴。 1、 本会主任； 2、 本会副主任； 3、 本会执行秘书； 4、 本全同意的其他人士。 三、业主管理委员会会议 第十三条 管委会会议至少每三个月召开一次。有三分之一以上委员提议或主任、副主任认为有必要并书面陈述时，可召开特别会议。管委会会议必须有超过半数委员出席；表决事项时，如赞成和反对意见票相等时，管委会主任或会议主持人在自己已投过的一票普通票外，还可以再投一票决定票。但由市、区物业主管部门派员主持管委会会议时，不适用上述规定。 第十四条 本会会议的召开，应由召集人提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。 第十五条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，应当说明理由，并由副主任主持；如副主任或其他委员缺席，应当向主任书面请假，并可对表决事项提出书面意见，否则视为无故缺席。 第十六条 本会召开会议时，可以邀请政府有关部门（街道办、居民委员会、派出所等）、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议；当物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并应当通知其列席与承租人利益有关的会议。聘请委员、列席人员无表决权。管委会决定事项应充分听取聘请委员和列席人员的意见。 第十七条 本会会议决定问题，采取少数服从多数原则。会议进行表决时，每一委员有一表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自己已投过的一票外，再投一票决定票（赞成票或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项，或由物业管理行政主管部门主持的会议。 第十八条 管委会每一次会议都必须由执行秘书或主持人做书面记录，并由主持人签字。有关重要事项会议记录应由出席会议的委员（包括聘请委员和列席代表）签字。会议记录应当在每年年初编号造册，年底将原件交区物业主管部门统一存档，管委会可保留复印件。 第十九条 正、副主任因故不能亲自主持工作时，其他多数委员可推选代理主任或由区主管部门指定代理主任。 第二十条 本会应经常组织委员学习有关物业管理法规政策，熟悉物业情况，掌握物业情况，掌握物业管理基本知识。 四、业主管理委员会 第二十一条 本会委员由业主大会在业主中选举产生；人数为单数，**多不超过17人。 第二十二条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。 第二十三条 本会委员每届任期三年，可以连选连任。 第二十四条 本会委员的停任、任免、增减，由本会会议通过后，提交业主大会投票决定。 第二十五条 有下列情况的人士不得担任本会委员，已经担任的须停任，并由下次业主大会确认罢免： 1、个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产三年内的； 2、因身体或精神上的疾病丧失履行职责的能办的； 3、从事违反物业管理法规政策或本会章程、决议、社会公德的行为，情节严重或造成严重后果的； 4、无故缺席会议三次以上的； 5、已不是业主的； 6、以书面形式向本会提出辞呈的； 7、有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的； 8、业主大会已将其罢免的； 9、发生不适宜担任本会委员的情形的。 第二十六条 任何委员停任时，必须在停任后七天内将由其管理、保存的本会的文件、资料、账簿以及属于本会所有财物移交给本会。 第二十七条 委员的权利和义务： （一）权利 1、选举权和被选举权、表决权、监督权； 2、对本会的建议和批评权； 3、参与本会有关事项的决策； 4、参与本会组织和有关活动。 （二）义务 1、遵守本会章程和物业管理法规政策规定； 2、执行本会的决议，努力完成本会的工作； 3、积极参加本会组织的会议、活动和公益事业； 4、向本会的工作提供有关资料和建议。 五、本会日常经费收支与办公用房 第二十八条 本会的经费有物业管理服务费中支出。 第二十九条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议之费用、有关人员津贴、必要的日常办公费用（含电话费、书报费、水电费、差旅费等）；经费开支标准原则为每户 元，由本会提出预算，与物业管理单位议定后执行，如双方不能议定则由区物业管理主管部门核定，经费收支账目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主汇报。 第三十条 本会的专用办公用房为每名委员3—5平方米，由本会提出使用方案，与物业管理单位议定后执行。如双方不能议定，则由区物业主管部门核定。本会按有关规定接受的商业用房、管理用房（含管委会专用办公用房），均不得以任何形式抵押、转让，或出租借用给物业管理单位以外的任何单位与个人。 六、附则 第三十一条 业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。 第三十二条 本会的终止与解散：依照业主大会的决定或市、区物业管理主管部门的决定解散或终止。 第三十三条 本章程经业主大会通过后生效。
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业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生。业主委员会代表着一个物业区域内全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 一、业主委员会的权利 业主委员会代表着该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。因此，业主委员会**基本的权利是对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。这种权利通过业主公约和业主委员会章程予以保证。 1、召集和主持业主大会。 2、修订业主公约、业主委员会章程、业主大会议事规则。 3、决定聘用物业管理企业。 4、审议物业管理服务费收取标准和使用办法。物业管理服务费，通常由业主委员会提出物业管理服务内容和标准，物业管理企业据此提出测算依据和收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定。 5、审议年度管理工作计划、年度费用概预算。物业管理企业每年应制定年度工作计划和年度费用概预算，上报业主委员会审议。根据业主的意见和建议提出修改意见，物业管理企业修改后，业主委员会批准实施。 6、检查、监督物业管理企业的物业管理工作。业主委员会根据物业管理委托合同和上一年度工作计划，听取和反映广大业主及使用人的意见，检查、监督物业管理工作落实情况，审核物业管理企业所做的年度财务决算报告。 7、监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修资金的筹集、使用和管理。 8、业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。 二、业主委员会的义务 1、筹备并向业主大会报告工作。 2、执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督。 3、贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对业主以及使用人开展多种形式的宣传教育。 4、严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现。 5、接受政府房地产行政主管部门的监督指导，执行对本物业的管理事项提出的指令和要求。 6、业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益。
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张律师解答： 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （四）监督业主公约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
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业主委员会成立的条件 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。 有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但**少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。 业主大会行使的职权 1.选举、罢免业主委员会的成员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定；7.批准业主委员会的章程。 要办理的登记手续 业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记： 1、成立业主委员会登记申请书； 2、业主委员会委员名单； 3、业主委员会章程。 此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章. 权利和义务 业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。 业主委员会行使的职权 1.召集和主持业主大会；2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。 业主委员会履行的义务 1.执行业主大会的各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不能从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。 业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？ 要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。
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(1)召集业主大会会议；(2)定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；(3)在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(5)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；(6)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；(7)监督管理规约的实施；(8)组织筹集专项维修资金；(9)组织业主委员会换届和补选工作；(10)完成业主大会交办的其他事项。
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