怎样做好商业物业管理

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• 131****8936

  商场物业的类型和管理特点
  （一）商场物业的类型
  1．从经营方式分
  可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元，顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客、这种零售商店一般被称为百货商场（或专营商店）。开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上，顾客可直接挑选，这种零售店被称为超级市场或仓储式购物中心。
  2．从楼宇功能分
  ??可分为单一经营性商店和综合多功能经营商店。
  3．从商业物业档次来分
  可分为普通型和豪华型两种。普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的，所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊上海而建造一批高档的商业楼宇，其设施、设备齐全、先进，如电视监控、消防系统都由计算机系统控制，以及先进的管理设施，豪华、高雅的购物环境，可谓现代的商业楼字。
  （二）商场的物业管理的特点、建筑特点
  从建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无遗；外观设计讲究宏伟、富丽，有的还有广畅?喷泉或小瀑布；在装饰上追求典雅、奇特，在气氛上力图营造浓烈、激情或温馨，造成感观上的刺激或和谐。据此，在管理上要求创造和维持环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返，增强购物的信心和欲望。
  1．设施齐全
  现代商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。
  2．客流量大
  ??商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半点松懈。
  

  查看全文↓ 2018-07-13 23:02:44
• 138****1156

  一、重视人在物业管理服务中的重要性 　　目前，随着社会现代化进程的加快，大多数物业公司都意识到了服务的重要性，特别是人在物业管理服务中的重要性。
  　　首先说物业管理中的人，物业的使用者（即业主），他们很大程度上也是物业的所有者，另外就是物业管理者（物业管理人员）。物业管理主要依靠物业管理人员来操作，物管人员的素质和水平直接关系到物业管理的质量。同样，与业主关系处理的好坏，也直接影响到物业管理的服务质量，这说明，物业管理的根本就是人对人的管理。
  　　那么谁来管谁呢？在物业管理者和使用者之间，根本不存在谁管理谁的问题，应该说是管理与服务的关系，业主交纳管理费，物业公司提供有偿服务，要让业主钱交得值，又让物业公司觉得没白干。关键是要处理好服务与管理的关系，要寓管理于服务之中，寓服务于管理之中，即让业主满意又使物业公司生存和发展。
  　　另外，作为业主，应该明确自己的权力的义务，自觉遵守各项物业法规，按照规定交纳管理费用，积极与物业管理人员一起参与和监督小区的物业管理，同时努力提高自身素质，争做文明市民。
  　　同时，作为物业管理人员，要不断提高自身素质和业务水平。在物业小区里，由于住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员的确不能对业主要求太高，而应从管理人员自身找差距，靠自己高水平的管理和高质量的服务去赢得住户的理解与支持。并与业主建立友好的关系，不断提高业主参与管理，参与服务的意识和能力，提高业主的主人翁意识和管理的积极性。
  
  二、树立以人为本全心全意服务
  　　提供以人为本的人性化服务，这是一种趋势，更是一种挑战，物业管理做为劳动密集型的服务行业，顾客的满意是衡量物业公司工作的**终标准，这就要求物业公司：一方面要更新服务观念，不断吸纳优秀人才，建立系统化的人员培训、学习制度；提高人员的综合素质；投入大量的人力、物力和时间等资源，从企业的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法各项业务的操作程序等进行系统化的、文字化的规范。另一方面要创新服务理念、优化服务质量、市场迫使物业公司将管理的重点放在硬件管理上的同时，更要注重如何进行对顾客提供优质的服务，从方便业主的角度出发，提供高水准的服务，以诚信、积极的态度对待业主、关心业主、满足业主日益增长的需要，不断改进服务质量，只有这样，才能为业主提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。
  
  三、建立一套完整、规范的管理体系
  　　日前，越来越多的物业公司认识到建立起一套科学化、专业化、规范化的管理体系的重要性，ISO9000已被物业公司所广泛推行，因此，物业管理服务的提高呼唤有一套完善的管理体系。
  　　1、专业化是提高服务水平的先决条件，专业化主要体现在专业技能，因此，首先要做好人力资源管理，提高员工的专业技能，员工是企业**有价值的资源，也是唯一能提供竞争优势的潜在力量，员工管理是服务行业的核心工作，提高管理水平，根本途径只能进行员工管理。通过抓好管理人才的培养，解决好顾客对服务质量的需求和企业服务水平之间的矛盾，管理人才的缺乏和培训能力不足之间的矛盾才能彻底解决企业长久发展的问题。
  　　2、规范化管理是增强服务质量的前提，在市场经济日益成熟的今天，按照ISO9000标准，建立一套完整、规范的管理体系、工作标准和服务程序，明确每一个岗位的工作职能，每一类工作的操作步骤，各种问题的处理方法，由人治变为法治让每一个员工的工作起来都有章可循，有法可依才能确保服务质量。另外，通过调查分析顾客的真正需要，科学地进行分解，不断持续改进；从而，**大限度地提高工作效率，使工作步入标准化、规范化的良性轨道。 　　3、科学化管理是创造高效率，高质量服务的保证。因此，高新技术手段的大量应用为有实力的物业公司提供了新的竞争资本，谁先掌握了这种手段，谁就能有效地占领市场，只有这样，才能**大限度地满足业主的需求。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:02:33
• 146****4625

  呵呵，给大家看一点东西，这只是针对小区物业管理的一些**基本的东西，关键还要看管理单位怎么做，有没有一个好的服务理念，物业管理一定要以服务为核心的，从细节入手，对待业主要采取主动服务，不能被动，这样才会取得业主的许可。下面的东西希望可以给大家一点帮助
  。一、物业管理企业1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
  2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
  3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
  4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
  5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
  6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
  7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
  8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
  9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
  10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
  11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:02:24
• 142****5478

  物业行业工作关系到百姓的**基本的工作和生活，对构建和谐社会起着关键性的作用。但是目前我国针对物业行业的法律法规还未健全，各项条例滞后，严重制约了物业行业的发展。所以我认为要做好这项工作就要对物业管理工作有正确读认识；要善于沟通加强与业主和物业使用人的互信度；要培养物业企业的高素质的人才。
  
  首先，物业管理企业每一位员工要对自己从事的行业有正确的认识。物业管理企业要发展就要盈利，就要经营，我们经营什么呢？我们不象工厂生产产品进行交易获取利润。我们经营的是服务，我们管理是为了更好的服务。我们管理环境，管理秩序，设施设备管理，这些都是为我们的每一次的服务做坚实的保障。但是作为我们工程部门来说，每一天每一次的工作都在消耗公司的财物，如果控制不好这些耗材的使用，物业企业的服务成本就会增加，降低了公司的利润。从而影响公司的整个经营策略。所以对于一个合格的物业工程管理员必须要有成本意识，在保证设施设备效率**大化的情况下杜绝浪费。
  
  其次我认为做好物业管理工作沟通是非常重要的。我们不光要在部门内部进行沟通；要部门与部门之间沟通；要和公司管理有关联的行政部门和能源部门沟通；**重要的是和我们的业主和物业使用人之间进行沟通。只有架起了沟通这座桥梁，我们才有正确的工作方向，才能做到事半功倍。就工程维修来说，我们认为收本该业主承担的费用是很正常的，可是业主就不理解，因为业主不一定知道他们所交的物业管理费用是干什么的。我们就有义务给业主解释啊。让他们明白我们的工作，理解我们的工作。业主不一定是对的，但在物业管理服务工作中业主永远是第一位的，他是我们服务的主体，所以对业主沟通体现在我们工作的每一个环节。
  
  **后我认为要做好物业管理工作就得在物业行业内有一批高素质的人才。培养和建立自己的人才库非常重要。一个有发展潜力的企业一定要有充足的后备人才。这些人才可以在公司的发展过程中发挥自己的才能。所以我认为要做好物业管理工作必须要有的正确认识和高度的责任心。要团结协作，努力学习不断提升自己的业务水平就一定能做好物业管理工作。和谐社区、和谐社会就一定在我们身边。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:02:08

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  如何做好物业管理工作 随着城市规模的不断扩大城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出因此进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。 物业管理工作社会性强、敏感度高涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。 目前物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作必须从以下几方面入手一要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范因此各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。 二小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制进一步完善各项基础设施建设尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房并要明确指出此办公用房和经营性用房的**终产权归该小区的全体业主所有办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中。《物业管理条例》规定该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。三要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念采用人们喜闻乐见的形式广泛深入地宣传规范物业管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。 四要根据即将实施的《物业管理条例》制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。

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  物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 一是常规性的公共服务，主要有以下几项： ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； ②房屋设备、设施的管理； ③环境卫生的管理； ④绿化管理； ⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； ⑥车辆道路管理； ⑦公众代办性质的服务； 二是针对性的专项服务： ①日常生活类； ②商业服务类； ③文化、教育、卫生、体育类； ④金融服务类； ⑤经纪代理中介服务； ⑥社会福利类； 三是委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是**基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

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  目前的物业管理市场竞争相当的激烈，要想从中取得一席之地，本公司有较好的品牌效应，从而“树立企业的形象、创出企业的品牌”。良好的企业形象，知名的企业品牌，是本公司的一项宝贵的无形资产。本公司要想树立自身的形象，创建自己的品牌，开展优质的服务是**重要的途径。只要我们服务好，才能得到广大业主的对我们服务内容的认可，才能在广大业主心目中树立良好的企业形象，继而在社会中提高本公司良好的声誉，增强本公司的市场竞争力。要如何提高本公司的物业服务水平，创造公司更大的经济效益，要从以下几个方面入手：（一） 从公司内部着手，加强自身服务意识的培养。要把服务工作做好，首先要从公司内部着手，通过培养员工思想道德素质教育，增强公司内部全体人员的服务意识和自身素质。通过转变公司的内部机制，增强员工的竞争意识，通过转变公司的经营机制，理顺工作关系。公司内部的关系理顺了，员工上下服务的意识和素质提高了，服务的质量自然就会有显著的提高。1 、加快公司人才的培养，形成具有专业化服务水平的专业技术力量。任何企业要想参与市场竞争，必须能为市场提供优质的产品。物业管理企业为市场提供的产品是服务，人才是物业管理企业能够提供优质服务的关键。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期检查、绩效考核等方式，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。2 、改变公司内部机制，增强员工市场竞争意识。现代企业发展的特点是要建立一个现代企业制度，建立健全相关的内部运作机制，使企业适应市场发展的需要，不断提高企业的管理水平。企业改革的主要目的就是完善企业的运行机制，要在提高服务水平方面下工夫，就首先要加强员工的业务素质的考核，做到奖罚分明；积极实施竞争上岗，符合服务要求的人员继续聘用、不符合服务要求的人严格实施解聘或调任其它职务；加强人才专业、专长的对口，将专业岗位工作实施专业人员选用，保证拥有专业技术的人员在公司能够得到重用。通过公司内部机制的建立与健全，增强员工的市场竞争意识，有利于调动员工的工作积极性，只有发挥了员工的主观能动性，才能使服务上一个台阶。（二）规范服务或专业服务行为1 、物业管理服务内容很多，涉及的工程、保安、财务等与业主打交道。在这些打交道的过程中，相关人员的服务行为规范与否，成了广大业主衡量本公司物业管理服务水平高低的一个重要标准之一，也成为公司自身企业管理工作中的一项重点内容。员工服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切这些行为都有公司物业服务的统一标准，只有在服务标准上多下工夫，造就一支业务水平高、管理经验丰富、自身素质强的管理队伍，才能满足第一国际广大业主的服务需求，也才能满足公司发展壮大的需要。2 、在日常客户服务管理工作中引入 ISO9000 质量体系，加强内部队伍服务管理水平。物业管理自身的工作项目较多、程序复杂、环节较多，在日常管理工作中，强化岗位职责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了物业管理企业不断完善、不断发展的关键环节。在日常管理工作中引入 ISO9000 质量体系谁工作，能够有力的实现上述工作环节的切实履行，同时，还能够为企业管理的其他方面，提高管理水平。不是说，只有通过质量体系认证，才能保证该物业公司是一个服务好的物业管理企业，但是，通过质量体系谁的物业管理公司一定是一个服务水平较高、管理完善的企业。3 、做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。物业管理企业搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与住户的联系，听取他们意见。了解他们需要的服务项目，对物业公司有哪些意见和建议。解决好住户投诉并及时给予回复，让住户知道物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。同时，物业公司在加强服务工作的同时，也要加紧对小区居民的实施企业服务宗旨的宣传工作，例如“以人为本、亲情服务”、“想住户之所想、帮住户之所忙、急住户之所急”，做到既让客户了解我们的工作内容，又使业主对我们进行监督，促进我们不断的提高服务水平，完善服务工作内容。（三） 要积极完善的服务体系一个物业管理企业的服务内容包括常规性公共服务、针对性的专项服务、简化以往繁琐的工作程序。物业公司应针对各类服务性质，进行良好的规划，发挥各自特点，满足客户工作生活需要，引导客户消费，塑造良好有偿服务空间。

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• 问 怎样才能做好物业管理
  答

  一、物业管理企业1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。

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• 问 怎样做好物业管理人员
  答

  1、全天候服务，24小时值守，也就是我们通常说的物业服务没有双休日、节假日的服务，这就要做到昼夜监控、随时服务； 2、必须实行专业化管理和服务，配备各类专业技术人员，按计划运行，按规程操作，按标准服务，使设施、设备处于良好的运行状态，延长业主物业使用寿命，这其实暗含了替业主管理资产的物业服务职能； 3、按照合同约定履职，不得缺斤短两、缩水服务，降低服务质量标准，并随时接受业主的监督，同时还要强调阳光操作，取信于业主； 4、不断提高运用现代化手段服务水平，不断改进服务方式方法，比如电脑收费、网络沟通、首问责任制、一站式服务等； 5、实行人性化管理，亲情化服务。物业管理的**高境界就是情感管理，物业服务企业必须真心诚意地为业主服务，把业主当亲人，视服务为天职，真正做到想业主所想、急业主所急、帮业主所需。有了这样的职业态度和服务意识，就没有管不好的物业、服务不好的业主。

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