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物业管理工作已是先行工作中比较流行和热门的工作了，人们对物业公司的选择要求越来越高，越来越专业。如何做好办公楼物业管理工作，实现从事物业管理工作的企业一直在分析和探讨的一个问题，也是当前物业管理必须重视和提升的一项重要工作。如何做好办公楼的物业管理工作呢，竞购一段时间的实践得出以下观点。首先，我们应当选择好合理的开发市场，确定好管理的目标，明确从事物业管理的职责和任务，并对现行的管理对象进行认真分析和研究，寻求提升物业管理质量的途径和管理的方法，进而提升公司的知名度与美誉度，提升企业的品牌效应，促进物业管理工作的开展。一、 确定管理对象 因物业管理工作较为复杂和多变，要想在物业管理工作方面站稳脚跟，首先应根据自身的条件和所处的环境，选择好管理的目标和群体，正确把握市场的定位和发展趋向。因写字楼和住宅楼的物业管理工作较为复杂，要求人员配备数量较多，技术操作和人员管理综合性较强，外界因素较为普遍，为了更好地开展物业管理工作，首先从一方面入手，集中精力，全心投入做好物业管理工作。因办公楼要求从事物业管理的人员综合性、守纪性要强，而且要求从事物业管理工作的人员素质高，工作标准、工作效率高，规范性强，诸如此类的要求与我们酒店的各项要求较为吻合，且从事办公楼工作的人员多位政府人员，各项工作要求私密性较强，酒店的管理与之相符合。双方的工作和选择特点决定了彼此的核选择与合作。 二、明确物业管理的职责 后勤管理与后勤服务是各办公机关工作的基石，物业管理在办公机关后勤工作中有占有相当重要的地位。从目前物业管理工作情况看，主要体现在以下五方面的任务： 1、房屋的维护与管理。办公楼交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉的影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐渐降低。为了延缓这个过程，就需要对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是**常见的内容之一。 2、实施设备的管理。即一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行进行有效的管理，主要包括给排水、空调、消防、配电供应、图像监控、报警及电梯的管理等。 3、清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、阅览室、活动室的清洁等服务，为业主提供清洁的环境。 4、内部会议，来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前会中提供服务，包括会场布置、会议前的服务、花卉的摆放、音响操作等。通过接待服务，展现服务员的风貌，提升企业的品牌形象。 5、治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全、监控及停车场的管理。这项工作在物业管理中占有重要的地位，存在管理难度大，服务性比较强。 通过以上五方面的管理服务，为业主提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。 三、了解物业管理的特点 办公的物业管理有着与住宅及其它物业管理不同的特点，全面细致地了解办公楼物业管理的特点才能更好的开展工作，使各项工作得以持续健康地开展，具体体现以下几点： 1、技术密集。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的各种设备、设施日益先进，不但维修程度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。所以在人员选择上专业对口、业务精湛，因人而异地进行选择和安置。 2、政务活动频繁。办公楼是政务活动场所，会议多、来访客人多、联系工作的人员多，安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。要求保卫人员的警觉性和责任心要强，对于来访的人员严格按照办公楼内部接待要求进行实施，详细地做好记录工作。卫生清理应及时、标准高、质量保持性要强，做到随时、随地，专人进行清理，确保各部位、各区域卫生的标准化。 3、涉密性强。办公楼服务的对象多市政府机关领导的活动、内外的交往、文件的制发与传阅，会议的内容从商业角度看有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。 4、服务管理要求高。领导参加的会议服务、卫生保洁要按照星级饭店标准要求进行服务，这也是酒店行业所从事这项工作的优势所在。在此期间要求供电通讯不能间断，有时节假日、休息日要正常运转，这不仅加大了服务人员的工作量，而且要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。 四、掌握办公楼物业管理质量提升的因素 1、抓在岗人员素质。物业管理因人员分配比较分散，所担负的工作也较为分散，受到总多人的监督与检验。工作一旦发生失误就会“通天”。人员的分散性、任务的特殊性、失误的公开性，要求我们必须重视人员素质的培养。一是，工作人员直接为领导服务、为机关服务、为基层服务，保洁工还直接接触到领导办公室，涉密性强，所以在人员选进上应注意文化程度和外在气质上的要求。在政治上要求严格，以保证队伍的纯洁性。二是，抓好思想教育关，以职业道德教育为重点，抓好社会公德、职业道德的教育工作。以增强服务意识、责任意识，树立主人翁思想和精神，使其自觉做好服务工作，即便是在无人监督的情况下，也能自觉按照规程操作、规范服务。三是，做好跟踪督导工作，对所有人员进行工作、思想的考察，及时发现问题，对所出现的错误，不姑息迁就，严格按照制度规定予以处理。 2、抓好服务技能工作。有些人错误的认为物业管理就是“扫扫地”、“倒倒水”、“换换灯泡”，不需要技术，只要出点力就行了。如不克服这些错误的观念，就会忽视技术人才的引进使用，导致技术力量薄弱、服务质量低下的局面。现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也搞。实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。不能光凭良好的愿望，还要有真本领，通过不同形式的培训提高在职服务人员的业务技能。 3、紧抓物业维护质量。设施设备的维护与保养，充分发挥物业设备的使用价值在平时的日常工作中应做好以下三点工作： （1）主动安排预防性维修。对所有的设施设备制定好日常的周期性保养和维修计划， 定期进行维修、预防问题的出现。 （2）及时完成日常性维修。对于日常所报修和检查过程中所出现的问题，应及时有效地进行修理，确保损失**小化。对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到、随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。 （3）认真进行改善性维修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况上的变化，导致各别部位的的维修和改善，这种情况应本着既要量力而行，又要满足大家需要的精神尽力做好。 4、紧抓内部服务管理 物业管理是一个系统管理工程，有许多子系统构成，全方位的管理总体系。要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准，着力抓好以下几方面的工作： （1）服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误性，增强主动性。加强工作人员的礼貌服务规范，从礼貌到个性服务都应作具体要求，即有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，是服务工作上轨道、上水平。 （2）操作目标化。主要是设备操作、卫生保洁、安全巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误， 减少事故的发生，保证服务质量。 （3）管理制度化。从事物业管理工作首相应致力于制度建设，制定相应的管理制度，组织人员认真学习，贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步伐。
全部3个回答>怎么进行物业管理
132****4678 | 2018-07-14 10:48:25
已有4个回答
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142****2140
一、物业管理服务要做到“五知”：
查看全文↓ 2018-07-14 10:49:12
1、知人——知道我们服务对象是谁。一个管理区域居住着千百之众的人群，这是一个比较繁杂的群体，有男女老幼，有当官的，也有为民的，有富裕的，也有贫寒的，有素质高的，也素质低的。因此我们对服务对对象尽量做到熟知，很有利于我们有针对性的做好服务。
2、知心——要了解为主服务的心里需求，一般来讲，业主有以下十个方面的需求：
（1）业主需要受到尊重——“业主是我们的衣食父母”；
（2）业主需要诚信——“诚信是打开业主心灵之门的金钥匙”
（3）业主需要受到关注——“业主的冷暖我先知”；
（4）业主需要及时沟通——真城面对、坦诚直言；
（5）业主需要小区安全——安全才是美梦的港湾；
（6）业主需要优美环境——好环境才有好心情；
（7）业主需要服务的方便快捷——琐事带来的是烦恼；
（8）业主需要看到员工的微笑——员工生机勃勃，满面春风；
（9）业主需要家的感觉——胜似亲人一家人；
（10）业主需要超值享受——“这点费用交得很值”
3、知爱——我们要用爱的伟大力量去爱业主。爱博大精深，爱像阳光雨露，滋润万物，爱像山间流水令人心旷神怡。我们只有对业主爱得深厚，我们的服务追求才会无怨无悔，我们要有博爱的胸怀，才容得下业主的一切。
4、知事——知道物业管理服务工作具体事务，只有知道要做什么事，才能争取服务主动性，物业管理服务**怕心中无数，心中无数就会被动挨打。
5、知为——知道每件服务工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德规范。物管企业要长期提倡向雷锋同志学习，人人争做好人好事。
二、做好物业服务，保证服务质量的五个方面：
1、追求物业管理服务质量——做到精益求精，细致入微，持续改进，无可挑剔：
2、树立物业管理服务形象——语言带微笑的亲和力，行为显文明的感染力：
3、提高物业管理服务能力——力求职业化、专业化，员工做到一门精多门通：
4、讲究物业管理服务特色——根据业主的需要，不断推出具有特色的个性化服务；
5、注重物业管理的服务效果——业主的满意率+惊喜+社会口碑；
（三）做好物业管理服务四点要求：
1、坚持物业管理服务目的的一致性。
2、物业管理服务要有透明度。
3、要保持物业管理优质的持久性、扩展性。
4、加强物业管理服务的规范性。
物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。只有在这种理念的支配下，才能真正做好物业管理工作。抓好服务质量，提高业户满意率。"把温馨留给业户"，为业户营造一个优雅、舒适、温馨的生活环境，使业户心理上感受到文明、热情的服务，这是社会发展对物业管理行业提出的新要求。 -
145****0864
一个好的物业公司，该具备哪些工作能力和素质？哪些细节是物业公司在日常管理服务中容易忽略的？本报从业主投诉处理、社区安全维护、物管公司的专业性和知名度、维修基金运用合理性、物管人员素质、以人为本的服务理念、社区文化建设、公共设施管理、绿化管理、楼巴服务、创意服务等方面进行全方位介绍，并将新出炉的“十优物管”及“十优十佳物业”的过“人”之处一一进行解密
查看全文↓ 2018-07-14 10:49:01
物业服务 1
“以人为本”才是正道
“以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为业主解忧，以广大业主的利益性、便利性为出发点去进行小区的物业服务。目前，大多社区的物业管理服务仅仅是一种基本服务，比如只负责社区的安全、卫生工作，而没有针对业主的实际需求、特别需求做出个性化的服务
业内人士指出，在现阶段，业主对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能满足他们的需求。物业公司必须进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。
优秀案例：今年年初，利海·君林天下二期引入了金钥匙24小时酒店式服务，服务内容细微到业主外出旅游、公干的订房、安排车到机场、车站、码头接送业主，甚至代业主购物。
增值服务 2
“创意”考验用心程度
创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。
在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到业主是否住得舒心。因此，他们纷纷在保持原有优质服务的基础上，或构思新的服务点子、或引入高水平的国际机构做顾问，以进一步提升物业服务的水平，增加服务的种类。
优秀案例：恒荔湾畔今年在元霄节、中秋节等传统节日举办了许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。 -
157****1581
物业管理方案以物业实际情况为基础，提出管理的具体内容。
查看全文↓ 2018-07-14 10:48:54
通常内容应包括以下几个方面的内容：
1、管理服务理念和目标
2、管理机构运作方法及管理制度
3、管理目标承诺与实施措施
4、前期介入工作
5、承接查验工作
6、日常物业管理服务
7、房屋及公共设施设备维修养护管理
8、社区文化建设与便民服务 -
138****6315
第一、物业经理需要做的是把保安人员的工作完成好，因为物业管中对于小区的安全工作是第一位的，如果安全方面出现问题，那么就会是大事故，因此经理工作一段要把保安工作监督和管理好。
查看全文↓ 2018-07-14 10:48:44
如何做好物业管理工作！
第二、小区的监控设备必须随时进行监督检查，必须保证这些监控设备的有效性，而且要做好这方面的人员调配工作，保证监控设备随时有人，主要才可以保证小区的监控正常。
如何做好物业管理工作！
第三、小区的内的物业设备必须保证良好的工作状态，每一个设备要及时的进行检查，不能出现设备故障问题，这是物业经理必须落实的工作，一旦出现问题很可能造成重大隐患。
如何做好物业管理工作！
第四、物业经理要善于学习经验，善于学会如何跟下属进行沟通，因为物业管理是一个整体的工作，不能有丝毫的马虎和大意，必须时刻进行把工作人员的情绪调动好，保持良好的工作氛围。
如何做好物业管理工作！
第五、物业经理要了解小区的情况，知道自己管理的区域具体的人事情况和小区的环境情况，这样有任何问题，自己可以第一时间有解决的方案，避免出现问题的时候什么也不知道。
如何做好物业管理工作！
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第六、物业工作十分负责，物业经理要随时做好帮助小区居民解决问题，因此要多和小区的居民进行沟通，了解具体的小区居民诉求，这样才可以做好小区居民的工作，避免出现纠纷。
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看你营业执照经营范围，**好咨询当地工商行政管理部门。
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信阳市全面推行“三位一体”物业管理新模式 随着经济社会的快速发展，信阳市各类住宅小区相继兴起，物业管理工作出现的问题和纠纷随之呈现出多样化、多元化、复杂化、社会化的特点：一是管理缺乏合力，仅靠房管部门单一资质管理；二是开发建设遗留问题解决不到位，如物业用房缺乏、基础设施不齐全、部分小区水电未能抄表收费到**终用户等，引发纠纷不断；三是物业服务费标准低、收取难，行业发展困难；四是部分物业小区管理混乱，专业化物业服务程度低。日前，为从根本上解决物业管理工作点多、线长、面广，单靠房管部门单一资质管理难以奏效的局面，市政府提出了将物业小区作为社区管理的主要组成部分，实行辖区管理与行业相结合，建立社会居委会、业主委员会、物业服务公司共同管理的“三位一体”物业管理新模式。为推行新型物业管理模式，在信阳市政府出台了《信阳市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》(信政〔2008〕67号)，召开了规格高、声势大的全市物业管理工作会议，信阳市委常委、宣传部长、副市长张春香要求推广“三位一体”物业管理新模式，做到“五落实”，实现“五有”。在信阳市物业管理工作领导小组第一次会议，张春香副市长再次提出“物业管理是民本问题”的理念，强调物业管理工作的主战场在辖区，进一步明确了辖区政府和相关单位的职责，要求各级各部门加强领导、认真研究、高度负责、加强教育、狠抓落实。会后，全面推行“三位一体”物业管理新模式，各县区政府陆续召开会议、印发文件、成立机构、明确职责：信阳市房管局提请政府批准成立了全市物业管理工作领导小组及办公室，腾出专门办公用房，刻制公章，印制文件头，悬挂了“信阳市物业管理领导小组办公室”牌子；在《信阳日报》刊发了信政[2008]67号文件、答记者问等系列物业管理工作报道；在深入调研的基础上，理清了物业管理工作思路；市物价办公布投诉电话，组织人员开展调查研究，对《信阳市城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》进行修改。各县区积极创造条件开展工作，认真落实“三五、一五”工作要求。我市“三位一体”物业管理新模式已开始全面推行。在下步新型物业管理模式推行中，信阳市各级各部门将重点做好以下工作：一是建立联席会议制度，进一步补充力量，形成工作合力。二是进一步澄清物业管理工作的各项底数，内调外研，因地制宜，制定出适合自身发展的物业管理意见。三是界定责任，直面问题，公开投诉电话，认真查摆问题，制定整改措施。四是认真学习研究物业管理法律法规，加大物业宣传力度，树立物业小区管理先进典型，营造良好的物业管理工作氛围。五是成立物业管理工作督查组，狠抓物业管理职责和任务的落实。六是房管部门加大人员培训力度，提高行业整体素质，加强企业资质管理，规范物业服务行为。“三位一体”物业管理新模式的全面推行，将为我市全面建设“安全、卫生、舒适、和谐”的物业管理小区，全面提升物业管理水平，推进信阳市城市化大跨越，改善群众生活条件，建设魅力信阳提供和谐环境。
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根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：以下是网址链接http://www.wyfwgw.com/laws/5.html
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物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业。 进行“转委托”时，首先，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目；其次，物业管理公司要与专业性服务公司签订委托协议，在协议中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定；同时还要约定专业性服务公司达不到服务质量和要求时的违约责任。
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