前期物业中容易与业主发生哪些纠纷？

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• 133****8709

  物业纠纷迅速增加的四大原因
  　　调查显示，物业纠纷案迅速增长有四大原因：其一，有关物业管理方面的法律不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因。目前我国尚没有统一的物业管理法规，开发商与物业管理企业是何种关系、如何组建业主委员会、物业管理如何收费等，基本上无章可循。由于立法上的空白，导致业主与物业管理企业签订的合同条款不完善，双方的责、权、利不清楚，不仅容易发生纠纷，且出现纠纷后往往难以处理。
  　　其二，建管不分的管理体制，是引发物业管理纠纷的根源。相当一部分物业公司从属于房地产开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，使在房屋验收和接管过程中，物业公司不敢为业主把关，为日后的纠纷埋下了隐患。调查表明，物业管理纠纷中有近70％是开发商遗留问题引发的。不少开发商在售房期间进行欺骗性宣传、盲目承诺，结果业主入住后发现原来的承诺没有兑现，在找不到开发商的情况下，业主只能把矛头对准物业公司。
  　　物业纠纷的第三个原因是物业公司角色错位，行为不规范。物业公司和业主本是平等的主体关系，而现实中物业公司往往将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主权益，从而使矛盾激化。
  　　其四，业主对物业管理的消费观念、消费意识还没有完全树立起来。一些业主在买房时缺乏对长达几十年的物业费作出充分的心理和经济准备，无能力交纳物业费。还有的业主只愿意付非常少的物业费，却期望得到更好的物业服务。
  　　■物业纠纷主要有6种类型
  　　调查显示，目前物业纠纷的类型包括：业主拖欠物业费、供暖费纠纷；公共费用分摊纠纷；小区车位收费引发的纠纷；业主私搭滥建引起的纠纷；业主在小区人身财产丢失所受到侵害或伤害引起的纠纷；开发商、前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷等。
  　　■法官给解决物业纠纷开药方
  　如何解决目前物业管理面临的困境，法官们建议：一、有关部门应尽快制定出台物业管理法律，加强对房地产开发行业的管理，改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式；二、确立业主委员会的法人地位，积极发挥业委会在协调业主和物业公司矛盾中的作用；三、规范物业管理企业，有关部门有必要在充分考察的基础上，启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗；四、同时进行职业道德培训，提高物业管理人员的素质。
  　　目前的《物业管理条例》中，没有对地下车库、小区地下室等共用设施和共用部位的权属等作出规定，建议应尽快完善。

  查看全文↓ 2018-07-19 09:02:37
• 137****2090

  物业管理服务纠纷是指在物业管理服务活动中，业主、业主大会、业主委员会、物业使用人、物业服务企业，以及政府行政主管部门等在物业的使用、维修、管理活动中发生的争执。一般包括：前期物业管理纠纷，物业相邻权纠纷，物业使用纠纷，物业维修养护纠纷，物业服务企业服务纠纷，物业产权纠纷，物业行政纠纷等等。
  物业管理服务过程中形成的纠纷是多种多样的，又可以简单分为三类，即：侵害类纠纷、危害类纠纷和其他纠纷。
  （1）侵害类纠纷：是物业服务企业对别人造成侵害而引起的纠纷，造成侵害的主体是物业服务企业，客体是物业服务企业以外的其他利益集团和个人，如乱涨价、乱收费、在管理维修过程中给业主造成的伤害和损失，由于物业服务企业的不作为造成的侵害等，这类侵害造成纠纷的特点是，物业服务企业是加害者，当然也应当是责任的承担者。
  （2）危害类纠纷：是别人对物业服务企业的侵害而引起的纠纷，造成侵害的主体是物业服务企业以外的利益集团和个人，侵害的对象是物业服务企业，如物业费纠纷案、业主违章装修、乱搭建、偷用水电气暖等。这类侵害的特点是物业服务企业是受害者，当然也是权利的主张者。
  （3）其他纠纷：虽然暂时不会对物业服务企业造成危害，但随着矛盾的不断升级，可能会影响到正常的物业管理服务秩序。如没有委托物业管理的水电气暖通信等与业主、业主委员会之间的矛盾、业主与业主委员会、居委会之间的矛盾等。这些矛盾造成的纠纷可能当时不会给物业服务企业造成直接经济损失，但肯定会给物业管理服务带来不利的影响。

  查看全文↓ 2018-07-19 09:01:59
• 143****7715

  一、业主与物业管理公司协商解决
  《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。
  二、由第三人调解
  这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。
  三、提交仲裁机关仲裁
  这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。
  四、投诉
  业主与物业管理公司发生纠纷时，业主可以根据《物业管理条例》第49条，向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。
  五、提起诉讼
  业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

  查看全文↓ 2018-07-19 09:01:25

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  房产证迟迟办不出；目前，房产证的办理期限是开发商无法控制的，因为这要受各种因素的影响。即使开发商手继齐备，购房人积极配合，因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况也大量存在，更何况有些开发商本身因各种原因不能完成初始登记，使办理产权证的条件不具备，于是关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来，导致购房者退房。

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  住宅的共用部位，共用设备维修时，相邻业主、使用人应予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。物业使用中禁止占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备。业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，相关业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

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  我听说到的**多的纠纷就是产权办理的问题，开发商办理产权总是明日复明月，我们买房后只有居住权而无处分权。住房商品化以后，房屋的买卖就成了一种极普遍的行为。而房屋之所以能够买卖，很重要的一点是产权明晰。产权证迟迟拿不到手虽然不影响居住，但是对作为投资以期增值的人们产生影响。更会因为没有产权而无法报户口，导致孩子不能就近读书，甚至引起许多家庭矛盾。

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  简要内容：国家明确规定，水管铺设应当横平竖直，虽然电路铺设方面还没有明确规定，但在行业内，电路走线多数情况下也要遵守横平竖直的原则，也就是说水电路能走直线**好就走直线。如果为了省钱，电路走线时走斜线，当在家居生活中，需要在墙面钉钉子、挂东西时，可能会把钉子钉到线上，造成安全隐患。 在家庭装修中，由于材料或者工艺的特殊性，在材料合格、施工规范的情况下，在装饰过程中还可能出现一些问题，如施工方为防今后出现安全隐患，铺设电路时坚持走直线，有的业主会误以为施工方是为了增加收入而这样做的。类似于这样的问题，可能会影响业主和施工方的关系，不利于施工，因此我们选取了几个具有代表性的问题，供读者参考。 地板 纹理颜色差异属正常 误解：刚买的实木地板和经销商提供的样品看起来不太一样，而且地板板块之间也存在纹理和颜色差异，这是属于商品的质量问题。 专家：实木地板从里到外都是天然的，因此在纹理和颜色上存在一定差异是正常的。担心这个问题的消费者，可以先选择一两块满意的地板作为样品，然后再以此为标准，在合同中约定色差的相关事宜，这样经销商会选择和样品纹理、颜色更为相近的地板，不过价格也可能因此提高30%左右。 铺装须留伸缩缝 误解：铺装的地板有明显缝隙，说明工人技术有问题。 专家：如果室内温度、湿度变化太大，地板体积就会发生膨胀或收缩，在地板板块之间、地板和墙面之间预留一定的缝隙，可以避免地板因膨胀而导致起翘等变形情况。 根据国家相关规定，地板和墙面之间的伸缩缝必须在8-10毫米之间。国家并没有规定板块之间伸缩缝的大小，因为地板材质不同，其膨胀系数就不相同，需要预留的伸缩缝大小也不尽相同。地板密度越大（通常情况下，密度越大的地板越贵），其体积膨胀系数越小，所以预留的伸缩缝就越小。 橱柜 热胀冷缩致接缝开裂 误解：橱柜台面开裂肯定是材料不合格或者施工不当造成的。 专家：不管橱柜台面是什么材质，都有可能因为材料的热胀冷缩而导致台面接缝处开裂，如果是两种不同的材质结合在一起，开裂的可能性要更大。可以通过在接缝处下面增加一层相同材质的衬板，衬板长度和台面宽度相同，衬板宽度在5厘米左右，这样可以减少开裂的可能性。 涂刷工程 墙面开裂原因很多 误解：墙面开裂肯定是施工不当或材料不合格造成的。 专家：施工不当固然是造成墙面开裂的原因之一，但是墙面开裂也有可能是其他原因造成的。建筑物本身变形，如建筑地基下沉；室内温湿度变化太大，都会造成墙面（体）开裂的现象，预防的**好办法就是在刷漆前贴层牛皮纸或者网格布，减少墙面开裂的可能性。 水电 斜走省钱不省心 误解：水电路斜走**短**经济，施工方非要按直线铺设就是为了增加水电路米数，为了多收钱。 专家：国家明确规定，水管铺设应当横平竖直，虽然电路铺设方面还没有明确规定，但在行业内，电路走线多数情况下也要遵守横平竖直的原则，也就是说水电路能走直线**好就走直线。如果为了省钱，电路走线时走斜线，当在家居生活中，需要在墙面钉钉子、挂东西时，可能会把钉子钉到线上，造成安全隐患。 木制品 超大柜门**好加框架 误解：商家为了多挣钱就在柜门四周加金属框架。 专家：一般情况下，柜门只有一边和柜体连接，相对来说，柜门处在自由状态，受到外力的牵制小，木制柜门变形的系数大，因此在一些大型木制柜门四周加金属框架，以减少其变形的可能性，是有必要的。 当木制柜门的高（长）度超过200厘米，或者宽度超过50厘米，建议对木制柜门进行加固处理，以减少其变形的可能性，也可以在柜门门板之间加钢衬，但是如果钢衬太薄，起到的作用就不大，因此**好的办法还是在柜门四周增加金属框架，不过柜门价格要翻一倍左右。 环境影响木制门使用 误解：现场手工制作的木制门扇出现开启不便、关闭不严、饰面板材开裂、钉帽外露等问题，要么是材料质量不合格造成的，要么是施工不当造成的。 专家：这些问题主要是因为木制材料体积发生变化造成，室内湿、温度、通风和光照情况是重要的影响因素。在施工时，可以先将木料放置在室内一段时间，使其适应新的环境后再施工，同时在日常生活中也要注意控制室内的温、湿度。

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  业主与物业管理企业发生价格纠纷时，业主委员会应给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。