在房产交易过程中遇法院冻结怎么办?

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• 136****9404

  如果是正常的买卖行为，则应立即委托专业律师，对法院查封房产提出异议。如果购房款仍然可以挽回，则可跟卖方协商退款；如果购房款无法挽回，则要求法院支持正常买卖行为，剩余房款可配合法院查封。

  查看全文↓ 2018-08-16 12:53:47
• 137****5955

  《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；
  第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。

  查看全文↓ 2018-08-16 12:53:04
• 155****6622

  身份不同，对房屋被查封问题的处理办法也有不同，下面进行具体介绍。
  
  一、签署购房合同后发现房屋被查封该怎么处理？
  
  卖方：
  
  （1）核实房屋被查封的基本情况，包括查封原因、查封金额、查封法院等。
  
  （2）将查封状况告知购房者，并不再接受购房款。
  
  （3）跟查封申请人沟通，是否可以解除查封或者查封其他财产。
  
  买方：
  
  （1）询问卖方房屋是否能够解除查封，切不可用自己**款帮助卖方解封房屋。
  
  （2）如果无法解除查封致使合同无法履行，买方可根据购房合同追究卖方违约责任。
  
  二、解除查封的流程
  
  根据目前实际操作，一般流程如下：
  
  申请人向法院递交解除查封的材料→法院对该材料进行审核→审核无误后，法院作出解除查封的裁定，然后向住建委发一份解封函→建委配合办理房屋解封手续。
  
  注：实际操作过程中，还需以法院和建委的具体流程确定。
  
  三、对遇“签后查封”购房者的法律保护
  
  根据《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
  
  （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
  
  （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
  
  （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
  
  （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
  
  四、什么是查封
  
  查封，是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。交易房屋被查封就是指在交易过程前或过程中，该房屋被法院等国家机关采取查封，导致该房屋被限制转让的情形。
  
  五、常见的九类易导致查封的房屋
  
  1、诉前保全的房屋；
  
  2、交易房屋系违章建筑；
  
  3、产权不明导致的纠纷的房屋；
  
  4、交易房屋系一房多卖；
  
  5、交易房屋存在高额抵押；
  
  6、产权人涉及债务纠纷较多；
  
  7、产权人涉及恶意转移、变卖房产；
  
  8、交易过程中，产权人有违法行为的；
  
  9、执行案件中，暂无履行能力或无其他可供执行财产的。
  
  以上只是实际操作过程中较为常见的易导致查封的房屋，但不仅限于此哦！
  
  六、“签前查封”与“签后查封”的风险
  
  1、“签前查封”的风险
  
  A、购房合同无效。“签前查封”就是签署购房合同前房屋被查封。签约前被查封的房子，尽管签署了购房合同，也不受法律保护，即为无效合同。
  
  原因：根据《城市房地产管理法》第三十七条：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”
  
  B、无法办理网签及缴税过户等后续步骤。北京各个城区自2016年6月1日起，二手房交易全部要进行房屋核验。查封状态的房子是无法通过房屋核验的，进而无法网签过户，合同约定自然是不能履行。
  
  C、购房款难追回。如果因业主债务问题导致的房屋查封，那么极有可能购房者提前支付的购房款成为“肉包子打狗—一去不回”。
  
  对于中介（如链家）来讲，“签前查封”的房屋，公司不允许操作。
  
  2、“签后查封”的风险
  
  （1）合同无法履行。签署购房合同之后房屋被查封，尽管购房合同有效，但是被查封后房屋限制转让，在房管局也会被标注为“已限制登记”，这时无法继续履行购房合同，买方只能按照购房合同追究卖方违约责任。
  
  （2）房款难追回。房屋购买人签订了买卖合同，面临着已支付的房屋款项无法追回的风险。

  查看全文↓ 2018-08-16 12:52:26

相关问题

• 问 房产交易过程中需交那些费用？
  答

  1、印花税：房价款的万分之五 　　申办产权证过程中需交费用1、登记费：每建筑平方米0.3元;2、房屋所有权证工本费：4元/本3、印花税：5元/件4、契税：普通住宅缴纳房价款的1.5%;(注：别墅、度假村以及第建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受此税率，仍按3%缴纳)5、住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的2%

• 问 房产交易过程中的细节问题有那些
  答

  在购房时需要重点关注问题：1、基本的“五证”齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。2、使用规范的合同文本。一定要参照**好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。**好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。3、相关证明文件有效。如果是买期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。4、买期房要约定条件和时限。对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。5、明确具体时间和违约责任。所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。6、检查房屋质量。在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。7、明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。8、重点约定违约责任。对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。

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• 问 房产交易需要注意些什么？在房产交易过程中要注意哪些问题？
  答

  一、买方应该注意的事项1、核实卖方身份买二手房的第一步就需要做到底事情就是核实与你交易的人的身份，他到底是不是房屋的主人，他的房产证上名字和身份证上的名字是不是同一个等等，好还是到房产交易查询一下房屋的权属情况。2、核实户口情况在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况，了解房屋是不是已经有户口，房屋的户口有没有被迁出，如果没有，打算什么时候迁出，好留下一部分房款等到户口迁出后再支付。3、核实费用结清问题交房时，不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致，还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的结清情况，看看卖家有没有将这些费用都结清，否则一旦交完房，这些费用都将由买方自己承担。二、卖方应该注意的事项1、注意明确委托方式和期限卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售，这时要记得除了明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限才可以。2、注意谨慎收取定金中介公司找到客户后会同卖方议价，如果卖方接受购买条件，则从中介处签收定金，一些中介公司可能会要求保管定金，卖方对此要慎重。3、注意签约细节签约时卖方要记得将房屋的状况如实告知买方，要提供“三项证明”，比如房屋共有人同意出售的证明等，还有就是将交易流程与房款支付挂钩，确保在房屋过户前后可以拿到房款。4、注意避免违约责任交房和过户是卖方的两大义务，也需买方，如果买方不，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任，而且在签署合同时就要明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。另外，一定要注、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。

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• 问 房产交易纠纷怎么办?房产交易过程中常见的纠纷有哪几种?
  答

  常见的房产纠纷：一、单违约导致合同目的不能实现签订房屋买卖合同后，因一方当事人要求解除合同，守约方损失包括直接损失(即付出的房款、中介费、利息等)和房屋差价等可得利益损失，违约方应当予以赔偿。 赔偿的范围包括：合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照**相类似的房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。二、出卖人违约买受人要求解除 出卖人违约行为符合合同约定或法定解除条件，但合同不存在法律上或事实上履行不能的情形，双方可以继续履行，此时应根据双方合同约定的违约条款处理，由违约方承担违约责任，此种情况下，如果守约方提出解除合同的，其应按照合同约定的违约条款获得赔偿。三、房屋买卖合同被确认无效或被撤销 房屋买卖合同被确认无效或被撤销，当事人有损失的，按当事人的过错程度予以分担。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。 在房屋买卖合同被确认无效或者撤销的情况下，当事人一方主张赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的，此时可得利益不存在，当事人没有索赔的法律依据，不应得到法律的支持。如果一方当事人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、伪造授权书等恶意行为致使合同无效或被撤销的，另一方要求赔偿房屋差价等实际损失的，应结合案件具体情况，根据房屋买卖合同是否实际履行、买受人支付购房款的数额、出卖人是否已将房屋交付使用等因素，综合判断予以确定，但以合同实际履行时的可得利益额为限。

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• 问 房产怎么样交易？在交易过程中要提防什么？
  答

  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

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