业主委员会有权利管理小区吗？

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• 138****1587

  可以业主自治，业委会可以直接管理小区的。

  查看全文↓ 2018-09-11 17:08:22
• 131****3267

  成立业主委员会对于业主来说，除了能够在维权的过程中，集中个人力量为集体力量外，更重要的是，业主可以自己管理自己小区的物业，这是很多业主没有意识到的。
  成立业主委员会，有利于业主维护自身的权利
  
  1.业主委员会代表业主选聘、续聘物业管理公司
  
  在没有成立业主委员会的情况下，如果业主和物业公司发生纠纷时，比如常见的小区安保质量不合格，门卫行同虚设，清洁工作不到位，服务质量不满意，乱收费等，业主采取的方式大多是拒绝交纳物业管理费。而物业公司在收不齐费用，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。
  
  在成立业主委员会的情况下，广大业主认为物业公司提供的服务质量不到位，价格不合理等，那么业主委员会可以代表广大业主和物业公司解聘该物业公司，另选新的物业公司。
  
  
  2.业主委员会可监督小区的各项经费的支出情况
  
  广大业主对于物业管理公司收取的费用如何使用往往不得而知，大部门的物业公司也不大乐意将支出情况告知业主，特别是专项维修基金的使用。专项维修基金主要用于物业公共区域，公共设施设备的维护和更换。在新小区的前两年，这笔钱的支出会比较少。
  
  但目前很多业主不知道该基金用于何处，有的业主怀疑物业公司中饱私囊。而业主委员会成立的话，有权决定专项维修基金的使用方案，并监督实施。
  
  
  3.业主委员会监督和协助物业公司履行其服务合同
  
  我们都清楚业主买了房子除了所购置的房屋是自己的外，小区的公共部分也是全体业主共有的，也就是说，小区内公共区域的使用，公共设备的使用，公共秩序和环境的维护等方面，业主也是拥有决定权的。这个时候就需要业主委员会了。
  
  业主委员会可以帮助及时了解业主的意见和建议，监督物业公司履行其服务条款的同时，对小区公共区域、公共设备的使用以及公共秩序与环境的维护方面，制定和修改相关的规章制度及提出方案，并且可以要求物业整改并完善小区的配套设施等。
  
  
  4.业主委员会可以协调业主与其他业主、物业公司、开发商等关系
  
  在生活中，业主和业主之间、业主和物业公司之间、业主和开发商之间，常常有各样的纠纷，只要有利益冲突的，就会有纠纷。当纠纷出现的时候，业主委员会可以充当中间沟通的桥梁，起到较好的沟通作用，避免事情恶化。
  
  有业主说，问题处理一对一就好，为什么要中间的调和，反而将事情复杂了。但是一对一处理很多时候业主的脾气是一点就燃，如果没有中间调和，问题不断恶化。
  
  也有业主说自己不愿意被代表，那么希望您直接参与业主委员会委员的选举，成为代表业主的人。

  查看全文↓ 2018-09-11 17:07:54
• 152****1930

  不可以
  根据《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
  从《物权法》的相关规定中，可以看到，有权决定小区物业管理模式的是业主，而不是业委会。
  物业管理条例、物权法、业主大会和业委会指导规则中，
  《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，作了如下规定：
  下列事项由业主共同决定：
  （一）制定和修改业主大会议事规则；
  （二）制定和修改管理规约；
  （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
  （四）选聘和解聘物业服务企业；
  （五）筹集和使用专项维修资金；
  （六）改建、重建建筑物及其附属设施；
  （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  根据物业管理条例的定义，所谓物业管理，实际上就是公共管理。根据物权法和物业管理条例的规定，小区的共有和公共管理权由业主大会来决定。
  业主委员会是业主大会的服务机构，应该按照业主大会的决议来执行。而不是代替业主大会来进行决议。

  查看全文↓ 2018-09-11 17:06:49

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  维修基金由当地房屋管理部门管理,业委会可以申请使用。

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• 问  业主委员会有权管理维修基金吗？
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  　　维修基金归全体业主共有，应设立专帐管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查与监督。维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。　　《中华人民共和国物权法》对公共维修基金的归属和使用做了明确的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”　　售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会提交业主大会决定，可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。　　维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。

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  业主委员会想换物业公司要走的流程：业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：（1）业主大会的决议；业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。（2）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；（3）确定采取公开招标或邀请招标方式；（4）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会**终确定中标人。

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  物业管理费的价格是由物业公司报送物价局审批的，跟成立或者不成立业委会没有直接关系。一般来说，开发商在开发建设的时候就已经找了物业公司来前期介入，物业公司主要是从消防、绿化维护等方面介入小区的设计。所以，物业费一般来说也是在业主入住之前早就确定了的。业务主委会只能是监督和沟通物业公司。如果物业公司做得不好，可以要求他们整改，甚至要求撤换物业公司。

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  依照物权法的有关规定，业委会是可以管理业主范围内的有关事项的，假如你的铺面经营范围涉及到集体的利益或者有关管理上的问题，业主会的做法是允许的，只要2/3业主同意是可以决策的。但是假如业委会的决策侵害了你的合法权益，你也是可以诉至法院，请求撤销决定以及赔偿损失的。

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