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物业管理机构更迭时的承接查验 第二节 物业管理机构更迭时的承接查验 物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者进行承接查验的内容和重点都有一定区别。 一、准备工作 (一)符合承接查验条件 在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验： (1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同； (2)物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。 (二)成立物业承接查验小组 在签订了物业管理服务合同之后，新的物业管理企业即应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制订承接查验方案。 查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。 (三)准备资料和工具 物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业管理企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。 二、物业查验的内容 为了使物业的移交能够顺利进行，接管单位必须对原物业的状况及存在问题进行查验和分析，为物业移交和日后管理提供依据，对发现需要整改的内容需及时与移交单位协调处理。物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有以下几个方面。 (一)物业资料情况 物业资料情况除检查本章第一节所列的涉及承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。 (二)物业共用部位、共用设施设备及管理现状 查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有： (1)建筑结构及装饰装修工程的状况； (2)供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备； (3)保安监控、对讲门禁设施； (4)清洁卫生设施； (5)绿化及设施； (6)停车场、门岗、道闸设施； (7)室外道路、雨污水井等排水设施； (8)公共活动场所及娱乐设施； (9)其他需了解查验的设施、设备。 (三)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况 各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。 (四)其他内容 (1)物业管理用房； (2)产权属全体业主所有的设备、工具、材料； (3)与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。 物业管理工作的移交 第三节 物业管理工作的移交 物业管理工作的移交既涉及国家政策法规，又涉及物业管理各方的权益，还直接影响到物业管理活动能否正常进行，因此，物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。 一、新建物业的移交 (一)移交双方 在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。 (二)移交内容 移交的物业资料包括：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料，业主资料。移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等)。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。 二、物业管理机构更迭时管理工作的移交 物业服务合同或前期物业服务合同的终止，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。 (一)移交双方 物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：—原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。 (二)移交内容 1，物业资料 (1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。 (2)业主资料包括： 1)业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片； 2)房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。 (3)管理资料包括：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。 (4)财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。 (5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。 (6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。 (7)其他需要移交的资料。 资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。 2．物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接 (1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等； (2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等)； (3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。 停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。 3．人、财、物的移交或交接 (1)人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。 (2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。 (3)物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。 (三)办理交接手续 同新建物业的物业管理移交一样，原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业管理企业等。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面： (1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度； (2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的 物业服务费)应明确收取、支付方式； (3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单； (4)提出遗留问题的处理方案。 (四)注意事项 (1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。 (2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。 (3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。 (4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。
全部3个回答>什么是物业接管验收?它与竣工验收有什么不同?
143****5592 | 2018-10-07 00:58:59
已有4个回答
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153****3493
二回事。有共同处也有不同处。
查看全文↓ 2018-10-07 01:02:58
根据《物业承接查验办法》第三条规定，物业的承接查验必须遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，这是物业管理的一项重要的制度。
第11条规定的物业承接查验条件；12条规定物业承接查验的文件；13条规定物业承接查验的程序；14条规定的物业承接查验相关技术资料；15条规定的竣工资料与现场实物核对是否相符；16条规定物业的公共部位、公共设施、公共设备的实地验收；18条规定公共设施、设备的核对与检测；19条规定物业承接查验的范围、方法、存在问题的建设单位与物业公司的确认；21条是物业公司与开发商签订物业承接查验协议；29条是物业交接后30日内到县级以上房管部门进行备案。
请查阅物业承接查验办法制定接管验收的分录。 -
155****3467
1、接管验收的准备工作
查看全文↓ 2018-10-07 01:02:46
(1)新建物业竣工验收后、业主入住前，物业部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。
(2)成立物业接管小组
①在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；
②接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：
——公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
——物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；
——物业部机电处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
(3)接管验收前的准备：
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
②派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；
③提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备**终安装、调试工作，做到心里有数；
④准备好接管验收记录表格：
——《房屋本体接管验收表》；
——《公共配套设施接管验收表》；
——《机电设备接管验收表》；
——《接管验收问题整改表》。
2、接管验收的工作程序 (略)
3、资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。
(1)物业产权资料：
①项目开发批准报告；
②规划许可证；
③投资许可证；
④土地使用合同；
⑤建筑开工许可证；
⑥用地红线图。
(2)综合竣工验收资料：
①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；
②建设工程竣工验收证书；
③建设消防验收合格证；
④公共配套设施综合验收合格书；
⑤供水合同；
⑥供电协议书、许可证；
⑦供气协议书、许可证；
⑧光纤合格证；
⑨通信设施合格证；
⑩电梯准用证。
(3)施工设计资料：
①地质报告书；
②全套设计图纸；
③图纸会审记录；
④设计变更通知单；
⑤工程预决算报告书；
⑥重要的施工会议纪要；
⑦隐蔽工程验收记录；
⑧沉降观测记录；
⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。
(4)机电设备资料：
①机电设备出厂合格证；
②机电设备使用说明书（要求中文）；
③机电设备安装、调试报告；
④设备保修卡、保修协议。
(5)业主资料：
①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；
②已够房业主的付款情况或付款方式。
4、物业硬件设施接管验收和竣工的区别
(1)接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
(2)接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
5、接管验收标准和验收方法
(1)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
(2)验收方法为观感验收法和使用验收法。
6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准
(1)主体结构：
①外墙不得渗水；
②屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
(2)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
(3)内墙面：
①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
②块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。
(4)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。
(5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。
(6)木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
(7)门、窗
①门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
③玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
⑤电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；
⑥不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形；
⑦高档装饰门装饰完整。
(8)楼梯、扶手：
钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
(9)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
(10)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
(11)油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。
(12)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。
(13)光纤已开通，收视良好。
(14)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
(15)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
(16)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
(17)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。
(18)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。
(19)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。
(20)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。
(21)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、
(22)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 -
159****6439
竣工验收是指主要建筑一起附属的物业设施设备和相关场地已经建设完成，由施工单位向开发单位进行移交时开发建设单位组织专业人员对项目进行验收，合格后接收并出具接管验收报告。
查看全文↓ 2018-10-07 01:02:30
物业接管验收是指，物业公司与开发公司签订物业管理合同后开始对履行合同之前对开发商移交的物业项目组织专业人员对物业本体进行验收，以及从物业管理角度出发对物业不合理及不利于管理的部分提出建议和意见要求对方整改的行为。 -
142****5618
物业管理接管验收应收资料
查看全文↓ 2018-10-07 01:02:15
楼宇接管移交资料目录
序号 名 称 样式
一 项目建设资料
1 《国家建设征用土地通知书》及红线图 复印件
2 同意使用土地通知书 复印件
3 建设用地批准书 复印件
4 固定资产投资许可证 复印件
5 建设工程规划许可证 复印件
6 市规划局《建设工程报建审核书》 复印件
7 规划报建图 复印件
8 建筑设计防火审核意见书 复印件
9 物业各分项工程设计方案 复印件
10 建设工程规划验收合格证 复印件
11 建设工程竣工验收质量认定书 复印件
12 建筑工程竣工消防审核意见书 复印件
13 单位工程质量综合评定表 复印件
14 工程建筑埋放线、验线、验收意见书 复印件
15 公共安全技术防范工程设施使用证 复印件
16 通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 复印件
17 供水协议书 复印件
18 供用电合同 复印件
19 同意供电通知 复印件
20 申请门牌呈批表 复印件
21 通邮申报表 复印件
22 其它相关资料
二 物业产权资料
1 拆迁资料 复印件
2 销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等） 复印件
3 其它相关资料
三 建筑工程技术资料
1 地质勘察报告 复印件
2 工程合同及开、竣工报告 复印件
3 建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等） 原 件
4 图纸会审记录 复印件
5 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录) 复印件
6 隐蔽工程验收签证 复印件
7 沉降观察记录 复印件
8 竣工验收证明书 复印件
9 主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等） 复印件
10 新材料、构配件的鉴定合格证书 复印件
11 砂浆、混凝土试块试压报告 复印件
12 建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等） 原 件
13 其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等） 原 件
14 各分项工程施工单位资料 复印件
15 各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告 复印件
16 其它相关资料
四 设备资料---供电系统
1 供电系统设备购买、安装合同 复印件
2 供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
3 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等） 原 件
5 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等） 原 件
6 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等） 原 件
7 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证 原 件
8 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等） 原 件
9 灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等） 原 件
10 配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等） 复印件
11 其它相关资料
相关问题
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答
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物业接管验收应提交的资料：原有房屋接管验收应检索提交的资料：(1)产权资料：①房屋所有权证；②土地使用权证；③有关司法、公证文书和协议；④房屋分户使用清册；⑤房屋设备及定、附着物清册。(2)技术资料：①房地产平面图；②房屋分间平面图；③房屋及设备技术资料。新建房屋接管验收应提交的资料：(1)产权资料：①项目批准文件；②用地批准文件；③建筑执照；④拆迁安置资料。(2)技术资料：①竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；②地质勘察报告；③工程合同及开、竣工报告；④工程预决算；⑤图纸会审记录；⑥工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；⑦隐蔽工程验收签证；⑧沉降观察记录；⑨竣工验收证明书；⑩钢材、水泥等主要材料的质量保证书；⑪新材料、新配件的鉴定合格证书；⑫水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；⑬砂浆、混凝土试块试压报告；⑭供水、供暖的试压报告。
全部3个回答> -
答
消防验收是指竣工的建筑工程消防验收，即：建筑工程竣工后，建设单位应向公安消防机构提出工程竣工消防验收申请，经验收合格后才能投入使用。消防检查是对已经投入使用的建筑物及使用单位内部消防安全管理等情况开展的检查，主要有以下内容：建筑物消防安全：违章建筑，消防车道、防火间距。消防设施：疏散通道、疏散指示标志、应急照明、安全出口、消防水源、灭火器材配置和有效情况。消防管理：安全消防重点部位的管理、易燃易爆场所防火措施落实情况、消控中心值班及运行情况、员工消防知识培训情况等等。
全部3个回答> -
答
消防验收在竣工验收之前，竣工验收前应获得消防部门出具的认可文件
全部3个回答> -
答
消防竣工验收合格只是消防竣工验收备案的前提，懂了没。消防竣工验收要合格了才能备案，
全部5个回答>
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