房地产规划流程有哪些？

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• 148****6758

  房地产企业运作流程：
  1、参与土地招标
  2、立项
  3、前期调研
  4、总体设计
  5、总体报建
  6、设计院招标
  7、施工队招标
  8、材料商招标
  9、监理方招标
  10、单栋报建
  11、物业管理招标
  12、营销策划
  13、银行选择
  14、房地局备案。

  查看全文↓ 2018-11-16 08:27:07
• 153****9139

  一、立项审批
  1、项目立项申请报告书（原件一份）
  2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
  3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
  4、项目建设投资概算（一份）
  5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
  6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
  7、项目地形图（一份）
  8、有关职能部门的意见。
  二、规划设计
  1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
  2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。
  3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
  三、建设工程报建
  1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；
  2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
  3、国土部门核发的《国有土地使用证》；
  4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；
  5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；
  6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；
  7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
  8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；
  9、建设资金证明；
  10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；
  11、法律、法规规定的其他资料。
  房地产开发：
  房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
  房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产

  查看全文↓ 2018-11-16 08:26:53
• 147****0532

  1、首先应到国土局办理好土地出让手续。
  委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图。
  2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
  (1)、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。
  (2)、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
  (3)、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
  (4)、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
  (5)、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  (6)、规划部门办理项目选址意见书。
  3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
  (1)、人防办进行人防工程建设布局审查。
  (2)、国土资源局办理土地预审。
  (3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局（项目如涉及）对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  (4)、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
  (5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。
  4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
  (1)、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
  (2)、消防局对初步设计的消防设计进行审查。
  (3)、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
  (4)、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
  (5)、国土资源局进行用地预审。
  (6)、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
  (7)、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
  (8)、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
  (9)、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
  5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
  (1)、公安消防支队进行消防设计审查。
  (2)、人防办进行人防设施审查。
  (3)、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
  (4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。
  6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
  (1)、建设单位办理施工报建登记。
  (2)、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。
  (3)、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

  查看全文↓ 2018-11-16 08:26:38

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  所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资过程主要有以下几个阶段：一、投资分析房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。1.市场分析。市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。2.财务分析。投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。3.可行性分析。可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。二、土地开发权的获得这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点，如完全买断，还是合作开发，或是部分使用权(如地上权)，或长期租赁等。在确定产权形式的同时，要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的取得成本。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择**有利的融资方式。三、房地产建设开发在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中，投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。四、房地产销售经营在房地产销售阶段主要的工作，包括：1.是必须有完善的营销规划。包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。2.是实际的销售活动，包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。3.为融资活动的进行。由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类：1.是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。2.则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

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  1.房地产开发/策划2.建筑工程管理 3.室内外装潢设计 4 物业管理 5 具体职位：高级置业顾问，置业顾问，项目工程师（暖通专业），项目工程师（洁净工程类），项目工程师（电气专业，业务专员，业务经理，市场经理及业务人员，电话销售员，房产经纪人，物业水暖工、电工，工程预算员，法务人员，办公室文秘，前台接待文员，保洁员。

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