农村土地流转流程是怎样的

已有3个回答

• 142****3802

  自主流转：
  
  第一步 流转双方当事人依据承包合同，协商流转方式（转让互换方式除外）、流转时间、流转价格以及流转收益支付等，根据协商结果签订书面流转合同一式四份，流转双方、发包方和乡镇经管站各执一份；
  
  第二步 发包方及乡镇经管站收到流转合同后，如发现有不妥之处应及时指出并要求其改正；
  
  第三步 流转当事人向乡镇经管站申请合同鉴证。
  
  委托流转：
  
  第一步 承包方自愿委托发包方流转其承包土地的，应向发包方递交由户主签字或盖章的委托流转申请书；
  
  第二步 发包方讨论是否接受委托，并将讨论结果在15是内通知承包方；
  
  第三步 决定接受委托的，发包方应当与承包方签订流转委托书，载明委托事项、权限和期限，委托双方签字盖章；
  
  第四步 发包方在接受委托后三个月内，将流转农户、待流转地块等基本情况以适当的形式向村内外公告；
  
  第五步 愿意承接流转土地的，在公告的有效期内提交承接流转土地申请；
  
  第六步 公告期结束后，发包方应本着公正、公平、公开的原则，及时召集已提交的承接流转土地申请且具备承接资格的受让方磋商，在协商一致的基础上与受让方签订书面流转合同一式四份，流转双方、发包方、乡镇经管站各执一份；
  
  第七步 流转当事人向乡镇经管站申请合同鉴证。
  
  转让互换：
  
  第一步 承包方向发包方递交土地承包经营权转让或互换申请；
  
  第二步 发包方同意转让或互换的，应及时向乡镇经管站报告，不同意的，应当于7日内向承包方书面说明理由；
  
  第三步 征得发包方同意后，原承包方可与受让方协商签订土地承包经营权转让或者互换合同一式四份，流转双方、发包方、乡镇经管站各执一份；
  
  第四步 办理土地承包合同和土地承包经营权证变更或注销、换发等手续；
  
  第五步 流转当事人向乡镇经管站申请合同鉴证。
  
  再流转：
  
  第一步 通过以出租、转包方式取得土地承包经营权后，再流转的，首先需取得原承包方的同意，然后根据再流转双方商定的流转双方商定的流转方式（不含转让、互换），按以上相应程序实施；
  
  第二步 通过以互换、转让方式取得土地承包经营权，并依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让、入股等方式流转。流转程序按相应流转方式实施。

  查看全文↓ 2018-11-22 15:22:11
• 158****2890

  1．相关概念陈述
  　　（1）土地流转的定义
  　　土地流转（land circulation）其实是一种通俗和省略的说法，全称应该称为农村土地使用权流转，土地使用权流转，是指拥有土地承包经营权的农户将自己承包村集体的部分或全部土地的使用权 (经营权) 以一定的条件转让给其他农户或经济组织经营，即保留承包权，转让使用权。
  　　（2）土地流转的形式
  　　结合农村的实际情况，经过几年的实践，全国各地涌现出一些好的典型，这对于加快完善我国土地流转制度将起到重要作用。经过调查，发现有以下几种主要形式：
  　　①委托代耕。这种流转形式可分为农户间自行协商和通过中介组织两种形式。两种形式都是农户暂时无力或不愿经营承包地，临时把承包地交由别人代耕，原承包合同规定的权力和义务都不变，税费仍由原承包者承担，时间、条件一般由双方口头约定。在目前种田效益低下和代耕时间短的情况下，这种流转几乎都是无偿流转，有的承包户甚至向代耕者倒贴代耕费。
  　　②转让。这是由村小组操作的流转形式。二轮土地承包以来，一些农户的家庭情况变化较大，如有的死亡绝户，有的已达“五保”条件或丧失劳动能力，有的全家户口迁走，有的已在城镇立住脚，愿永久放弃承包权。对这些情况，经村民会议研究后，由村小组收回重新发包，但由于目前想转让承包权农户的比例较大，约占30％，愿接受承包权的很少，村组对转让十分慎重，一般都是找到接包者后才同意收回承包权。全省约40万亩。
  　　③租赁。这种形式主要是由乡镇府或村委会进行操作，乡镇府或村委会通过各种途径联系外地和本地的经营者，由经营者与乡镇府或村委会签订租赁合同，农户与村小组签订有关合同，取得土地经营权，再召开村民代表会议进行表决，由村小组委托乡镇府或村委会与承包商签订租赁合同，村小组负责土地调整连片，用水、用电、机耕路修建、农田整治等必要的前期开发，有的是乡镇府或村委会负责，也有的是承包者自己负责。这种形式的好处是承包商一般都实行规模经营，效益好，合同时间长，解决抛荒较彻底。不足之处有两点，一是愿意从事农业的承包商不多，土地流转的有效需求不足；二是由于少数农户以30年承包合同不可改变为由拒绝调整，连片工作难做。
  　　④土地互换。这种形式也分为村小组出面操作和农户之间自发进行两种类型。由于规模经营和调整农业结构的需要，必须进行土地连片，因涉及到农户有的不愿放弃土地经营权，村小组必须将别处的承包土地与之互换，并根据土地的级差地租进行补偿。全省约20多万亩。舒城县千人桥镇已置换土地1000亩，他们主要采用两种做法，一是将不在连片范围内而又愿意放弃土地经营权的农户的承包地，与连片内部分农户的耕地置换。二是以连片范围以外的抛荒田置换连片内的土地，村里给予适当的复耕补助。这些都是实行农业规模经营的必要手段，但由于土地级差地租难以评估，工作量大，如遇到“钉子户”操作较困难。
  　　⑤土地入股。这种形式主要是由乡镇府或村委会操作。就是农民把自己承包地的承包权作价折股参与开发。全省约10万亩。如舒城县千人桥镇重阳村6个村民小组，把土地租给“中化建公司安徽分公司”培育苗木花卉，每亩年分红150元，农户自己承担税费，这种形式缺点是农户的红利是以固定金额发放的，不能体现出“风险共担、利益均沾”的原则，不是真正意义上的股份制。
  　　⑥招标拍卖及其它形式。拍卖是由乡镇府或村委会操作的一种方式，对集体“四荒”进行开发，实行公开竞标拍卖。舒城县高峰乡新棋、青松两村抓住万佛湖旅游开发机遇，拍卖库区水上荒山、荒岛，面积907亩，由外商投资开发旅游项目。这种方式的弊端是“四荒”拍卖后的收入往往一次性付给，同时，大多数地方用来办集体企业，这样的企业经营容易出现问题，往往“肥了和尚穷了庙”，一旦企业破产，群众不能长期从中获益。

  查看全文↓ 2018-11-22 15:22:02
• 143****0274

  提出申请
  
  (1)土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书，内容包括：姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等，由村流转信息员向乡(镇)土地流转服务站报送。
  
  (2)土地流入方向乡(镇)土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表，内容包括：姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡(镇)土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。
  
  审核、登记
  
  (1)流出方土地情况审核按照“属地核实”的原则，经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后，进行登记。
  
  (2)乡(镇)土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后，进行登记。
  
  3、流转价格评估流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托乡(镇)土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。流转面积较大的，可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。
  
  4、信息发布乡(镇)土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布，并约请流转当事人会面，平等洽谈。
  
  5、自愿协商县、乡(镇)土地流转服组织作为管理、服务机构，协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。
  
  6、签订合同土地流转双方协商一致，达成流转意向后，按程序签订统一文本格式的土地流转合同
  
  7、鉴证、归档土地流转合同文本一式五份，经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案 。

  查看全文↓ 2018-11-22 15:21:55

相关问题

• 问 农村土地流转政策是怎样的
  答

  1、国有化方案对于农村集体土地所有权的改革而言，集体土地国有化能够得到中国政治体制的支持，有利于国土综合整治，有利于土地管理和国家对农村经济的宏观调节，且符合农业生产规模化经营的要求。但是农民的心里能否接受的问题。在1956年，中国实际农业合作化的时候，就曾提出过国有化方案，之所以没有采纳，主要拍引起农民的误解。“如果说，在当时党风、政风相当廉政，各级政府在农民心中享有很高威信、社会十分稳定的情况下，尚且有这样的顾虑，那么在今天我们受到腐败现象和其他种种社会不稳定因素严重困扰的情况下，这个问题就更应该加以慎重的对待。总之，国有化方案如果无法克服上述种种困难，而“匆忙的采用政治手段强行推之，将导致另一个‘合作化运动’的悲剧，确须慎之又慎”。2、私有化方案这种方案首先不为我国现行的政治体制所接受。我国是社会主义国家，而坚持公有制的主体地位是社会主义制度的主要特征之一，集体所有利的公有制的重要组成部分，这样，坚持社会主义道路，就必须坚持土地公有制(土地是集体财产的主要部分)。因此，实行土地私有化的改革必然遭到基础政治制度的强烈反对。其次，私有化后的土地兼并问题，“土地兼并是中国历史上困扰中国土地制度并影响中国政治生活和经济生活的一大问题” 。在当代，如果出现这种情况，其结果不仅仅是扩大农村贫富差距，而且可能导致大量的农民涌入城市，这给城市的就业、居住、治安等问题增加压力。3、多种所有权并存的方案这种方案是部分取消集体土地所有权，实行农村土地混合所有的方式，即国家所有、集体所有和个人所有并存的局面它在于调和前两种方案。4、回避集体土地所有权，强调以利用为中心的土地制度改革思路这种观点主张以物的“利用”为中心代替物的“所有”为中心，通过改革用益物权制度解决农村土地制度问题。2002年8月29日，通过的《农村土地承包法》就是这种思路的直接反映、整部法律仅有一个条文间接提到有关集体土地所有权的问题，但这种观点和立法思路也是不现实的。首先，这种思路无法克服农村集体土地制度改革中**严重的顽症——所有权主体虚位。由于所有权主体虚位，那么，实际掌握土地支配权的少数乡村干部便可以随意侵害和干涉土地使用人，使土地承包关系不稳定，如果不通过一定的法律机制来控制发包方滥用所有权限，那么将土地承包经营权由债权性变为物权性的成效也就要大打折扣。因为无论土地承包经营权是债权抑或是物权，对发包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至于承包方是以违约还是以违法作为请求发包方承担民事责任的依据，在后果上是微不足道的。可见，这种改革方案虽有一定的积极意义，但绝非釜底抽薪之策。其次，用益物权的种种理论与规则皆是围绕所有问题而顺利展开。对所有权的尊重仍是建立用益物权的必要前提，对财产归属的强调仍然是有重要的现实意义。因而，中国农村集体土地制度的立法还是不能忽视有关所有权的规定。

  全部4个回答>
• 问 什么是农村土地流转?农村土地流转的目的是哪些?
  答

  土地确权后，就可以进行自由流转了，这是为推行农业合作社做准备，也就是常说的规模农业，农民以土地参股的形式加入，其实又是变相的走大集体，从一个极端走向另一个极端，真心在帮你期待采纳，

  全部5个回答>
• 问 什么是农村土地流转?农村土地流转的目的是什么?
  答

  农村土地流转的意思是，将农村承包经营的土地，在承包农户自愿的基准上，流转给需要土地进行农业生产的个人或者企业，进行规模化农业生产经营。农村土地流转的形式主要有以下几种：1、转让。承包户将土地承让给他人，由他人与村集体签订承包合同。2、出租。承包户将土地租赁给他人，由他人在租赁期内实际使得土地。3、转包。承包户将土地转包给他人，由他人代为承包经营土地。4、互换。承包户将土地与他人的承包地互换，以更大发挥土地的价值和方便生产。

  全部5个回答>
• 问 2018农村土地流转价格是怎样规定的?
  答

  补偿标准：1、 征收耕地补偿标准 ：旱田平均每亩补偿5.3万元。水田平均每亩补偿9万元。菜田平均每亩补偿15万元。2、 征收基本农田补偿标准：旱田平均每亩补偿5.8万元。水田平均每亩补偿9.9万元。菜田平均每亩补偿15.6万元。3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。其他税费：1、耕地占用税，按每平方米2元计算。2、商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。3、征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。4、耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。

  全部3个回答>
• 问 问下大家农村土地怎样流转
  答

  流转可以采用的方式是：转包、转让、入股、合作、租赁、互换。要按照标准格式签订书面的合同。一式四份，双方各一份，土地发包方和乡镇政府管理部门各一份。将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

  全部3个回答>