催交物业管理费的方法是什么啊？

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• 159****5918

  催收物业管理费技巧：
  一，1、对象：
  未缴费的全体业主
  2、招数说明：
  由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。故我们应从每月5日起，按照下表中的时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电话等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白是否按时缴纳物管费是有人管控的，打消客户“迟交无所谓”的念头。
  正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。
  预缴款用完的客户一定要和按月缴纳的业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。
  二，1、对象
  满口答应，却总不出现的业主；以工作忙、不在家、无时间等为借口的业主。
  2、招数说明
  如果业主以**近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。
  如果业主一直含糊其辞说”**近”“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，**终达到有效催费的目的。
  确定时间后一定要按着时间持续跟进。
  在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。
  3、话术
  您看您平时也比较忙，不如办个银行代扣，多省心啊，就不用每个月还要惦着来这边缴费了，还大老远的。（用意：突出远、累）
  像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，我们这边有招行和农行的，您看哪个还比较方便啊？
  X业主，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。
  那行，下周二我让财务查账，到了我通知您。(用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰”你的)

  查看全文↓ 2018-12-19 23:38:44
• 148****5923

  具体如下:
  1．收费工作首先要有自信心，一是我们收费人员自已要有自信心；二是团队的自信。
  2．制造收费氛围。让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：秩序维护员、保洁员和维修员遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了。
  3．加强收费培训工作。每天收费成员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。
  4．建立“直通车”、“无障碍通道”，对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高。
  5．杜绝拖沓思想。包括两方面：一是不要让业主拖沓，二是物业解决问题不要拖沓。
  6．对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当。如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚定收费的立场。
  7．对于联系不上的业主，要想方设法获取业主的联系方式。
  8．明确分工，对症下药。对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工；收费时间紧迫，解决问题要量化，到底多长时间能够解决问题。
  9．对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决。自己解决不了的不要积压，一定要第一时间向直接上级反映，争取尽快解决。
  10．注意与关键客户的沟通，有些欠费业主在业主中影响较大，可以采取“疏导”方式沟通，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通，对其他一部分业主会起到积极的影响。
  11．收费工作要“心到、做到、嘴到”，收费成员保持积极主动的态度和方式去收取物业费。综上所述，还是希望物业能够尽职尽责，做好管理工作。业主也应该配合物业，及时缴纳物业费，这样才能良性循环。

  查看全文↓ 2018-12-19 23:38:37
• 147****7700

  我们这的物业从来不催收，到时间业主就不得不乖乖交物业费，他们把卖水的权利卡住了，想买水，就得交物业费
  

  查看全文↓ 2018-12-19 23:38:31

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• 问 物业管理费测算方法是什么啊？
  答

  12月8日 13:22 据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目： (1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费； (2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费； (3)绿化管理费； (4)清洁卫生费； (5)保安费； (6)办公费； (7)物业管理单位固定资产折旧费； (8)法定税费。 此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。 其中第一项及第二项所占比例较大。若想知道贵小区的费用明细，业主有权向物业管理公司索要。 物业管理费是按面积均摊至各户，无论业主（房屋所有人或使用人）或租户（房屋使用人）所摊面积是一样的。租户是否缴纳物业管理费应在租用房屋前期在租赁合同中明确表示。

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• 问 物业管理费计算方法是什么啊？
  答

  管理费的构成：是物业公司对小区公共设施设备的维护，绿化园林维护，清洁卫生维护，小区的秩序维护，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 计算：面积*单价（多少1平方）*12个月 一般房屋未入住未使用的话，按70%收取。

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• 问 物业管理费账务处理方法是什么啊？
  答

  1. 物业公司收取物业费，应作为主营业务收入入账。会计分录　　借：银行存款（或库存现金）　　贷：主营业务收入2. 企业（或个体工商户）缴纳物业费，作为办公经营用的房屋的物业费，应作为期间费用入账；生产车间的物业费，应计入制造费用。会计分录　　借：管理费用（或销售费用、制造费用等科目）---物业费　　贷：银行存款（或库存现金）

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• 问 物业管理费交什么税啊？
  答

  物管费--是由当地物管局核订的。物业管理收费的费用构成： 1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，**后再分摊到每月每平方米建筑面积上。 (1)基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。(2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定)：包括福利基金(如按工资总额的14％计算)、工会经费(如按工资总额的2％计算)、教育经费(如按工资总额的1．5％计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1％计算)，医疗保险(如按工资总额的6％计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19％计算)，住房基金(如按工资总额的6％计算)(含住房公积金)]等。(3)加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。(4)服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。 2．公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括： (1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费； (2)给排水日常运行、维修及保养费； (3)电气系统设备维修保养费； (4)燃气系统设备维修保养费； (5)消防系统设备维修保养费； (6)公共照明费； (7)不可预见费； (8)易损件更新准备金。 不包括： ●业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用； ●公共设施、设备的维修费用； ●电梯的运行、维修费用； ●冬季供暖费； ●高压水泵运行、维修费用； ●公用天线保养维修费；

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• 问 收取物业费有哪些好的方法？如何提高物业管理费收缴率.附催交物业费的方法？
  答

  1、利用春节将至机会，将公司苗圃自行培育的小盆栽鲜花配以新年贺卡为礼物，逐户送达业主并致以物业管理方的新年问候。此做法符合当地习俗、自然流畅，且有礼轻意重之意。新年贺卡上的主要内容包括：“某物业管理公司某服务中心全体员工恭贺新年、合家欢乐等内容”，落款除单位外，还应有服务中心经理签名。“送礼”活动要求管理人员共同参加，并要与业主进行适当交流。管理费催交的序幕由此拉开。 2、按照中国人过年的习惯，过完十五年方结束。故农历十五以后，再次以物业管理公司服务中心名义向全体业主派送新春贺卡，派送形式与上相同。但此次派送贺卡时附带一张服务中心致业主的“温馨提示”，客气委婉地提示业主主动按时缴纳管理费等等。同时，服务中心展开多种手段和多样形式的宣传活动，主题围绕“物业管理服务的涵义和内容”以及“缴纳管理费是业主应尽的义务”等内容进行。 3、“温馨提示”预定缴纳时间截止后５日内，在小区公告栏以公告方式鸣谢，对缴纳管理费业主表示感谢并公布名单。同时宣传核心转向“缴纳管理费是业主应尽的义务，不交管理费是侵犯其他业主的合法权益的行为”等主题。以舆论宣传等方式敦促业主限期主动缴纳管理费，此阶段约为7－１0天。 4、敦促期结束后，开始实施连续催交行动。选择统一行动时间，以每三天或每四天发一款的频率，将事先设计好的十款管理费催交通知书分次送达未交管理费的业主。为强化效果、增加压力，管理费催交通知书的颜色应由浅变深，口吻、内容也应逐步趋于强硬。自第六款开始，要求业主签收，并计收滞纳金，此阶段是催交工作**为艰苦的时期。 5、催款通知书全部发出，业主逾期仍然未交管理费，则服务中心公开向业主发出“告部分业主书”，对未交管理费业主进行谴责并公布名单，限期缴纳，逾期不交将采取必要的措施。为进一步督促，将每栋欠费业主名单及金额在楼层公告栏公告。同时，加强“管理费与业主义务”以及相关法规知识等的宣传。 6、经过以上二个月左右的工作，业主欠交管理费的面一般会缩减到业主总数的１０％以内。这表明管理费催交取得决定性的胜利。余下欠费业主、拒交到底的少数业主，应采用联合业主委员会共同做工作，采用行政仲裁或寻求司法解决等途径和手段以求问题的**终彻底解决。

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