二手房买卖签约时要注意什么?

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• 132****2115

  通过中介买二手房需要注意以下几点：
  
  1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）
  
  2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）
  
  3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）
  
  4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  
  5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）
  
  6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。
  
  7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）
  
  8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）
  
  9、中介公司是否违规 （黑心中介吃差价等）
  
  10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）
  
  尽量选择一家全国连锁的正规品牌中介机构，更有保障。如能注意以上几点，对于交易双方，都是非常公平，安全合理的。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-24 10:08:10
• 155****9616

  购买二手房在签合同时应当注意到的细节有：
  
  1、房屋手续是否齐全
  
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。
  
  2、房屋产权是否明晰
  
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
  
  3、交易房屋是否在租
  
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
  
  4、土地情况是否清晰
  
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限。
  
  5、明确违约责任说明、明确解决争议的方式
  
  写明如违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等。采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议，应按《仲裁法》的有关规定写明条款。

  查看全文↓ 2019-01-24 10:08:05
• 148****9155

  一、二手房合同应当怎样签
  
  1、选择有良誉的中介公司，并验明其真实性和资质
  
  通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书;要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。另外，要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司。
  
  2、要严格核实并写明签约的三方主体，防止受欺诈
  
  买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下，该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题，就有可能上当受骗或者遗留后患。
  
  3、要在合同中注明房产、附属设施的交验时间和费用承担时间
  
  在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。
  
  4、要在合同中约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额
  
  房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款，在某种程度上其起到的监督作用是第一位的。同时，它也是救济手段。
  
  5、要在合同中准确注明购房者付款和双方过户时间
  
  对**款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明**款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。特别值得提出的是，某些房产中介公司收到客户定金甚至是**款之后，仍会带其他客户看房，谁出价高他们就把房子卖给谁，为此不惜与前一个客户毁约。这是一种一房多卖的违规操作。
  
  二、二手房签合同需要注意的问题
  
  1、二手房有无合法的产权和土地使用权
  
  合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。这一点作为二手房购房合同注意事项非常关键，值得每个人加以重视。
  
  现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的**保险方式是到相关部门进行核实。
  
  2、准确了解售房人
  
  一般来说，大家可以通过查看房产证所有人的身份证件，来解决该困扰。如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。
  
  购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共同所有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共有人需要都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人替其签章。
  
  3、对即将进行交易的房产基本情况必要了解
  
  这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题;该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。
  
  4、核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封
  
  如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉(非专业人士难以把握)。很多人在签订二手房买卖合同时忽视了这些应当注意的事项。
  
  5、购买的房屋是公房或经济适用房，应了解这些房屋是否获准上市交易
  
  预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成年人的意见等。军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证，如有疑问则不宜购买。
  
  6、估算税费负担
  
  二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。
  
  根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向法律专业人士或有关部门具体了解税费的项目、税率。

  查看全文↓ 2019-01-24 10:07:57
• 145****0845

  二手房签约的注意事项：
  
  一、房屋的基本情况
  
  二手房购房合同里面要明确房屋的具体信息：房子地址、建筑类别、面积、房产证件号等。对于出售房子的租赁情况也应该在合同中告知清楚，避免可能出现买房能到了房产证却无法行使房屋使用权的情况。此外，房屋是否存在抵押情况也需要明确告知购房者，以免对以后办理产权证的时间以及房款的交付方式造成影响。
  
  二、房屋面积
  
  合同中的房屋面积应该约定好房屋是按套转让的，这样可以达成买卖双方对于面积理解的共识，避免因为双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。
  
  三、房产过户和税费
  
  合同中应该包括房屋产权证过户的方式、时间以及税费的支付方式，这样约定好后能够在办理房产过户时按合同规定的时间履行，约定好双方的行为，能使交易的安全性得以保障。
  
  四、房款的支付方式和时间
  
  房款这个问题为了避免日后的纠纷，在签订合同时一定要有相关的条款来进行约定。对于购房者来说，应该按照合同约定的付款时间和支付方式来进行房款的结算。
  
  五、交房时间
  
  二手房的交房时间和逾期赔偿也应当进行约定，这样可以保证购房者在约定的时间可以取得房屋的使用权，如果卖家逾期交房，对于购房者来说可以根据合同的内容来要求逾期赔偿，在法律上保护自己的权益。
  
  六、合同变更
  
  二手房购房合同中，如果合同有内容变更的话，需要卖方、买方、中介三方都知晓，对于这个条款也应当在合同中约定出来。避免购房合同的更改存在不知情的现象发生，造成合同私自篡改，从而引起纠纷。
  
  七、责任约定
  
  合同中应该约定好可能出现问题的处理方法，约定好买卖双方和中介于买卖双方在二手房交易过程中的责任，避免日后发生纠纷而导致无法追责，提前在合同中约定好便能保障好各自的利益。出现问题也能有据可查、有法可依。

  查看全文↓ 2019-01-24 10:07:48
• 133****1796

  二手房合同签订：
  查验房屋产权和手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖，所以**好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个，如有继承人共有的、有家庭共有的，还有夫妻共有的，对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下合同一般是无效的。
  明确成交价格和税费责任
  签订合同中一定要注明房屋**终的成交价格，还有交易的时间、交易税费，以及税费到底由买卖双方的哪一方担负。从现行税收政策来看，房产买卖过程中归房主交纳的税费为：土地转让费（买卖双方各一半）、营业税、个人所得税；归客户交纳的税费为：契税、土地出让金、土地转让费(买卖双方各一半)、制证费。
  明确付款方式和时间
  双方应该在合同中明确付款方式和时间。如**款的支付比例、具体金额和时间，确保买方出现拖欠或减少支付金额的情况时有据可依，较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在客户以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜，因此为了避免浪费无谓的时间，业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。
  过户时间要明确
  过户时间要明确，买房人**在乎的莫过于什么时间房屋**终属于自己，因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一。一次性付款必须明确过户的具体时间。买方需慎重和签订准确具体的时限。
  明确买卖双方的责任
  签订此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签订合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。
  物业交割要清楚
  在签订买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段，附加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，都应在合同中明确注明。

  查看全文↓ 2019-01-24 10:07:40

相关问题

• 问 二手房买卖签约时要注意哪些?
  答

  前言提供的信息并不完全，仅供参考购买了一套二手房，有时候因卖房人迟延交房，或者买房人因个人原因拒绝接受房屋，容易造成违约风险。那么交付房屋前**好在合同中明确约定二手房交付的相关条款，拘束交易双方的行为。签订二手房买卖合同应明确的内容如下：（1）交付时间交付时间的约定一般需要明确到具体哪一天，且该时间具备可操作性，卖房人能够彻底搬家，腾空房屋。（2）交付方式在买卖合同中交付方式应当明确、具体，包含卖房人的附随义务，房屋状态检查良好，再由双方签订《房屋交接书》，明确约定各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。（3）户口迁出双方可以约定：卖房人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。这也是房屋交付的重要部分。

  全部5个回答>
• 问 二手房买卖合同签约要注意什么
  答

         二手房买卖合同签约要注意：1、检查房屋的房产证和产权证。2、明确房款和税费交付的流程。3、户口迁移的问题。4、合同中的房龄要标明。5、注意房屋质量。6、其他事项。　　1、检查房屋的房产证和产权证。在签约合同之前，需要仔细检查所购房屋的房产证和产权证，产权证和房产证是房屋交易的前提条件，如果不能提供，就说明房屋交易存在很大的风险。　　2、明确房款和税费交付的流程。在签约时，需要交付房款和税费的环节很容易出现纠纷，在签约之前需要一定要注意避免，应当在合同里面注明相关的条款，咨询法律专业人士，保障自己的权益。　　3、户口迁移的问题。在签约前一定要确定户口迁移的问题，很多人买二手房是为了落户或者是学区，在签约时一定要与卖房者协商去公安机关查询户口情况，保证签约后可以及时迁入。并在合同中注明相关情况，约定违约责任。　　4、合同中的房龄要标明。房龄会直接影响到房子的使用年限以及贷款买房的贷款审批。房龄过大的房子住起来也没有那么舒适，并且想再次出售的话难度也比较大。　　5、注意房屋质量。在签约前，房屋质量一定要检查好，确认对方提供的房屋质量保证书和住宅使用说明书，并且在合同中通过相关的规定约束，保证自己居住后的房屋质量不会出现问题。　　6、其他事项。签约前要警惕合同中的附加内容，是否存在问题，要查验房屋的物业费用等费用是否已经缴清，注意规定合同的违约责任认定，并且注意出现“阴阳合同”。　　二手房买卖合同签约需要注意的问题还是比较多的，在签约之前一定要仔细调查，对方方面面做到一个把控，避免在房屋签约购买之后出现情况。

• 问 买二手房签约时需要注意一些什么
  答

  一、购房者要全面了解房屋现状，具体包括：产权归属、房屋结构、房屋占地面积、房屋拥有的附属设施、房屋的存在缺陷等。二、购房者要了解房屋的价格，根据房屋的现状、地段、楼层等因素进行详细比较，以确保购买到性价比高的房屋。三、要签订买卖合同，买卖双方应当明确房屋的现状、买卖价款、付款时间等具体事项，以防止买卖双方发生纠纷。四、购房者应当了解房屋抵押、税收等法律法规，以确保自身的合法权益不受侵害。五、购房者应当注意支付定金，定金的支付应当根据双方签订的买卖合同，以确保定金的安全性。

  全部2个回答>
• 问 二手房买卖定金是什么？交二手房定金时要注意什么？
  答

  要了解房产真实性。 定金就是你已同意购买本房屋，如果是买方原因不买本房屋，定金是不退还的，但是由于在成交当中是卖方本身原因不能正常交易的，卖方除了退还定金外和一切损失都要赔偿。

  全部5个回答>
• 问 二手房签约时的几点注意事项
  答

  首先你需要查对一下，房主的身份信息与房产证上的是否一致；合同上是否严格写明了房屋的地址信息、房屋面积以及成交价格。如果是共同共有的房产，要确认所有的产权人是否都已到场签字。以免在交易过程中发生产权人之间意见不统一的问题，从而导致交易失败。 房主承诺要留下的家电家具或者一些房屋的附属设施，比如冰箱、电视、仓房等，一定都要写在合同或补充协议中，避免在交房时发生不必要的纠纷。