房子商业贷款如何计算? 贷款买房月供如何计算

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• 151****6550

  贷款额度就是贷款总额。按照当前的政策，贷款总额为房价的70%。
  贷款期限就是贷款时间，贷款时间**长30年。贷款时间与贷款人的年龄、房子的房龄有关。 银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行行能够为其办理的贷款期限。
  贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像建房期在10年以内的2手房，其各方面条件较好，银行愿意对这类房龄的住房贷款加快审批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年龄较久，银行可控的贷款风险相对较大，因此银行对这类房屋的贷款审批十分谨慎。
  贷款申请人的经济能力，每月的还款额不能超过收入的一半。不然就要延长贷款时间。
  实际中的贷款大多在20年左右。
  贷款利率由国家央行发布，当前的利率是五年以上贷款5.9%，公积金贷款五年以上4%。银行可根据借款人的情况下浮或上浮商业贷款利率。
  按揭和抵押实际上是一回事。房贷就是用房子做抵押的按揭贷款。

  查看全文↓ 2019-03-14 11:13:44
• 152****9502

  贷款买房月供有以下两种计算方法，但要根据具体银行来确定：
  
  等额本息还款法:
  
  每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金
  
  等额本金还款法:
  
  每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率每月应还本金=贷款本金÷还款月数每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额

  查看全文↓ 2019-03-14 11:13:39
• 143****1987

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  很多朋友都知道，房贷的月供有两种计算方式，但是就是不知道怎么计算，今天就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。
  
  1
  
  等额本息
  
  
  
  等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。
  
  
  
  大家都说房贷便宜，但是其实银行也要赚钱也挺奸商的，因为他们借钱给我们，用的竟然是复利模式而且是按月复利！（腹黑一句，为什么群众存款利息低得可怜，还不搞复利呢？），好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。
  
  
  
  言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个
  
  
  
  
  
  
  
  其中
  
  y：表示月供，是月字的首个拼音字母；
  
  P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1 000 000；
  
  i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；
  
  n：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。
  
  
  
  下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。
  
  
  
  我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要偿还的等额月供，
  
  那么根据复利公式，银行要获得的本息为
  
  S=P×（1+i）n
  
  按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息
  
  第1个月y×（1+i）n-1
  
  第2个月y×（1+i）n-2
  
  第3个月y×（1+i）n-3
  
  第4个月y×（1+i）n-4
  
  …
  
  第n个月y×（1+i）0=y
  
  这些月供、利息和也要等于银行的本息S
  
  S= y×（1+i）n-1 + y×（1+i）n-2 + y×（1+i）n-3 +…+ y×（1+i）2 + y×（1+i）+ y
  
  =
  
  
  
  PS.这里用了等比数列求和公式
  
  
  
  同时又有银行本息 S= P×（1+i）n
  
  
  
  因此，就容易得到（月供计算中**难计算的）等额本息的月供计算公式：
  
  
  
  
  
  2
  
  等额本金
  
  
  
  等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。
  
  
  
  月供为y（每月递减）,每月所还本金为p=P÷n，其中P为本金，n为月供期数。
  
  第1个月，本金p，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为p+P×i；
  
  第2个月，本金p，需偿还利息（P-p）×i，月供为p+（P-p）×i;
  
  第3个月，本金p，需偿还利息（P-2p）×i，月供为p+（P-2p）×i;
  
  ……
  
  第n个月，本金p，需偿还利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供为p+p×i;
  
  
  
  所以，等额本金的规律是每个月的差额就是p×i，第一个月的月供**高，第一个月的月供为p+P×i（其中p=P÷n,P为贷款本金总额，n为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为p×i。
  
  3
  
  月供系数表的制作
  
  
  
  因为等额本金的计算比较简单，首月月供=p+P×i，月供递减p×i。因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可，余者可以类推，比如贷款100万，就是100乘上1万元贷款的系数。
  
  
  
  只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出，这里我们就不一一计算了，感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。
  
  
  
  以下就是我制作的等额本息贷款系数表，大家可以直接使用。
  
  
  
  
  
  例1：
  
  假如某客户从建设银行等额本息贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。对应上述表格中的系数就是56.09，这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供，贷款100万就是5609的月供。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-14 11:13:35

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  按现在银行的规定，单笔贷款无**高限额，但银行根据借款人每月还款能力进行测算确定**高贷款额度，并且不超过总房价的80%，二手房不超过70%。其中按还款能力计算可贷款额度办法如下：家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力除以相应贷款年限的每万元月还款额即得出贷款额度

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  有两种还款方法，利息本金分开计算。（一）等额本息还款法：等额本息就是每月的还款额是同一个的，等本金是指在贷款期限内，每月还银行的本金都是同样的，由于利息是逐月递减的，所以每月的还款额会越来越少。1．每月月供额＝〔贷款的本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕2．每月应还利息＝贷款的本金×月利率×〔（1＋月利率）＾还款月数－（1＋月利率）＾（还款月序号－1）〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕3．每月应还本金＝贷款的本金×月利率×（1＋月利率）＾（还款月序号－1）÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕4．总利息＝还款月数×每月月供额－贷款的本金（二）等额本金还款法：1．每月月供额＝（贷款的本金÷还款月数）＋（贷款的本金－已归还本金累计额）×月利率2．每月应还本金＝贷款的本金÷还款月数3．每月应还利息＝剩余本金×月利率＝（贷款的本金－已归还本金累计额）×月利率4．每月月供递减额＝每月应还本金×月利率＝贷款的本金÷还款月数×月利率

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  买房贷款计算公式两种，一种是等额本息还款，一种是等额本金还款，两种不同的方式各有优缺点。适合不同情况的购房者，我们先来看一下两者的计算方法。等额本息等额本息还款，就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。购房者每月要还的总数都相等，但是利息和本金占的比例每次都发生变化，开始时由于本金较多，所以利息占的比重较大，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐增加，利息占得比重越来越小。举个例子，贷款20万选择20年还款期：按年利率7.47%计算，月均还款1607.5196元，支付总利息达185804.7元，还款总额将达385804.7元。2. 等额本金等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。购房者每个月换的数额都不同，其中本金的数额相等，随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。同样以贷款20万元20年还清为例，按年利率7.47%算，第一个月还款为2078.33元，以后每月递减，**后一个月还清时还款838.52元。支付总利息为150022.5元，还贷总额为350022.5元。通过上面的例子我们可以看出，本金还款的方式比本息还款的方式少还了三万多，那么是不是每个人都应该选择本金还款的方式呢？不是的，本金还款在贷款初期月还款额大，还贷压力较重，尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差上千元。对于目前收入不高的人来说压力会很大，尤其是刚开始工作的年轻人。随着时间推移还款负担逐渐减轻，所以适合目前收入较高，有一定的经济基础，但是预计将来负担会加重的人群。例如有一定基础的中年人，未来退休后收入会减少，到那时还贷压力也减小了。

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