什么房屋评估价,要怎么评估呢?从哪些方面评估?

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• 157****9043

  房地产评估，主要是根据不同的评估目的，评估某一估价标的物在某一估价目的下的现行市场价值，对某一标的物进行评估时，主要从以下几个方面进行：
  一、首先要与委托方充分沟通，仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途，确定估价目的。
  二、房地产估价机构指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。
  1、明确估价基本事项。
  (1) 估价目的；
  (2) 价值日期；
  (3) 估价对象；
  (4) 价值类型。
  2、制定估价作业方案。
  (1) 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其
  来源渠道等；
  (2) 估价工作质量要求及保障措施；
  (3) 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。
  3、搜集估价所需资料。
  (1) 反映估价对象状况的资料；
  (2) 估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；
  (3) 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
  (4) 对房地产价格有普遍影响的资料。
  4、实地查勘估价对象。
  每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。
  5、选定估价方法进行测算。
  6、确定估价结果。
  7、撰写估价报告。
  8、审核估价报告。
  9、交付估价报告。
  10、估价资料归档。
  三、 我国《房地产估价规范》明确规定，自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按上列程序进行，房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。

  查看全文↓ 2019-03-21 07:52:18
• 153****1845

  房产评估应考虑的因素
  1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
  2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
  3、所在小区和所在板块的房价走势
  4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

  查看全文↓ 2019-03-21 07:52:08
• 132****5665

  一、二手房估价的方法有哪些？
  
  1、 成本法
  
  房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，还是装修的花费，又或者后期养房的费用等，这些都会是不小的开销，因此在房屋估价时将各项成本费用加起来，然后再衡量一下房屋的增值收益，便会的房屋的价格了。
  
  2、 市场比较法
  
  市场比较法是现今房屋估价时使用**为普遍的方法，具体就是将市场上用途、户型、面积、位置等多方面条件都与被评估房屋相类似的房产挑选出来，对它们进行比较分析，然后得出房屋的评估价格，通常这样比较出来的结果也是比较准确的。
  
  3、 路线价法
  
  地理位置与房屋价格有着紧密的关系，也是房屋估价时必须要考虑的因素之一。路线价法就是在了解同一街区的土地平均价格的基础上，调整临街的深度与宽度，从而得出房屋的评估价格的方法。
  
  
  
  二、房屋估价是如何进行的？
  
  1、 委托估价机构
  
  如果你想要对房屋进行估价，那么首先需要向专业机构提出估价申请，专业机构在接受该估价业务之后，双方需要就房屋的具体信息进行协商。你需要将房屋的信息和你的具体要求告诉专业机构，该机构则会针对具体情况报出评估费用等。
  
  2、 制定评估计划
  
  专业机构需要对房屋的评估进行具体筹划，制定出适当的评估计划，包括什么时间进行评估、用什么方式进行评估、人员应该怎么安排等。当然，在此之前，他们还会对房屋的相关资料进行研究调查，以便更好地执行计划。
  
  3、 实地进行评估
  
  计划制定好了之后，专业机构便会在约定的时间跟你一起前往房产所在的位置，开始实地进行房产评估。其中评估的内容包括考察周边环境、查看房屋装修状况等。
  
  4、 撰写评估报告
  
  评估完毕之后，专业机构需要一定的时间将评估的结果进行整理，并撰写评估报告，分别是土地估价结果报告和土地估价技术报告。
  
  5、 交付评估报告
  
  报告撰写完毕之后，专业机构会将评估结果报告交给你，这时你就可以知道房屋的估价是多少了，不过千万别忘了支付评估费。

  查看全文↓ 2019-03-21 07:51:58
• 157****9340

  一般来说，装修的步骤和费用结算方法会有以下六大方面:
  1、设计:装修时首先要确定的一个项目，定制一个或几个适宜的方案，并选择自己所能承受的档次，高档、中档或者低档。设计费包括策划，一般占整个装修费用的5%-20%不等。规划设计过程需要合理布局，适当分配资金，不要让后面的施工重复使用劳力和材料。
  2、材料:在制定了装修方案以后，就要开始根据设计进行材料的选择。装修材料已是产品化流水作业，装修已成模式，实际上它就是一种组合。为了寻找一合适的的价格，需要多跑几个建材市场，以寻找**佳组合的材料和价格。材料是家装费用当中支出**大的一块，材料掺假也时有发生，因而在选择过程当中尽量要谨慎，不要买一些没有品牌的产品，以免碰到水货。
  3、探价砍价:在找到自己合适和中意的材料后，就需要进行探价，商家往往会开出相当高昂的价格，并声称便宜。这时就可以拿出上一步自己探明的市场大致价位和其砍价，并探到其底价为止。
  4、认定价格、签约:确定了设计规划和材料的大致费用，就可以与一些装修商联系。**好先咨询一些专业人士，介绍比较可靠的装修商，并与之签定合同。合同中的内容应包括使用的材料、指定品牌以及双方认同的价格，越具体越好，以避免今后的纷争。
  5、总预算:在设计和问明价格的基础上，与装修商一同预算出整个装修过程的费用，包括设计、材料、施工费等。
  6、时间准备:装修毕竟是一项大开支，需要在前腾出足够的时间把设计、材料、问价和预算都做到位，前期准备得越充分，装修的速度才能越快。
  省钱小算盘把好预算决算关，减少不必要的开支，并参照原始项目单做好过程记录，以便决算中清理增减项目。装修公司一般有固定网点，可以参照上面的价格进行选材。**好不要直接请施工人员，也许表面省钱，实际可能会造成施工中更大的损失。

  查看全文↓ 2019-03-21 07:51:51

相关问题

• 问 房产怎么估价?从哪些方面评估?
  答

  房地产估价有什么作用？房地产估价是房地产市场价格管理的核心，其作用主要表现在以下八个方面：1、房地产估价可以预算出现有存量市场中的房地产价值量，为新时期房地长管理工作提供依据;2、可以为房地产交易和国有土地使用权的出让与转让提供基础价格；3、通过房地产估价确定房地产抵押品的价值，作为银行抵押贷款的依据；4、房地产估价是国家征收房地产税费的根据，有效地防止税费流失；5、房地产估价可以作为房屋拆迁补偿地根据；6、房地产估价也是处理房地产纠纷地需要；7、房地产估价是合资、合作、企业承包以及企业兼并等经营活动地需要；8、房地产估价也是企业破产进行清产估价地需要。

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• 问 卖房屋估价怎么估?从哪些方面评估?
  答

  首先说明，房屋评估肯定要找专业人士，毕竟我们自己懂得再多，也不如市场多年沉淀出来的一套评价体系准确而规范房屋评估价是由评估单位实地考察后，根据房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后根据房屋的结构、装修、设备等组成的新旧程度进行相应折扣，从而确定现值。房屋评估计价的原则是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。除却这些，影响房屋评估价的因素还包括区域因素、房屋因素、市场因素和心理因素。而对于二手房来说，常采取市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。此外，还有成本法和租金收益法等多种评估方法，但就精准度而言，则不如市场比较法。所以说，在确定一个房屋的估价时，常会参考这几个因素：1.所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格；2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格；3.所在小区和所在板块的房价走势；4.被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。根据以上基本情况，采用科学的数理统计和建模算法，计算出各个因素对价格的影响，进而给出合理定价。而就评估单位来说，在办理保险时，可委托专业保险机构评估，在抵押贷款时，可由银行进行评估，在其他司法过程中，也可委托司法机构，但**常见的，是在日常的市场买卖行为发生前，有专业的中介机构进行评估，合理定价，保证房屋的买卖双方的利益，实现多方共赢。

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• 问 评估房屋评估价怎么算?
  答

  估价房子的基本情况:如房子所在位置、临街繁华状况、楼房的建筑结构、商铺开问、进深、宽深比、楼房的朝向、、商铺使用率、内部格局、内部设施完备度、装修情况、目前的使用状态是出租?自用还是闲置?这些房子情况都很重要2.估价房子的权利状况及房子现时的租金水平:如如果你的房子是商铺的话,店铺证载用途、合法产权面积、国有土地使用权剩余的使用年限、房子使用权是出让还是划拨;估价的房子如果是出租,出租合同是签订中长期还是短期租约,从租赁起止日开始租金水平以及押金的收取办法。在调查房子租金时,有些业主在购买商铺后,由开发商统一的返会房子租金几年,协议租金是不可以代表客观市场租金,所以在评估房子时候要注意此类情况。3.对房子周边的区位情况调查:如商业繁华度、商业集聚度、人流量、经营特色、市场常见消费群体、交通情况、市政及基础设施、公建配套等;周边市场商铺这一类用房的租金、售面积及价格水平等等。并在以上基础上认真填写现场查勘记录表;并且对估价房子拍照留证。

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• 问 房屋评估价怎么算?评估高了好吗?
  答

  二手房交易流程(1)买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。(2)签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。(3)办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。(4)立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。(5)缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。买二手房特别要注意，要清楚买二手房注意事项，不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。

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• 问 房屋评估价值是怎么评估的？
  答

  一、先要知道你所要评估的房屋是什么用途、结构、楼层、装修等，才能选定评估方法。二、房产评估的方法有市场法、成本法、收益法、剩余法等，要根据具体评估对象选择相应的评估方法，市场法一般评估住宅、商网，成本法、剩余法一般是评估工业，收益法很少使用。三、房地产评估的方法有以下几种：1、成本法　(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。2、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。4、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。5、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。6、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，**后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。7、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。四、具体的计算过程，你可以买一般房产估价师的书看，来进行学习。

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