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根据占用土地性质和取得规划许可的不同，小产权房买卖合同的法律效力存在相应不同的结果：(一)合法小产权房买卖合同一般具有法律效力合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。上面案件中涉及的小产权房即属于合法的小产权房。1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，尽管《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”、《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定，但这些规定并不属于效力性强制性规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效，出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后，再基于土地**、拆迁补偿等原因主张合同无效，使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此，合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。主要法律依据包括：《**高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第十五条“人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第二条第(三)项规定“《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。”(二)违法小产权房买卖合同一般不具有法律效力或处于效力待定状况违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同，这类小产权房没有土地使用权证，没有规划、土地、建设等部门的审批，建造时就已经违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑，具有先天违法性。对于这类违法小产权房买卖合同，一般有两种处理方式：1、直接认定合同无效：作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设，因此以认定合同无效为基本原则。主要法规依据：国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，指出“建设、销售‘小产权房’，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)项规定“当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。”海南省高级人民法院2011年2月通过的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第22条规定“城镇居民就农村集体土地上修建的‘小产权房’ 与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。”因此，对于这类违法小产权房买卖合同，很多法院都倾向于判决合同无效。2、认定合同效力待定，对违法小产权房纠纷按“先行政后司法”原则处理：目前我国违法建设的小产权房数量巨大，是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。尽管其合法性存在问题，但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。如果一律认定合同有效，将会进一步破坏国家土地管理和城市规划制度，影响城市科学发展，并冲击耕地保护制度，直接威胁中国的粮食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，则会直接触及中低收入阶层的切身利益，激化社会矛盾，产生大量纠纷，影响社会稳定，同时也对社会资源造成巨大浪费。因此，在处理违法小产权房买卖合同问题上，既要维护社会公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、诚实信用原则。在各种价值冲突中，以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益**大化原则。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此规定，由于违法的小产权房具有的先天违法性，建设方或销售方本身不具有这类房屋的所有权和处分权，买卖合同自然处于效力待定状态。即合同订立之后，违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，违法建筑从违法转为合法，合同的效力得以补正而有效;相反，如果严重影响城市规划或耕地保护规定，不能补办相关手续的，合同就归于无效。主要法规依据：广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法〔2012〕240号)第69条规定，“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。”购买“小产权房”面临哪些法律风险?1、无法取得房屋使用权：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格，没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况，导致大量购房者无法取得房屋占有使用权，在合同无效情况下也无法获得法律支持。2、不能办理房产证：国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。3、不能上市交易：小产权房不是商品房，即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转，不能上市交易，无法办理抵押贷款，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易，也会采取类似经济适用房上市交易的规则，向国家补缴土地出让金等费用，这样小产权房的价格优势就并不突出了。4、没有质量保证：目前，绝大多数的违法小产权房在建造时，无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可，也没有施工监理、竣工验收，是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，甚至变成危房或房屋倒塌，购房者想维权都找不到对象，只能自行承担损失。5、可能被强制拆除或没收：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。例如：2012年6月至2013年11 月，北京共清理认定83个“小产权房”项目，涉及土地面积5000亩，总建筑面积约381万平方米，其中，7个小产权房项目已全部拆除，8名违法当事人移送公安机关处理;2013年12月28日，广州市以爆破方式强制拆除花都区新华街钟村经济合作社内的18层高的花季公寓，拆除面积超过2万平方米。
全部3个回答>小产权房近几年会拆迁吗？有没有相关的法律政策呢？
158****4899 | 2019-05-08 15:41:44
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133****9558
具体而言：对于小产权房在拆迁守程中能否获得拆迁安置补偿，分为两种不同情况。第一，小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。
查看全文↓ 2019-05-08 15:42:46
由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。
在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。
第二，小产权房是属于违法建筑。对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。 -
153****2688
对于小产权房在拆迁守程中能否获得拆迁安置补偿，分为两种不同情况。
查看全文↓ 2019-05-08 15:42:19
第一，小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。
第二，小产权房是属于违法建筑。对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。 -
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根据占用土地性质和取得规划许可的不同，小产权房买卖合同的法律效力存在相应不同的结果：(一)合法小产权房买卖合同一般具有法律效力合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。上面案件中涉及的小产权房即属于合法的小产权房。1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，尽管《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”、《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定，但这些规定并不属于效力性强制性规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效，出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后，再基于土地**、拆迁补偿等原因主张合同无效，使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此，合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。主要法律依据包括：《**高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第十五条“人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第二条第(三)项规定“《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。”(二)违法小产权房买卖合同一般不具有法律效力或处于效力待定状况违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同，这类小产权房没有土地使用权证，没有规划、土地、建设等部门的审批，建造时就已经违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑，具有先天违法性。对于这类违法小产权房买卖合同，一般有两种处理方式：1、直接认定合同无效：作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设，因此以认定合同无效为基本原则。主要法规依据：国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，指出“建设、销售‘小产权房’，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)项规定“当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。”海南省高级人民法院2011年2月通过的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第22条规定“城镇居民就农村集体土地上修建的‘小产权房’ 与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。”因此，对于这类违法小产权房买卖合同，很多法院都倾向于判决合同无效。2、认定合同效力待定，对违法小产权房纠纷按“先行政后司法”原则处理：目前我国违法建设的小产权房数量巨大，是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。尽管其合法性存在问题，但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。如果一律认定合同有效，将会进一步破坏国家土地管理和城市规划制度，影响城市科学发展，并冲击耕地保护制度，直接威胁中国的粮食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，则会直接触及中低收入阶层的切身利益，激化社会矛盾，产生大量纠纷，影响社会稳定，同时也对社会资源造成巨大浪费。因此，在处理违法小产权房买卖合同问题上，既要维护社会公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、诚实信用原则。在各种价值冲突中，以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益**大化原则。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此规定，由于违法的小产权房具有的先天违法性，建设方或销售方本身不具有这类房屋的所有权和处分权，买卖合同自然处于效力待定状态。即合同订立之后，违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，违法建筑从违法转为合法，合同的效力得以补正而有效;相反，如果严重影响城市规划或耕地保护规定，不能补办相关手续的，合同就归于无效。主要法规依据：广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法〔2012〕240号)第69条规定，“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。”购买“小产权房”面临哪些法律风险?1、无法取得房屋使用权：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格，没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况，导致大量购房者无法取得房屋占有使用权，在合同无效情况下也无法获得法律支持。2、不能办理房产证：国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。3、不能上市交易：小产权房不是商品房，即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转，不能上市交易，无法办理抵押贷款，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易，也会采取类似经济适用房上市交易的规则，向国家补缴土地出让金等费用，这样小产权房的价格优势就并不突出了。4、没有质量保证：目前，绝大多数的违法小产权房在建造时，无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可，也没有施工监理、竣工验收，是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，甚至变成危房或房屋倒塌，购房者想维权都找不到对象，只能自行承担损失。5、可能被强制拆除或没收：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。例如：2012年6月至2013年11 月，北京共清理认定83个“小产权房”项目，涉及土地面积5000亩，总建筑面积约381万平方米，其中，7个小产权房项目已全部拆除，8名违法当事人移送公安机关处理;2013年12月28日，广州市以爆破方式强制拆除花都区新华街钟村经济合作社内的18层高的花季公寓，拆除面积超过2万平方米。
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1. 购买的小产权房是否有大的房产和土地证，如果有拆迁的话应有赔偿，如购买合同内未注明此项，可与房东联系补充（因为他会得到赔偿）。2. 如全无证件国内大多数对此开发商都会有一定补偿，这可与拆迁的所属开发商的协商解决。
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晋江这个城市，没去过啊，上百度查一下不行吗？ 晋江市，是福建省县级市，由泉州市代管。晋江市政府驻地原在青阳镇（街道），2007年迁至罗山街道。 晋江市[1]位于海峡西岸福建省东南沿海，泉州市东南部，晋江下游南岸。北纬24°30′-24°54′，东经118°24′-118°43′。东北连泉州湾，东与石狮市接壤，东南濒临台湾海峡，南与金门岛隔海相望，西与南安市交界，北和鲤城区相邻。总面积721.7平方千米。常住人口198万人（2010年普查数据）。 全市辖6个街道、13个镇：青阳街道、梅岭街道、西园街道、罗山街道、新塘街道、灵源街道、安海镇、磁灶镇、陈埭镇、东石镇、深沪 晋江市市区全景 镇、金井镇、池店镇、内坑镇、龙湖镇、永和镇、英林镇、紫帽镇、西滨镇。共有92个社区、293个行政村。市政府驻罗山街道世纪大道。 三面临海，海岸线长105.6千米。地势由西北向东南海面倾斜，呈波状起伏梯级分布。主要山峰分布在西北和中部，系戴云山各东南沿海延伸余脉。西北边境的紫帽山，海拔517.8米，为与鲤城、南安共有的界山。地貌以丘陵、台地、平原三类型为主。晋江流经北部于溜石江入 海。属南亚热带湿润气候区，年均气温20-21℃，一月均温11.9℃，七月均温28.2℃，年均日照2130小时，年均降雨量911—1231毫米。 福厦高速公路、324国道、306省道过境，有泉州晋江机场和深沪、围头、东石、安海码头。 晋江市围头海滩 晋江市有国家重点文物保护单位安平桥、摩尼教遗址草庵寺、隋代古刹龙山寺、南朝遗存的磁灶古窑址、深沪湾7000年前海底古森林遗址。 编辑本段晋江概况 晋江市位于福建东南沿海，泉州市东南部，晋江下游南岸。北纬24°30′-24°54′，东经118°24′-118°43′。东北连泉州湾，东与石狮市接壤，东南濒临台湾海峡，南与金门岛隔海相望，西与南安市交界，北和鲤城区相邻。海岸线长121公里，陆域面积649平方公里，海域面积6345平方公里。集闽南金三角经济开放区、全国著名侨乡、台湾同胞主要祖籍地于一体。晋江市作为中国县级市中唯一的荣获2009年“品牌城市特别奖”。 2009年末，常住人口161.20万，其中城镇人口80.92万，乡村人口80.28万，城镇化率50.2 %。2009年末，户籍人口105.69 万，其中农业人口69.1万，非农业人口36.59万，男女比例53.44:51.60。汉族占97%，少数民族有回族、畲族、满族等35个，以回族居多。通闽南方言。旅外华侨、华人和港澳台同胞210多万人，分布在世界五大洲60多个国家和地区，以东南亚为**多。 晋江山川毓秀，人文荟萃，素有“声华文物、雄称海内”、“泉南佛国”、“海滨邹鲁”之美誉。先后荣获“中国民间艺术之乡”、“全国文化先进市”、“全国体育先进市”等荣誉称号。改革开放以来，晋江经济一直保持高速增长的发展态势，年均增长率达26.16%。从综合实力看，1991年首次评选“全国百强县”时， 晋江名列第55位；1994年，跃居第15位；2000年，又跃升第10位，进入“全国十强县（市）”行列;2002年又被评为“第二届全国县域经济基本竞争力百强县（市）”第6名；2005年更是名列全国百强县（市）第5名。 晋江419鞋博会 晋江是中国的品牌之都，拥有的中国驰名商标和中国名牌产品、福建省著名商标和名牌产品数量名列全国县级市前列、福建省县(市)首位。晋江先后被授予“中国鞋都”、“中国食品工业强县（市）”、“中国陶瓷重镇”、 “全国质量兴市先进县(市)”、“全国科技进步先进县(市)”等称誉。2006年被英国全球市场TNS授予“世界夹克之都”。科技综合实力进入全国百强行列，被定为全国4个科技进步示范区之一。2009年晋江地方本级财政收入完成37.072亿元，比增13.18%，完成预算的100.15%；财政总收入完成81.5289亿元，比增13.81%，完成预算的100.72%。 行政区划 晋江行政区划图 晋江市人民政府驻罗山街道世纪大道(07年之前在青阳街道南山路)。全市辖6个街道、13个镇：青阳街道、梅岭街道、西园街道、罗山街道、新塘街道、灵源街道、安海镇、磁灶镇、陈埭镇、东石镇、深沪镇、金井镇、池店镇、内坑镇、龙湖镇、永和镇、英林镇、紫帽镇、西滨镇。共有92个社区、293个村委会。
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