如何和开发商沟通？谁知道呢？

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• 155****8131

  首先销售分为几个类别:行销、坐销等。所谓行销就是通过销售人员的跑动来获取客户信息的一种销售模式。比如走出办公室或店面去故事的大户室和哪些大户们聊天然后获取他们是否有购房投资的意愿从而获取客户等等

  查看全文↓ 2019-06-14 10:14:02
• 157****4537

  楼主是物业管理员吧，我读书时学的是 物业管理 专业，
  和业主打交道，尤其要主要日常的沟通，物业管理的职责**主要的不是体现在管理上，而应该是服务上，要把日常工作的服务做到位，让业主满意了，那您的工作展开就顺利多了。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 10:13:53
• 145****7602

  园区改造找不到管网竣工图，建筑质量造成房屋漏雨等等，开发商的各种遗留问题不但影响了小区的正常运作，更把责任转嫁给物业公司，形成部分居民拒绝缴纳物业费等不良的 “连锁反应”，影响了小区业主的正常生活。
  解决开发商遗留问题，政府管理部门不能袖手旁观，要当好 “中间人”，又要做好“把关人”，不但要做好开发商与物业企业的沟通，更要细化政策操作，跟进违规处罚，完善措施补救，通过开发资质认证、开发项目审批、建立退出机制等约束手段推进开发到物管的平稳过渡。治愈开发商遗留的后遗症，让物业公司抛开包袱，轻松服务。
  “建管分离”减少遗留问题。
  遗留问题之所以成为物业和业主纠纷的焦点,就是因为当初在开发商和物业交接的时候,业主没有直接监督,导致业主根本不知道开发商和物业之间的承诺以及工作标准,于是,让物业有了各种理由。因此,建立开发商与物业交接的业主监督制度已经刻不容缓,交接的时候,有业主代表在场,谁的问题,谁负责,公开,透明,谁也推卸不了责任,这样,责权清晰,纠纷自然会少许多。
  我认为开发商遗留的工程交接问题，应该有业主的参与。因为小区物权所有人是业主，而不是开发商，更不是物业公司。在许多城市物业管理公司的聘用并不太规范，许多开发单位都指定自己的下属企业来承担物业管理。开发商和物业公司是父子关系，也就难保物业公司将来不为开发商开脱。
  二是明确完善期限，业主既然入住了，小区的完善工作就不能无限期拖下去，这样会影响业主的使用质量。
  三是签订完善合同，明确违约罚则。在限定时间内，开发商或是物业公司不能履行约定，就要对业主进行赔偿。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:49
• 133****0857

  主要看你的人缘
  从同学，亲戚先开始下手
  再通过他们的介绍
  和老员工学习也是一种好方法
  但如果他们并不是真心教你呢？
  有时候会比较尴尬
  到网上找找有没有老手吧，
  
  而且切记不要见一个忘一个喜新厌旧
  对那些开发商的态度一定要好
  这样才能越做越广

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:42
• 153****5613

  如果你是管理一个25000平方米的物业小区的主任，那就是说你有二百个左右的业主，你每天便要面对这二百个不同的面孔，以二百种不同的态度云应付他们，所以你的工作实际像是探险和研究，你要设法获取与二百个人的有效沟通。年底的业主满意率才能达到95%以上。因此，使工作有绩效，首先你要了解你的业主，和每一位业主进行友好沟通，或者**低限度成为业主的相识。你越能了解你的业主，他们就越能成为你的朋友，你的工作便更容易。 为了方便我们了解不同性格的业主，通过多年的经验我反他们分成七大类：
  （1）普通业主――这一类大约是你所有业主的百分之六十或七十，他们是不难应付的，虽然他们有点主观，但却很诚恳。他们爱作决定，喜欢发表意见。我们应多取悦他们，多为他们服务，不久，他将成为你第一号的朋友。
  （2）冲动业主――这种人很普遍，他们脑筋灵活，精力充沛。所以不难和他们接触，只要你用客气礼貌的说话，他们一定会欢迎你，同时，你说话要正确，绝不含糊，因为他是极爽快的人，也是很容易交往的业主。
  （3）犹豫业主――他们经常爱说“让我考虑一下”。其实他很可能需要和其它人商讨一下，才能作出决定，因此，你必须要有耐性，给他们一些时间和方便，或许你可向他提出一些问题进行正确地引导，例如：“你这样做（这样说）对你自己是有好处，可还有没有不好的地方你想过吗？”把你要说的真正目的让给他去说。 你的提议会帮助他下决定，他还是不答允，你可追问原因，同时，更可和他详细倾谈，**后他一定会向你投降的，这种朋友他是很很佩服你的，一旦成功了，那可是**知心的朋友。
  （4）自大业主――与这类业主沟通时，你要非常小心，他自负，敏感和非常主观。切勿和他辩论，一切都要顺从他，对他的意见、言论，尽可能表示赞同，这样，或许你能容易达成有效沟通这的目的。
  （5）亲和业主――他很喜欢说和听笑话，他善于倾谈，非常友善。但你千万不要以为他是容易交往的，相反的，他是**能应付的一种。特别是他来找你沟通时，都是带着目的来的，采取的办法是来摸你的底。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:28

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• 问  如何与开发商有效沟通讲稿？谁知道呢？
  答

  所有的销售技巧，包括沟通的技巧，可以简单地浓缩成一句话，那就是：促使顾客达成交易的关键是满足顾客的欲望，你的产品是什么并不重要，重要的是通过你的产品这个媒介，顾客可以得到某种欲望的满足。当你与顾客进行行之有效的沟通时，顾客所感受到的不应该是你要卖给他东西，而是能够从你这个得到非常专业的他所想要的帮助。这，就是**关重要的销售任何产品的技巧。许多专业销售人员感觉到自己在实际销售中面对的**大的、**令人头痛的、**难应付的问题就是价格问题。那么，为什么在销售中卖方会经常遇到价格问题？金钱是否就是决定买方购买的因素？对于这一问题，我们关键是要正确认识和理解两种因素，一是清洁因素，二是满足因素。金钱并非**主要的激发买方购买的因素，金钱不足以激励买方产生强大的购买力量。当然，买方会因为支付太多而感到沮丧，但只是当他们认为其他人与他们相比能得到折扣或更低价格时才会这样。买方对付价格的态度与他们对待清洁的态度具有明显的相似之处，人们一般只是在手脏了的时候或是习惯性地去洗手，仅是想保持清洁的或维持习惯的愿望促使人们去洗手，这对价格与购买也是一样，所以价格因素在心理学上又称作清洁因素。如果金钱并非**主要的激发买方购买的因素，那么是什么呢？心理学通过大量研究证实，买方购买的动力大多来自于成就感、对自身工作的满意、工作本身所具有的挑战性、所担当的责任、个人发展的可能性以及对未来的期许等，这在心理学上称作满足因素，因为它们能够促成满足，而清洁因素仅仅通过它们形成的不满足感起作用。所以，强调买方拥有产品后的价值感，而非对自己产品的观感，譬如成本，在销售中是****重要的技巧。

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• 问 开发商怎么招商？谁知道呢？
  答

  现在的销售人员拿其现在的销售提成，而对于现在兼负责招商提成可以分为两部分，如果现在招商已经的完成的，可以给其全部招商提成，而如果现在的招商只进行了一部分，还需要后来专门的招商人员来共同完成得，提成可以销售和招商各占50%，等该招商彻底完成发提成。

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• 问 开发商怎么样？谁知道呢？
  答

  1\国家对大幅增长的房地产交易价格及盲目性投资等问题非常重视,出台一系列的政策措施来加以抑止\惩罚.2\由于这两年国家多灾多难.在惩罚房地产的同时,提高储备金率及信贷利率,在某些程度上大力抑止了购房者的购买刚性.并对部份中小型开发商造成了极大的困扰.全部由自有资金开发明显压力过大.银行不放贷,某些中小型开发商.连饭都吃不饱了.3\欧州国家,特别是以美\英为首的国家,次贷所造成的经济危机前兆,部份私有银行的倒闭,整体经济的回落下滑,所带来全世界性的金融危机影响.4\国民由于今年物价暴涨而带来的信心缺失.

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• 问  如何得知开发商底价？谁知道呢？
  答

  正常情况下，应该是房地产开发商定位价格，主要依据是楼盘的价格及开发商预期的盘利润、还有**近一年内的盘**空间吧！具体牌价就是开发商说了算。

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• 问 怎么和开发商要定金？谁知道呢？
  答

  让开发商退定金方法：1. 首先，明确定金是可以退的。2. 明确以下退定金条件：a.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。b.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。c.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第1百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。d.《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。e.另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。3. **后，通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退。另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

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