业主委员会可以随时更换物业吗？怎么成立业主委员会，业主委员会对物业不满可以罢免吗？

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• 145****1948

  更换物管企业将重点考虑如下几点：
  （一）更换程序的合法性小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团，是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。
  （二）取得协调相关方面及中正级三方的支持调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。中正方的支持主要是指法律顾问，提供法律支持。 物管顾问、财务顾问，提供专业支持。 政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。
  （三）更换物管企业各方面工作的交接设计物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。 原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。 交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到**低。
  （四）交接内容交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。具体大块如下：
  （1）工程交接：由专业人员组成电气、暖通、土建等等，参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。
  （2）财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。
  （3）文档交接：文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，特别要作好签收归档工作。
  （4）其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。
  （五）防范风险，避免业主或使用人工作，生活受到影响。 更换物管企业的过程中，经常出现的"风险"有5种情况：
  （1）原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。
  （2）原物管企业提出高额外补偿。
  （3）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。
  （4）因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。
  （5）引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。

  查看全文↓ 2019-09-18 00:10:51
• 134****2126

  首先要确定 业委会成员是否都具有担当成员的资格，条例里有一条很重要的就是：要积极支持物业工作的，换句话说就是 按时交物业费的
  业主未缴清前期物业费和罢免物业公司 都可以在业主大会上好好谈谈 ，但业主在没有正当理由时无权不交物业费 物业公司也无权因业主欠交物业费而拒绝退出小区

  查看全文↓ 2019-09-18 00:10:44
• 134****9191

  属于前期物业管理阶段的，在未成立业委会之前，开发商有权更换物业公司。
  前期物业管理结束，已经满足成立业委会的条件的小区，必须召开业主大会，成立业委会之后才能更换物业公司。
  

  查看全文↓ 2019-09-18 00:10:42
• 141****5303

  　　第一：依据《物权法》和《物业管理条例》
  　　只要经占全体业主总人数过半数且占总建筑面积过半数的业主同意，即可解聘物业管理企业；
  　　第二：主要方式是：全体业主成立业主大会，投票选举产生业主委员会；
  　　第三：召开业主大会，针对解聘物业管理公司进行投票；统计投票结果，即可从新选聘物业服务企业，解除现有物业服务企业，业主委员会做好交接工作；
  　　第四：以上主要是针对前期物业管理，如果是物业管理公司和业主委员会签订的《物业服务合同》，物业公司没有违反《物业服务合同》约定内容的情况下，不能随便解除合同。
  　　第五：主要法律依据：
  　　《物权法》
  　　第七十六条　下列事项由业主共同决定：
  　　（一）制定和修改业主大会议事规则
  　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
  　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员
  　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
  　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
  　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施

  查看全文↓ 2019-09-18 00:10:33
• 152****2781

  明确的说 无权
  业委会是全体业主选出来代表全体业主的机构，业委会委员是具体执行人。
  物业公司是小区全体业主请来管理公共区域的管家。
  请问管家有权罢免主人的代表人吗？
  物业对业委会委员选举存在异议的，应该收据证据交到房管局，只有当房管局对小区的业委会产生宣布违法或不合法时，业委会委员才能罢免或由业委会内部自己进行罢免。
  业委会委员的任职、罢免都也物业公司无关。
  这就好像你物业公司要去罢免微软的总裁一样，除非你有他的违法证据。。。。。。。。。。。

  查看全文↓ 2019-09-18 00:10:23

相关问题

• 问 业主委员会可以随时更换物业吗？怎么成立业主委员会，业主委员会对物业不满可不可以罢免？
  答

  超过百分之二十业主提出，可以召开业主大会，业主大会人数过半及专有面积占建筑总面积过半人数同意，可更换物业公司

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• 问 业主委员会可以罢免物业吗？有权罢免业主委员会委员吗?
  答

  你好,业主委员会委员违反相关规章的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

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• 问 业主委员会可以罢免物业吗？物业有权罢免业主委员会委员吗?
  答

  明确的说 无权业委会是全体业主选出来代表全体业主的机构，业委会委员是具体执行人。物业公司是小区全体业主请来管理公共区域的管家。请问管家有权罢免主人的代表人吗？物业对业委会委员选举存在异议的，应该收据证据交到房管局，只有当房管局对小区的业委会产生宣布违法或不合法时，业委会委员才能罢免或由业委会内部自己进行罢免。业委会委员的任职、罢免都也物业公司无关。这就好像你物业公司要去罢免微软的总裁一样，除非你有他的违法证据。。。。。。。。。。。。

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• 问 业主委员会可以随时更换物业吗
  答

  一、我们先看看管理条例的规定《物业管理条例》第十条规定业主大会履行下列职责: (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则; (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作; (三)选聘、解聘物业管理企业;业主大会有权解聘和聘请物业管理企业,而业主大会是由业主组成的,第六条规定业主享有以下权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议,行使投票权; (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业管理企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利通过以上两条我们清楚的看到,业主可以通过业主大会解聘物业公司;二、物业的概念:物业管理就是业主自行或者通过他人对物业管理区域的建筑进行养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。那这里明确规定业主可以自行管理,可以委托信托公司进行管理。但一般来讲,无论委托给谁都应该进行招投标,引进招投标竞争,便于选聘出更好的公司。不知道我的回答还算满意不。

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• 问 业主委员会可以罢免物业吗
  答

  第一：依据《物权法》和《物业管理条例》 只要经占全体业主总人数过半数且占总建筑面积过半数的业主同意，即可解聘物业管理企业； 第二：主要方式是：全体业主成立业主大会，投票选举产生业主委员会； 第三：召开业主大会，针对解聘物业管理公司进行投票；统计投票结果，即可从新选聘物业服务企业，解除现有物业服务企业，业主委员会做好交接工作； 第四：以上主要是针对前期物业管理，如果是物业管理公司和业主委员会签订的《物业服务合同》，物业公司没有违反《物业服务合同》约定内容的情况下，不能随便解除合同。 第五：主要法律依据： 《物权法》 第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则 （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员 （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 （六）改建、重建建筑物及其附属设施 （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十一条： 下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 《业主大会和业主委员会指导规则》 第十七条 业主大会决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （五）选聘和解聘物业服务企业； （六）筹集和使用专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途； （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

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