拆迁如何评估？拆迁评估的估价标准怎么确定？

已有5个回答

• 138****3154

  房屋的拆迁评估是包括：
  一、房屋的重置价格（结合成新即乘上打拆系数）。
  二、土地价格（在同区位找三家房屋开发企业一年内的现房销售加权平均价减去新房的重置价格即算出土地价格，这就是所谓的市场价评估）。
  三、装璜及附属物评估（这项评估可以在一定范围内双方协商，因为装璜的价格弹性较大）。注：重置价是指重新建造这样的房子通常的情况下工、料、费等造价多少。附属物也是这样通常情况下重置这样的附属物的造价结全成新。对你的房屋拆迁或征收按上述方法评估即找出一个同区位的有现房参照的理论上的样板房与你的房屋比较就可得出你房屋的价值了。另个补偿上还要考虑搬迁费、过渡费、和各项奖励等才构成全部补偿。

  查看全文↓ 2019-11-20 07:31:19
• 158****9767

  关于房屋拆迁赔偿方面，拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。房屋拆迁补偿评估费用一般有：
  (1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
  (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
  (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

  查看全文↓ 2019-11-20 07:31:13
• 148****1046

  土地评估收费标准
  根据国家计委、国家土地管理局的计价格〔1994〕2017号文件，土地价格评估按如下规定收费：
  （1）一般宗地评估 采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的总额，各档收费累进之和为收费总额，按照《宗地地价评估收费标准》，具体收费标准如下：
  宗地地价评估收费标准
  档次 标的总额（万元） 累进计费率‰
  1 100以下(含100) 4
  2 100以上至200 3
  3 200以上至1000 2
  4 1000以上至2000 1.5
  5 2000以上至5000 0.8
  6 5000以上至10000 0.4
  7 10000以上 0.1
  其中为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的50％计收评估费， 每宗地评估费不足300元的按300元收取。 为清产核资的进行的土地价格评估，按一般宗 地评估费标准的30％计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。

  查看全文↓ 2019-11-20 07:30:55
• 146****1256

  房屋拆迁评估收费如何计算？有谁制定相应的收费标准，我们参考北京《关于房地产中介服务收费的通知》了解一下。
  
  以下是关于房地产中介服务收费的通知。
  
  各区、县物价局、房屋土地管理局，各房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构：
  
  根据国家计划委员会、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格[1994]2017号)文件精神，结合《关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字[1996]第396号)一年来试行情况，现对房地产中介服务收费的有关规定修订如下：
  
  一、凡依法设立并经资质审核合格的房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。
  
  二、房地产中介服务费收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价、政府指导价和协商定价。实行政府定价和政府指导价的收费标准、收费项目，由北京市物价局会同北京市房屋土地管理局制定。
  
  三、房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。具体收费标准见附表一、二。土地价格评估中的宗地价格评估收费按附表一标准执行；基准地价评估收费按附表二标准执行。
  
  每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。
  
  为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费。
  
  清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计收评估费。

  查看全文↓ 2019-11-20 07:30:49
• 143****9238

  一、市场比较法。
  市场比较法是**具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法**能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。
  二、成本法。
  成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
  三、收益法。
  收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
  四、假设开发法。
  假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
  五、基准地价修正法。
  基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

  查看全文↓ 2019-11-20 07:30:44

相关问题

• 问 拆迁如何评估？拆迁评估的估价标准如何确定？
  答

  一、市场比较法。市场比较法是**具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法**能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。二、成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。三、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。四、假设开发法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。五、基准地价修正法。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

  全部5个回答>
• 问 房屋拆迁评估价格是怎么评估的
  答

  一、拆迁评估比准价格的确定（一）评估比准价格由房地产评估机构按下述二个价格从高确定：1．核发拆迁许可证之月与被拆迁房屋同类地段的商品住宅平均价格；2．根据交易价从高原则，从类似房地产中选取3个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定的价格。二、非住宅用房拆迁评估有关系数及规定（一）《关于调整非住宅用房拆迁评估系数有关问题的通知》拆迁工业厂房、仓储用房采用成本法评估的土地评估价公式中，期日修正系数从1.05调整为1.18。（二）采用成本法评估非住宅房屋时，土地评估价也可采用市场比较法的方法求取。三、装修补偿标准房屋装修的评估，可以按《关于调整城市房屋拆迁补偿安置有关费用的通知》规定的装修费用标准，在上浮20%的范围内，由评估机构评估确定。

  全部3个回答>
• 问 拆迁如何评估？房屋拆迁赔偿价应怎么评估？
  答

  首先明确的是,依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，在房屋拆迁中，拆迁的是房屋（物），补偿安置的依据也是房屋，与户口和家庭人口的多少没有关系（存在两种特殊情形，后面讲）。拆迁补偿有两种安置方式：1、货币补偿，就是对你的房屋通过市场中介机构（评估单位）评估，然后开发单位依据评估价格对你的房屋进行补偿（一次性给钱）。一般情况下，在拆迁时，评估的价格会略高于你的房屋正常的市场交易价格（人为控制评估结果的情况除外）；2、产权调换（实物安置），就是给你安置一套房屋，由于现在的房价比较高，建议你采取这一方式（两种安置方式的选择权是你的，别人没有权利强迫你做单一选择），安置房屋的建筑面积一般不小于被拆迁房屋的建筑面积（不考虑人口多少），如果你想增加安置面积，就只能在开发单位允许的情况下，通过协商解决。实物安置的费用包括三方面：1、实物安置房屋与被拆迁房屋的差价款问题（详细查阅当地的拆迁政策），关于原建筑面积部分，是否交纳差价款，得看你们当地的政策规定，但一般城市，这部分是无偿还的；关于超出原建筑面积部分，但在当地拆迁政策优惠范围内的部分，一般会要求交纳比市场价低的费用，具体标准由当地政府定；超过优惠范围的，一般就是市场价格。2、过渡期补助费，根据当地拆迁政策执行；3、进户费，根据当地拆迁政策和物价管理部门的批件收取。 与人口和户口有关的两种特殊情况，但前提是无论你有多少户口、多少人，必须经有关部门认定（如当地公安部门等），这些人确实在此长期居住，且与房屋所有权证一致，虽然是长期居住，但租赁、借住、挂户等的，都不行，必须是房主自用情况，从你陈述的情况看，六个户口肯定有不能认定的（49平方米的房子住不下多少人，不符合常理）：1、低保户，一般城市对低保户是有特殊优惠政策的，如增加安置面积、无偿安置、提高补偿标准等，但有严格的认定程序；2、住房困难户，与1差不多。

  全部5个回答>
• 问 拆迁如何评估
  答

  这个问题应该进行区别对待。在实践中体现出来的补偿办法、法律依据、企业的客观状况可能会不一致，我主要谈一谈企业拆迁补偿总体原则的问题。一、企业拆迁总体补偿基本原则按照国务院2011年1月19日的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)，整体补偿必须是按照市场比较法进行评估，住建部配套的房地产评估规范中也出现了类似要求，也就是讲补偿是按照市场比较法的原则进行实际评估。市场比较法如何确认？说通俗了就是按照所在的区域、地段、用途、性质、年限以及相关具有市场主体因素的房屋所体现出的市场价格进行实际评估。房地产评估规范也讲到了所参考的周边类似的房屋价值。特别是租赁土地的企业不具有完整的土地使用权，在进行房地产评估的时候所谓的类似房地产价值往往体现不到承租人身上，承租人只有获得地上附着物补偿的权利，对于土地使用权补偿没有权利获得。但是一旦你有完整的土地使用权，并且有房产手续也用于商业、工业等经营，都是按照实有的用途进行补偿。实际在进行评估的时候不可能完全参照当地周边的客观状况进行补偿，在进行实际补偿到时候还要进行分割，土地、厂房、停产停业损失等要分别补偿。特别是土地加厂房就是一个完整的不动产的状态，在补偿的时候要按照市场价值进行补偿。在实践中可能各个企业面临的情况都不一样，具体到实际补偿中会有一些区别。二、企业拆迁评估的时候，每一块的评估价值如何确定？（一）土地的补偿土地所有权的形式是集体所有制和国有土地，集体是集体建设用地，国有土地分商业、工业、住宅，工矿仓储、教育娱乐等。在实际评估的时候可能会有区别。集体土地现在还不能上市交易，只是在北京十八个县市区试点。市场价值如何体现呢？我们就要参考市场评估规范当中的类似原则了。集体建设用地类似于国有工业用地，因为集体建设用地也是建设了厂房，跟国有工业用地是一个道理，这也符合“类似原则”中的同用途、同种类、同区域。如果标有了国有土地住宅用途，即便写着“住宅用途”但是却用于实际经营。这个时候要区分是符合厂房的实际经营还是商业的实际经营，因为这两项补偿差距非常大，商业的补偿比工厂补偿**高可高出7-10倍。现在在实际补偿中有“就高不就低”的原则，价值排序是：商业＞住宅＞工业，如果是住宅却用于工业，实际据应该按照住宅的方式来补偿，如果住宅用于商业，应该按照商业的方式来补偿。（二）厂房的补偿以前的评估规范中划定一个标准，要根据种类、结构、材质以及形态进行不同方式的评估。厂房有砖木的、砖混的、木质的、钢构的等，价值怎么衡量呢？就是现在的建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称），在实践中有很多厂房的高度、宽度和结构都不一样，我见过**宽的厂房达到十五米以上，高度在六米五以上，这样的厂房就是一层抵两层。根据厂房用途结构不一致补偿也有区别，比如讲冷库不是按照平方算的，是按照立方算的，因为冷库四周都进行了设备添置。（三）厂房跟土地有空余的怎么补偿？如果你有完整的土地使用权，空余的土地也要进行土地市场价值补偿。在此要纠正一个问题，各个地方以前公布的区位补偿价，市场价值永远是循环变动的，除非区位补偿价每年都调整，如果不调整无法反映市场价值。（四）停产停业损失停产停业损失的问题往往不纳入房地产评估规范，而是单独的制定政策。以前是根据纳税额进行推算，现在在实践中用的不多了，大部分是按每平方米直接补偿多少钱。我觉得在进行一次性停产停业损失的时候要进行区别对待，要根据企业的具体状况。这应该是作为企业而言**主要的补偿项目，其他的就是装修附属物、可移动和不可移动的机器设备等等，这些都是据实评估。在此给企业主提一点个人建议，在进行评估的时候一定要非常谨慎，而且要消息灵通，多参考市场价值。

  全部5个回答>
• 问 房地产评估价政府课税、房屋抵押评估、拆迁评估等
  答

  这些评估，你可以直接拿房产证去相关评估部门去评估就行了啊，前两个就在你需要贷款的银行去评，后面就是政府根据市场及各个方面的综合原因进行评估。

  全部10个回答>