二套房标准

(1)贷款买过一套房，商业贷款已结清的，再贷款买房属于首套。若贷款未结清的，则属于算二套。
(2)个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定二套房以上。
(3)夫妻两人，一方婚前使用商业贷款，另一方婚前使用公积金贷款，婚后两人想以夫妻名义共同贷款的。若贷款已还清，则银行可以根据借款人偿付能力、信用状况等因素灵活把握贷款的利率和**比例；若贷款未还清的，则认定两套以上。

(1)贷款买过一套房，商业贷款已结清的，再贷款买房属于首套。若贷款未结清的，则属于算二套。
(2)个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定二套房以上。
(3)夫妻两人，一方婚前使用商业贷款，另一方婚前使用公积金贷款，婚后两人想以夫妻名义共同贷款的。若贷款已还清，则银行可以根据借款人偿付能力、信用状况等因素灵活把握贷款的利率和**比例；若贷款未还清的，则认定两套以上。

二套房需要缴纳的税费种类也是比较多的，常见的有以下三种：
1、契税
需要看购买人购买的房屋面积大小是多少，房屋是家庭首套或二套房时，并且面积低于90平方米的，按1%的税率征收契税，若购买的首套住房面积高于90平方米，契税按1.5%的税率征收，购买的二套住房面积高于90平方米的，契税按2%的税率征收，购买三套及以上住房时，契税不享受优惠政策，按3%的税率征收，若购买的是非普通住房，契税也按3%全额征收。
2、个人所得税
能够核查到房屋的原值，个人所得税按购入和售出时的差价为计税依据，按20%的税率征收个税，若无法查询到房屋原值，按出售价格的1%征收个人所得税。
3、增值税
若房屋购买未满两年对外出售，全额征收增值税，满两年的房子出售，免征增值税。

二套房是指借款人家庭（包括借款人、配偶和未成年子女），借款人家庭人均住房面积超过当地平均水平后，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。按揭购房，按揭首付不得少于40%，按揭利率不得低于基准利率1.1倍。

上海二套房税费：
1、契税
买的是二套房，住房面积在90平方米以下的，契税按照房屋总额的1%来收取，住房面积在90平米到144平米之间，契税按照房屋总额的2%收取，超过144平米的契税按照3%来收取。
2、个人所得税
如果购买的是二手房，就会涉及到个人所得税，出售房屋的家庭，如果满足满五唯一的标准，个人所得税是不征收的，否则要按照房屋总额的1%来收取。
3、营业税
一般是按照房屋总额的5.5%收取，正常情况之下是由卖方来支付的，但很多时候都会由买家来支付。
上海第二套房认定标准
1、曾经贷款购买过一套房，而且在房屋系统当中能够查询到该房产，再次购买房屋就算是二套房。
2、在房屋交易系统当中能够查询到房子，但是在银行征信系统当中没有查询到贷款的记录，在购买的时候，如果该房屋已经出售掉，则按照首套房来进行计算，没有出售掉的话就按照二套房来进行计算。
3、房屋登记查询不到房产，但在银行征信系统中能够查询到贷款记录，再次贷款买房，算二套。
4、父母名下有房以未成年子女名义购买，算第二套房。
5、未成年时名下以后房产，成年后再次购买住房算第二套住房。

在上海地区购买二套房，无论房屋的大小，契税都是按照3%的房屋总价来进行征收，此外还牵扯的税率包括城市维护建设税，大致在1%~7%之间、0.05%的印花税，如果购买房产证未满两年的房屋那么需要缴纳5.6%的增值税，如果房屋已满两年，那么免征增值税，此外，还包含1%个人所得税，如果房屋是满五唯一的情况下免征个人所得税。
在上海地区购买房屋应当多了解相关的政策，如果是用于投资，那么需要观察一下楼盘周边的情况，看看有没有涨价的可能，另外还要准备比较充足的资金，至于首付以及月供的多少，需要结合家庭的收入来综合看待。除此之外尽可能选择口碑好实力强的开发商所开发的楼盘，这样品质方面也有了更多的保障，风险相对来说会更小一些。

个人二套房交易时产生的税费种类还是比较多的，具体的计算方法如下：①会产生契税，一般是房屋成交价的1.5%，但如果房子面积超过144平米的话，需要全额缴纳，按照3%的比例来支付。如果房子面积低于90平米，那么可以按照1%的比例来支付。②需要支付印花税，一般按0.05%的比例来支付。③需要支付交易费用，每平米的费用是3元。④需要支付测绘费，各个地方的规定是不一样的。⑤需要支付权，属登记费一般在200元以内。

二套改造住宅面积在90平方米或更小的，适用1%的税率；超过90平方米的，适用2%的税率；超过144平方米的，按4%的税率计算。二项住宅和商用不动产的税率为4%。如果你能在房产交易平台上找到自己的房子，并且不需要出售，也可以申请贷款。

第二套房的税费其实包含的种类并不是特别多和首套房的费用是接近的，只不过不能够再享受首套房的优惠政策，比如说契税，按照房屋总额的3%来收取，如果是期房的话需要缴纳维修基金，如果是二手房的话，需要支付增值税和个人所得税，增值税是房屋总额的5.5%，而个人所得税是房屋总额的1%，或者是两次交易差额的20%。除此之外还需要支付每平方米1.36元的实际测绘费和0.05%的印花税。个人所得税和增值税虽然说都是由卖方来支付，但是在现实生活当中大部分都是由买家来承担。

买二套房税费有：
1、契税
无论是购买新房还是购买二手房，是必须要缴纳的税费，买二套房是没有优惠的，所以基本上都是按照房屋总额的3%来收取，如果购买的是别墅，按照4%收取。
2、个人所得税
可以按照房屋总额的1%或者是两次差额的20%来收取。
3、增值税
个人出售不足两年的房屋，全额征收增值税，按照房屋总额的5.6%收取，满足两年增值税。
第二套房的认定标准
大部分的地区对于二套房的认定标准是认房又认贷，是以个人的名义在购买一套住房之后又再次购买房屋就算二套房或者是名下已经没有房屋，但是之前有过一次购房贷款记录，再次购房的话也算是二套房。还有一部分人，在没有成年之前，父母已经给自己买过一套房，成年之后如果再想要买房的话，也是按照二套房的标准执行。二套房除了会影响到房屋交易时的税费之外，如果想要申请抵押贷款的话，也会受到影响，没有办法再享受比较低的税率，二套房的税率会上浮10%，首付款也会有所增加。

在买房问题上对于家庭来说都是一件大事，特别是在购买二手房的过程当中，更是需要慎重。二套房过户税费主要包括的是契税和营业税以及个人所得税。
契税
其实是买二手房过程当中所缴纳税费比例比较大的部分，而且根据购买房屋的面积进行收取，如果是购房者首次购买，并且面积在90平米以下，可以享受总房款1%的比例进行缴纳。房屋面积在90平米到144平米之间，按照总房款1.5%的比例缴纳契税，超过144平米或者是二套房就需要按照总房款3%缴纳契税。
营业税
是按照成交价的5.5%进行收取，但营业税有一定的优惠政策，如果所购买的二手房已经满足2年并且是唯一住房是可以减免营业税的。
个人所得税
按照成交价的1%收取或者是两次交易差额的20%收取。所购买是唯一住房，并且满足5年以上的时间免征个人所得税。

①印花税：按双方商定的房价乘以0.05%。②销售税：在五年内销售的普通住宅，一般不征收销售税。一般住宅在五年以内，按销售价直接乘以5.6%。若为非标准住房，按销售价格减去购买价格后的5.6%。

买二套房子，无论多大，都要交3%的契税。除了3%的契税外，还要交纳5.5%至5.6%的税费，因地区而异，按1%征收1%（北京20%)，房租85元，以及其它地方的转让费。如果你是全款购房，可以在本地的底价下进行过户，该价格低于实际成交价。假定实际成交价是一百万，指导价是八千元，也就是八十四万，你就能交税、过户；如为抵押，可按4纳税，评估价值也低于实际成交价格。

购买二套房时，需要征收的税费种类是比较多的，不同的税费征收税率也不同，不同地区对于二套房税率的征收也会存在一定的差异，具体的还要以所在城市的规定为准，一般购买二套房时需要按3%的税率缴纳契税，还要按1%~3%的税率缴纳房产税。
不同地区对于二套房的认定方式是不同的，常见的有以下三种情况：
1、购买人名下已经拥有一套住房，并且是贷款购买的，能够在房管局的系统里查询到该房产，此时申请贷款买房，则算作第2套住房。
2、曾贷款购买过一套住房，但房屋已经出售，虽然房管系统中查询不到房产信息，但能在银行征信系统中查询到贷款记录，此时再次贷款购买房屋，算作二套房。
3、曾经全款购买过一套房屋，房屋售出后，房管系统中无法查询到，此时申请贷款购买房屋，是不算做第2套住房的。

住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会公布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中确定了二套房认定标准：

一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：

(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;

(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;

(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

算购置二套房，名下有房不论面积再购置都算二套房。

二套房契税计算：

各地征收标准其实各不相同，大多数城市对于第二套房契税一律征收3%，有城市在3%-5%的幅度税率中征收。

第二套房的税费主要是以下的这几个：
1、契税
按照房产总额收取3%的契税。
2、印花税
是按照总房款的0.05%收取。
3、增值税
所购买的第2套房，如果是二手房的话，在不满两年需要按照房屋成交价的5.6%收取增值税，如果满足两年可以免征，第2套房，如果是新房的话也不存在增值税。
4、个人所得
所购买的是二手房，是唯一一套住房并且满足5年可以免征个人所得税，不满足5年或者是不是唯一的一套住房，要按照房屋总额的1%收取个人所得税，或者是按照两次交易差额的20%收取。
买二套房要注意：
1、二套房的首付比例和首套房的首付比例差距还是比较大的，很多地方二套房的首付比例相应提高之后所承担的经济压力还是比较大的。
2、要注意贷款方式，如果第1次贷款是使用的住房公积金，在贷款没有还完的时候，购买第2套房子，不能够使用住房公积金贷款。

购买二套房的税费包括契税、交易手续费和维护基金。①契税：二套房屋一般要缴纳契税，即按市价或评估值3%；二栋房屋不属于一般房屋，须缴纳房屋成交价或评估值5%的税费。②交易费用：每平方米2.5元×建筑面积。

二套住房无论是第一套还是第二套房，都要交纳一定的契税，只不过要交纳的税款也会有所区别，下面就来看看第二套住房的契税2022的计算方法。其应税所得的计算方法是：应课税基础×税率。第一次购买，则会按照房屋的面积来计算。购买一套144平方米以上的房屋，应交纳的税费为：首付3%；购买144平方米以下的房屋，应交纳的税费为：1.5%；首次购房时，若购房面积在90平方米以下，须交纳的税费为：首付1%。

需要缴纳以下费用：

（1）增值税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：
若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收增值税；
若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税；
若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征增值税；
如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收增值税；
（2）个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳
征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。
如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；
任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；
另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
（3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。
（4）契税：基准税率3%，优惠税率1.5% 和1%，由买方缴纳，同时规定
若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%；
若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；
若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
（5）测绘费:1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积； 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有房管局的测绘章也是需要测绘的。
（6）二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米
（7）登记费：工本费80元，共有权证:20元。