商品房购房流程

商品房是指建筑单位为商业运营目的而建设，建筑设施具有商业性质和功能，其所有权和使用权以买卖、赠与等方式进行转让的房屋。
商住房是指以商业运营为主，但同时兼有住宅功能的房屋，其特点是既可以在商业用途上收益，又可以使用者家庭居住。

一般人都会把商品房和商业住宅当成一种类型的住宅，其实并非如此，虽然只有一个词，却有着天壤之别。产权期限的变化，按理说，商住和普通住宅之间的产权期限是很大的。比如说，我们的住宅一般都是70年的，而商业住宅的年限却是40年，这其中的差距可想而知，至少要隔上数十年才能买到。

什么是市场商品房？住宅商品房和市场商品房有什么区别？

商品房和商住房的区别：
1、产权年限不同
商住楼一般属于经营性用地或者是综合性用地，大多数情况之下只有50年，甚至是40年的土地使用权，到期之后需要提前一年向国家提出申请，但纯住宅商品房是有70年产权的，而且在到期之后是自动续期，缴纳一定的费用之后还可以继续居住。
2、生活福利
商住房不能够落户，但是纯住宅商品房是可以落户的。
3、各项交易收费不同
商住房是商业性用房，所以用水用电都是按照商业标准执行。纯住宅商品房则是民用水民用电，如果购房只是为了居住的话，纯住宅商品房能够省不少钱。
4、居住环境不同
商住房的密度是比较大的，同一层中至少有6户，甚至最多的有20多户，电梯的使用频率过高，居住舒适度大大降低，而普通的住宅商品房，以2到4户居多，舒适度提高，住的也比较安静。
5、卖房交易收费不同
商住房在后续交易的过程当中，无法享受优惠政策，个人所得税营业税契税都是足额缴纳，而住宅则有很多的税费优惠。

商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋。包括住宅、商业用房以及其他建筑物

你知道你买的房子的属性吗？你知道“商品房”和“商住房”的区别吗？相信不少人买房的时候都是比较关注价格等方面的问题，很少人会去了解自己的房子的属性，下面小编就为大家介绍一下“商品房”和“商住房”的区别在哪里？

本文介绍了商品房和商住房的区别，包括产权年限、生活福利、交易收费、居住环境和价格等方面的差异，帮助读者了解两种房产类型的特点，做出明智的购房决策。

商住房和商品房的区别：①一般情况下这两者的产权时限其实是不一样的，比如说大部分的商品房产权都是70年的，但商住房大多都是40年。②这两者在功能上也是有所不同的，商住房除了可以当成住宅来使用以外，还可以当成商铺来使用，但是如果是商品房的话，其中的住宅只能用于居住。③这两者买房的限制也是不一样的，如果是商品房的话，其实是受限购政策影响的，但是商住房子一般是不会受相关政策的影响。

从我国住宅罕见到饱和，房地产商场履历了长达十几年的黄金发展期。新房的需要总量回落，而存量住宅却不休增添，我国商品房商场或许将迎来存量房时代。当前我国房地产商场要紧目的持续回落并非偶然，什么是商场商品房？住宅商品房和商场商品房有什么差别？

一、商品房买卖中的预约和本约

在商品房买卖中，开发商急于出售房屋取得一定的房款或定金、预付款等以缓解房地产项目开发中紧张的资金压力；而在楼市不断上扬的市场背景下，购房者也乐于早点确定购买的房屋及单价，然后在新一轮的涨价中享受楼市红利。然而依据《城市房地产管理法》第三十九条的规定“转让房地产时，应当符合下列条件：（二）属于房屋建设工程的，完成投资开发总额百分之二十五以上”，及相应的《城市商品房预售管理办法》第五条的规定“商品房预售应当符合下列条件：（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期”，**高人民法院在《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条中规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”

在满足预售条件之前，双方无法签订《商品房买卖（预售）合同》，则先行签订认购书、订购协议等协议约定满足条件后签订正式的商品房买卖合同便成为常常采用的交易形式。所签订的认购书、订购协议等协议，在法律性质上属于预约，约定将要签订的《商品房买卖（预售）合同》则是本约。而由于从双方签订认购书、订购协议、预订协议起直至开发项目满足强制性条件可以签订《商品房买卖（预售）合同》往往要经历相当长的一段时间，在一定条件下，赋予认购书、订购协议以商品房买卖合同的效力，成为了保护购房者权益的一项法律措施。


二、认购书、订购协议、预订协议等预约认定为本约的规定

买卖双方之间迟迟不签订本约，或者不再另行签订本约的情况时有发生，是否能够将认购书、订购协议、预订协议等预约认定为商品房买卖合同，在诉讼中对于购房者权益的保护力度截然不同。为了保护交易的稳定性和买卖双方的权益平衡，《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同纠纷司法解释》”）第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”满足本条规定条件的预约可以认定为本约，这就在司法实践中带来了新的法律问题，即认购、订购、预订协议在具体个案中究竟是仅为预约还是可以认定为本约的区分条件。

根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条规定，认购书、订购协议、预订协议可以被认定为本约的核心条件有两个方面：（1）具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；（2）出卖人已经按照约定收受购房款。以下我们分别进行讨论。


三、具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的标准

《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同主要内容包括十三项，包括：（1）买卖双方信息、（2）商品房基本状况、（3）销售方式、（4）价款、付款方式、付款时间、（5）交付使用条件及日期、（6）装修、设备标准、（7）配套基础设施和公共设施的交付承诺、（8）公共配套建筑的产权归属、（9）面积差异处理方式、（10）办理产权登记的约定、（11）争议解决方案、（12）违约责任、（13）双方约定的其他事项。

有的观点认为预约认定为本约，应以全部具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部“主要内容”为标准。但笔者认为事实上并不可行。按照目前市场所惯常采用的认购书、订购协议、预订协议的版本，几乎不可能完全涵盖上述全部内容。同时，买卖双方签订认购、订购、预订协议**初的本意也往往还是要**终签订正式的《商品房买卖（预售）合同 》并进行网签备案，详尽的合同内容可以在本约中再具体约定，签订认购、订购、预订协议时也不会认为有必要约定的事无巨细、诸事必备。

而还有的观点认为，区分预约和本约应以是否在认购、订购、预订协议中明确约定了还要另行签订本约的条款，如有这样的明确约定，则应当认定为仅为预约。而实际交易中，约定需要另行签订本约是认购、订购、预订协议的通常条款。如果按照上述两种观点，几乎所有的认购、订购、预订协议都无法认定为本约，与商品房市场交易的实际情况是不相符的，也会失去《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条规定解释的本意。

应当注意到认购、订购、约定协议原本属于预约，签订预约直接的目的是为了本约的缔约作准备，而缔约双方的根本目的还是为了本约得以履行、转让房屋所有权的目的得到实现，考查认购、订购、预订协议是否具备商品房买卖合同的主要内容，应考查其约定的内容是否已经足以履行，达到买卖双方交易房屋所有权的合同目的。

商品房买卖合同作为一种买卖合同，其实我们可以思考合同约定明晰了哪些内容就可以让一份买卖合同足以履行。根据全国人大的立法解释《中华人民共和国合同法释义》就合同法第一百三十条的解释第2点买卖合同的构成要素“买卖的构成，需有人、标的、行为三个要素。人的要素指出卖人和买受人。标的的要素指买卖标的物和价金。行为的要素指移转标的物和支付价金。出卖人应将买卖标的物转移给买受人，买受人向出卖人支付价金。”

按照这一释义，商品房买卖合同作为买卖合同的一种，预约合同想要被认可为本约，就应当具备买卖合同的构成要素，即人的要素：明确的买卖双方；标的要素：明确的商品房基本状况（面积、位置、户型、房号）、明确的价金（价款、付款方式、付款时间），明确的交付使用条件及日期。认购书、预订协议等预约合同如果具备了上述内容，就足以保障其作为买卖合同的核心内容和双方的核心权利义务得以履行，笔者认为应当认定为达心内容及主要权利义务的履行。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房,商品房则属于普通住宅.产权70年。住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。购房者在买房的时候应该注意商业住宅和商品住房区分开来，由于土地性质不同，商业住宅产权也和普通商品房产权不同。相信不少购房者在买房的时候都会有此类疑惑，商品房和住宅房的区别有什么区别？什么是商住房？下面小编为大家讲解。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房,商品房则属于普通住宅.产权70年。住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。购房者在买房的时候应该注意商业住宅和商品住房区分开来，由于土地性质不同，商业住宅产权也和普通商品房产权不同。相信不少购房者在买房的时候都会有此类疑惑，商品房和住宅房的区别有什么区别？什么是商住房？下面小编为大家讲解。



商品房和住宅房的区别

没有太大的区别，商品房和住宅房是一个概念，但是，如果是商住房和商品房、住宅房就由区分了。

什么是商住房

1. 商住房50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有到期的。 纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。

2.商住房不能落户口，纯住宅可以落户

3.商住房说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，**后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了，目前民用水是3.9元一吨，商业用水7块多一吨

4.商住房居住密度大，一般从7-20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。

纯住宅一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高。（还迁房，限价房和经济适用房除外）

5.商住房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。

纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房（公寓）单价贵，当然LOFT除外。

6.商住房超小户型较多，以40-80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑

纯住宅一般小户型也得70-90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。

7.商住房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域

8.在京购房审条件时，商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说，已有两套住宅的京籍家庭，可购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可买商住房。



与原有土地性质不同用途房产的利弊

弊端主要有以下几点：

1、使用年限

商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。

产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限**高为70年，商业用地**高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2、交易税费

初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。

3、按揭方式

大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，**长贷款年限10年。

4、日常生活成本

如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

5、设计标准

设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

6、落户问题

①交易限制不一样，限价房是一种限价限套型的商品房，重点解决的是中低收入居民家庭的住房问题，是现下限制高价房的一种临时性措施。限价商品房根据以房价定地价的政策，采取组织监管，市场化运用的模式，申请限价房受到严格限制。商品房指得是按照法律法规及相关规定可在市场上自由买卖，不受限制的商品房屋，包含新建商品房，二手房等。②定价方式不一样，限价房在土地挂牌出售时就已经被限定住房价格，修建标准和买卖对象，对房产商的开发成本及合理利润进行测算后，设置土地出让的价格，从源头上对房屋价格进行调控。

自住商品房和商品房的区别如下：①自住商品房和商品房的价格是有所不同的，自住商品房的价格比较的低，而商品房的价格就比较高。②自住商品房和商品房的户型是有所差别，商品房的户型是没有面积限制，而自住商品房是有面积限制，面积只能够在90平方米以下。③商品房和自住商品房转让是有所差别，如果普通商品房有房产证的话就是可以转让，而且没有任何限制，而自住商品房只有在得到了房产证以后5年外才能够进行转让，5年内是不可以进行转让。

如何做到理性购房

(1)测算承受力。购房消费一般都采用贷款的方式，所以购房者必须考虑今后每月贷款还款、物业费用等对自己日常经济生活的影响。如果忽略个人的消费能力、盲目追高，反而有可能会降低生活质量。

(2)选择地域。根据自己及家人的生活工作实际需要，综合考虑周边环境、交通、下一代的教育等因素，选择合适的地域。

(3)选择房型。根据自己及家人的心理特点、生活工作需要，生活空间、工作空间、公共空间、支付能力等，估算房型和面积。

(4)框定单价。结合上述条件大致框定心理价位。

(5)收集信息。收集有关楼盘信息和相关法律政策信息等，做到心中有数。可仔细参看各媒体的物业广告信息，也可在相关网站查询。

一、什么是商住房

商住房，既可以居住，又可以公司进行工作，是适应一线城市的发展和年轻人生活发展的新型居住形式。建立在综合用地上的既可以工作又可以居住的一种产品。

商住房的优点：

1、小户型较多，以40－80平米为主，总价低。

2、人防和消防等建设标准较高。

3、对限购的城市来说，商住房不限制。

4、有LOFT户型，如买30平米相当于买60平米。

二、商住房与普通住宅楼什么区别

商住房与住宅房的区别：

1、商住房50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有到期的。纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。

2、商住房不能解决户口，纯住宅可以解决户口

3、商住房说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了，目前民用水是3．9元一吨，商业用水7块多一吨

4、商住房居住密度大，一般从7－20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。

5、商住房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房（公寓）单价贵，当然LOFT除外。

6、商住房超小户型较多，以40－80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑。纯住宅一般小户型也得70－90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。

7、商住房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域。

所谓的商住房，其实是将非住宅用地开发建设成可居住房屋的通俗叫法，本质上属于非住宅，而且其房产证上也注明了是商业类产权。购买商住房存在可能没有配套服务设施、土地出让年限长只有50年以及交易和持有成本高等诸多弊端和风险。

商品房：指房地产开发规划公司通过政府相关单位批准设立的房屋，建成后用于市场销售和租赁的房屋，包括住宅、商品房和其他建筑。限价商品房：房，是解决中低收入家庭住房问题的关键，是控制高房价的临时措施。

什么是商品房？什么是商住房？虽然只有一字之差，但是其中的区别很大。很多购房者不知道其中区别就贸然买了，这是十分危险的。

自建商品房和商品房的区别：①这两者的土地属性是不一样的，商品房的土地其实是通过出让的方式取得的，这种房子的使用权限是70年。如果是自建房的话，那么土地可以是划拨土地，也可以是宅基地。②这两种房子的产权归属其实也是不一样的，商品房的产权相对来说更加的明晰一些，不会有太大的争议，只要符合条件就可以办理产权证。但是自建房通常要根据土地性质的不同来办理产权，而且会比较的复杂。

什么是商品房？什么是商住房？虽然只有一字之差，但是其中的区别很大。很多购房者不知道其中区别就贸然买了，这是十分危险的。