拆迁房买卖

拆迁房和商品房有着本质的区别，像拆迁房的土地属于划拨土地，也就是说在购买拆迁房的时候是没有交纳土地出让金的，而商品房是由于开发商已经取得了土地的使用，先由开发商支付了土地出让金，以出让的方式获得土地的使用权之后才建造的房屋，人们在购买商品房的时候，其实土地的出让金已经包含在了房价当中，所以商品房可以直接买卖，而拆迁房是不能够直接买卖的。
大多数的商品房是拥有完整的产权，在取得房屋所有产权证之后，可以直接上市交易，但是很多的拆迁房只有一半甚至没有产权，而且在交易的时候，还需要缴纳土地出让金才能够完成交易的过程，因此不仅交易的流程会比较繁琐，如果额外再缴纳土地出让金的话，又会增多购房的费用，还不如直接购买商品房。

一些人购买拆迁房，但是对它的购买流程以及注意事项不太清楚，下面小编就为大家做一些相关介绍。





拆迁安置房如果产权齐备的话，是可以像普通房一样买卖过户的，交易双方达成共识以后应该按照下面的流程进行操作：
1.交易双方协定好房屋价格，带着身份证明、房权证、户口本、结婚证、买卖合同、过户确权审批表到房管部门网签后交付房款。然后到房管部门测绘公司申请测绘，出具新的测绘图。
2.交易双方带着第一条需要的材料，到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估；评估公司受理后按评估程序对所委托评估房屋出具评估报告，缴纳评估费。
3.交易双方带着第二条需要的材料，到税务部门申请缴纳契税；税务部门受理后认真审核，出具契税单，缴纳契税；申请缴纳（或减免）营业税、个税，税务部门受理后认真审核，符合规定的出具纳税单（免税单）。
4.交易双方带着第三条的材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费后买方取证。






购买拆迁房有一些注意事项，拆迁安置房分为下面两大类。
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。这类房子的房屋产权是属于个人的，但是它的所有权是有限制的，也就是说在一定期限内，房子是不能上市交易的。购买这类房屋是存在很大风险的。购房者购买的话，需要注意以下问题：
1.明确房屋的土地类型及性质，是集体土地还是国有土地，如果是集体土地上的，非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重;
2.明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴，特别是现在的“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象是由明确限制的;
3.房屋的权利人，是独有还是共同所有，如果是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权;
4.相关规费的缴纳，这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。

商品房和拆迁安置房的区别有两个：
1、商品房的土地是出让取得的，而拆迁安置房的土地根据国家政策是划拨取得的；
2、商品房分为两种，一种是精装修房屋，另一种是毛坯房屋；拆迁安置房要求必须具备直接入住条件，也就是说搬进去就可以住，虽然所必备的如面盆、洁具、灯具等质量和价格不高，但不能缺。关于两者的建筑质量所执行的标准和规范是一样的，没有原则上的区别，但可能一些开发单位在广告宣传上和房屋户型设计上、门窗等材料的使用上，商品房要好于拆迁安置房。

安置房通常因为建筑利润被限制的很死，因此，建筑商人通常能偷工减料就偷工减料，以此来增加利润。加上职能部门不力甚至沆瀣一气，造成普遍上安置房的质量不如商品房。当然，也有比较负责的开发商或者示范工程之类的，建出质量相对较好的安置房，但是不多。

商品房和安置房质量上的区别：

安置房通常因为建筑利润被限制的很死，因此，建筑商人通常能偷工减料就偷工减料，以此来增加利润。加上职能部门不力甚至沆瀣一气，造成普遍上安置房的质量不如商品房。当然，也有比较负责的开发商或者示范工程之类的，建出质量相对较好的安置房，但是不多。

1、回迁安置房是开发商在拆迁原住民后，补偿给原住民的新建房。有的需要原住民再交一点差价，有的需要补给原住民两套或多套，所以原住民得到的回迁房几乎不用花钱，在转手卖的时候也没开发商的商品房那么贵。一个小区的回迁安置房，一般由市相关部门按地方规定，对回迁房的品质有硬性的要求。

2、开发商按要求建好安置房，剩余的土地就可以开发商品房。商品房按什么品质开发，完全是开发商自己决定。一般情况下，同一个小区的商品房的品质要高于安置房或与安置房一个标准。但在施工验收阶段，回迁房的验收要相对不严格一些，商品房因为开发商要卖，所以更重视质量。

拆迁安置房如果产权齐备的话，是可以像普通房一样买卖过户的，交易双方达成共识以后应该按照下面的流程进行操作：

1、交易双方协定好房屋价格，带着身份证明、房权证、户口本、结婚证、买卖合同、过户确权审批表到房管部门网签后交付房款。然后到房管部门测绘公司申请测绘。

2、交易双方带着第一条需要的材料，到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估；评估公司受理后按评估程序对所委托评估房屋出具评估报告，缴纳评估费。

3、交易双方带着第二条需要的材料，到税务部门申请缴纳契税；税务部门受理后认真审核，出具契税单，缴纳契税；申请缴纳（或减免）营业税、个税，税务部门受理后认真审核。

4、交易双方带着第三条的材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费后买方取证。

购买拆迁房注意事项：

1、明确房屋的土地类型及性质，是集体土地还是国有土地，如果是集体土地上的，非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重。

2、明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴，是现在的“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象是由明确限制的。

3、房屋的权利人，是独有还是共同，如果是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有授权。

4、相关规费的缴纳，这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。

5、另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。这种房子和一般的商品房相比没有什么区别。

拆迁安置房如何买卖以及交易注意事项：
1、签约前一定要审查动迁协议，明确房屋共有人；签约时共有人应该在场，并且同意出售签字按手印。
2、违约金不应过高，一般上限为合同标的额的百分之二十。
3、在未过户前让房主提供担保。
4、买卖双方可以找一家中介，签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但是要等产权办好后再过户。而中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。
5、除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋费用的支付方式(例如约定待拿到房产证时再付清尾款等)，迟延交房，产权证如何办理过户等都作出约定，同时明确违约赔偿责任。
6、被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年) 无法将该房过户给其他人。
7、按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。
房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。
房屋的归属终取决于过户情况：谁终取得了拆迁安置房的权证，谁就是房屋的权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成？可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。
8、买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。
在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方；买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。
从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提；而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。
9、在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。
买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。

拆迁安置房如果产权齐备的话，是可以像普通房一样买卖过户的，交易双方达成共识以后应该按照下面的流程进行操作：
1.交易双方协定好房屋价格，带着身份证明、房权证、户口本、结婚证、买卖合同、过户确权审批表到房管部门网签后交付房款。然后到房管部门测绘公司申请测绘，出具新的测绘图。
2.交易双方带着第一条需要的材料，到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估；评估公司受理后按评估程序对所委托评估房屋出具评估报告，缴纳评估费。
3.交易双方带着第二条需要的材料，到税务部门申请缴纳契税；税务部门受理后认真审核，出具契税单，缴纳契税；申请缴纳（或减免）营业税、个税，税务部门受理后认真审核，符合规定的出具纳税单（免税单）。
4.交易双方带着第三条的材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费后买方取证。






购买拆迁房有一些注意事项，拆迁安置房分为下面两大类。
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。这类房子的房屋产权是属于个人的，但是它的所有权是有限制的，也就是说在一定期限内，房子是不能上市交易的。购买这类房屋是存在很大风险的。购房者购买的话，需要注意以下问题：
1.明确房屋的土地类型及性质，是集体土地还是国有土地，如果是集体土地上的，非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重;
2.明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴，特别是现在的“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象是由明确限制的;
3.房屋的权利人，是独有还是共同所有，如果是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权;
4.相关规费的缴纳，这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。

降低风险方法：可以请专业的机构帮忙参考。专业的机构有降低风险的手段，当然自己也可以在合同签约的时候仔细点多留个心眼。

购买拆迁安置房主要风险：

1、房价上涨容易导致出卖方违约。

根据各地方性法规和司法实践，第一类安置房房屋产权取得后，有五年的限制转让期，安置房屋下来的时候通常都是没有取得产权证的，所以，与对方签约后可能存在房屋不能转让的情况，尽管自己已经住进去了，但是所有权不是自己的，若存在房价上涨过快，从而对方因巨大利益违约的情况出现。

2、共有人导致的风险。

通常安置房补偿，很少有一人增加补偿一套房的，大多是一家人每个人几十平米，**后叠加起来共有一套房，在这种情况下，购房的风险就大很多了，在日常中碰到的大部分安置房买卖的风险都与“共有人”有关。根据《城市房地产管理法》的相关规定，共有的房产在未经其他共有人书面同意的情况下，以及房产未依法登记领取权属证书的，是不允许转让的。

拆迁安置房其实是可以买卖的，当然比商品房的风险来得大。
拆迁安置房的买卖风险主要有以下几个方面：
1、由于安置房没有房产证，无法过户，造成买方付了房款，但却无法取得房屋的产权，买方的权益处于一种不确定的状态。
2、因为没有房产证，造成买方无法确认卖方究竟是不是拟卖房屋的产权人。卖方出示的安置补偿协议和房屋之间难以建立关联。
3、卖方将房屋卖一个买家之后，有可能会再卖给其它人，这样买方就会无端转入与第三人的官司之中。
4、房屋如果**较多，卖方可能会反悔，买卖合同有被法院判定无效的风险。在此种情况下，其实买方并非处于无保护状态。

1、拆迁安置房大多属于小产权房，即土地属于集体土地（或国有划拨土地），在政府允许之前，该类房产是不允许上市交易的。
2、有的地方有政策：拆迁安置房满5年后，在补缴了土地出让金后，可以变成商品房性质，变成商品房性质后，可以上市买卖。但具体实施过程中，要看地方政府当时手头的用地指标情况，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。如上所说，你没有说你是那里的，因为各地政府执行的不一样！具体按照当地政府的规定执行！商品房和安置房肯定是有差别的从产权性质上就可以看出本质的差别了

安置房可以过户，但是前提是安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行。

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户

拆迁安置房不能做银行抵押贷款的。
房产证是房屋产权登记的合法凭据，只有拆迁安置房合同，没有办理产权登记是不能在银行抵押贷款的。

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处；安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户；随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

对于拆迁这件事来说，是有人欢喜有人忧，比如一些经济条件比较好的人来说，如果原本自家的房子地段很好或者是农村带有大院子，那么这类人自然不想拆，而对于经济情况一般或者不太好的人来说，拆迁就是一件好事。无论是怎么想这件事的，一旦政府决定要拆迁基本上是没有办法不拆的，所以有些该了解的事还是要及时的进行了解。那么拆迁房有房产证吗，和商品房有什么区别呢？

您好，政策不稳定，不建议购买

一、动迁房过户纠纷处理

１．首先动迁房买卖是由于动迁房（动迁房又称动拆迁安置房，是因城市规划、土地开发等问题对居民的房子进行拆迁，而被安置给被拆迁人或者一些承租人居住使用的房屋）安置的对象是特定的动拆迁安置人，除了受相关法律法规的规定之外，还受会到当地政府相关的地方性政策的约束。当然和一般的商品房交易有很大的不同。

２．对于合同已经履行，对方要加价已经不可能了。多只能毁约。但你可以要求继续履行。如果到法院的话，你尽管要求对方继续按合同履行就可以了，不允许他毁约。付了违约金，还有按合同支付违约金。

二、动迁房买卖纠纷协议范本

出卖人（甲方）

身份证号码：

买受人（乙方）

身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

１、甲方自愿将其于　＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房产及其土地使用权（居住房屋一处，建筑面积＿＿＿＿＿平方米；附属场地＿＿＿＿＿平方米及附属围墙、水、电等设施，上述内容以下简称“本房屋”）以人民币＿＿＿＿＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿仟＿＿＿佰＿＿＿拾＿＿＿元整（￥＿＿＿＿　＿＿元）的价款出售给乙方。　甲方承诺，本人出售上述房产事宜已告知相关共有人、承租人、同住人及其他权利人，其已全部知道并完全同意本人出售本房屋。如本房屋的任何相关权利人对该房产交易提出异议，不同意出售该房产的，本人愿意承担因此所产生的一切法律后果，并承担乙方因此遭受的一切损失。

２、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生的契税、土地出让金由乙方负担。甲方承担本合同转让的房屋及土地税费。乙方在甲方交付房屋后一次性将房款交付甲方。

３、违约责任

１）甲方应当于　年　月　日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期１天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过３０天时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币＿＿伍万＿元。

２）乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过＿３０天时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付定金不退。

４、本合同自双方签字或盖章之日起生效。

５、本合同一式５份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：

乙方：

年　月　日

年　月　日

见证人：

年　月　日

刘永康律师补充：

三、拆迁安置房如何过户

根 据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置

人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置

或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以

自由上市交易。拆迁安置房屋的土地是划拨的，因此与购买的正常商品房(商品房开发，开发商取得土地是通过出让方式)是有区别的。但拆迁安置房如果进行了产

权登记并取得房屋所有权证，可以进行上市交易，无房产证卖方将无权对房屋进行处置，同样也不能享受房屋带来的利益，对于买房来说，也不能有效的避免一房两卖的项目。

拆迁安置房在满足一定条件的情况下是可以贷款的。

你好,一般情况下补偿的是商品房。

由于拆迁安置房一般是没有房产证的，建议你不要购买由于不能及时的办理过户手续，会有一定的风险

拆迁房如果产权证未办理是没办法交易的，你自己也没办法去申请办理产权。正常流程是：先签交易合同，再去做公证，然后让对方去办理产权，产权一办出来再去过户到你自己的名下。其中存在一定的风险。

房产证是私产证明，对于这个房主来说，就是证明有房产了。至于是否是首套？要看他还有没有其他的房产。