用地红线

用地红线是什么意思？用地红线指的是围起来的某块地里的一些坐标点所连成的线，红线以内的土地面积才是取得了使用权的土地。

建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。建筑红线与用地红线的区别：第一、建筑红线：建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。

征地红线是政府规划部门和国土部门共同批复的用地边界，征地红线所围的范围面积，是用来计算规划指标的**基本的、有法律依据的基础数据，比如计算容积率、建筑密度等。而用地红线是我们在建筑设计时使用的。
例如，一个四方形的项目地块，它其中一个边的征地范围是征到市政道路的中心线，这时候征地红线从地块周边道路中心线开始算，但用地红线不能包含市政道路，因为市政是公共用地面积，不能纳入单个项目用地使用，所以 用地红线 是从该道路的道路红线（道路边线）开始算起。而如果另外三条边与其它地块比邻，这时候征地红线就是用地红线，二者重合。
补充另一个概念：建筑红线。建筑红线是在用地红线的基础上，根据规划部门对建筑退缩的要求，从用地红线退缩一定距离后得到的一个范围，建筑物不可以超出这个范围设置。

建筑红线也称建筑控制线，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物靠临街面的界线。设立建筑红线之后任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线，所以也就规定了不同建筑物应距离城市道路或用地红线的程度，具体为：
1、沿道路两侧新建、扩建、改建的建筑物应当按照规定后退道路红线。
2、沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15米。
3、沿城市主、次干路的多层一般不小于退让5米，高层退让不小于10M 米。
4、沿城市快速路的各类建筑，后退距离应当不小于20米。
5、沿城市支路的各类建筑，后退距离应当不小于10米。
6、沿建制镇主要道路的各类建筑，后退距离应当不小于8米。
7、沿建制镇一般道路的各类建筑，后退距离应当不小于5米。
8、除了以上的要求之外，在道路交叉口的建筑，其后退距离还应当满足道路交通安全视距要求。
允许突出道路红线的建筑突出物：
一、在人行道地面上空
1、2米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不大于0.4米。
2、2.50米以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽度减1米，并不应大于3米。
3、3.50米以上允许突出阳台，凸形封窗、雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米。
4、5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于人行道宽减1米，并不大于3米。
二、在无人行道的道路上空
1、2.50米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不应大于0.4米
2、5米许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米。

壹|三国演义



土地市场是西安楼市的晴雨表，随着2017年土地小组成立之后，西安土地市场正本清源，土地市场终于冰封解冻，逐步清晰。



但正因为回归市场化，土地市场才变得趣味无穷，戏味十足。因为市场化，房企争夺土地资源，都变得谋略百变，长袖善舞。



长安南路117亩商住用地熔断后重拍，却以底价成交，行业开始惊呼，果然谋略过人。2017年12日26日，四家参标单位，结果本土房企绝不认怂，于是高价熔断。此次，2018年10月23日，西安耀葳置业有限公司竞得西安市长安南路117.967亩商住用地，以底价成交。





对于这一次土地拍卖，行业里有不同声音。但阳光底下没有新鲜事，商场如战场，三英战吕布，拼的都是实力。但从前后两次交锋，我们也可以看出来外埠名企与本土房企之间的竞争，并不仅仅停留在二级市场，土地市场一样精彩。



土地没有落袋为安，始终存在变数，沣西、曲江二期、港务区也出现过，虽然没有该地块剧情反转的厉害，但也是虎口夺食，争夺激烈。



贰|土地信息



宗地位于航天大道以南、神舟一路以西，地籍编号为HT01-8-18，净用地面积为78644.3平方米（折合117.967亩），用地性质为商业、居住用地。土地被拆分为三块：地籍编号HT01-8-18-1计52.856亩、地籍编号HT01-8-18-2计58.162亩、地籍编号HT01-8-18-3计6.949亩。



地块一：地籍编号HT01-8-18-1，净用地面积35237.03平方米（折合52.856亩），用地性质为商业，容积率不大于5.14，建筑密度不大于58.71%，绿地率不小于25％，使用年限为40年。



地块二：地籍编号HT01-8-18-2，净用地面积38774.64平方米（折合58.162亩），用地性质为商住用地，住宅用地36637.21平方米（折合54.956亩）、商服用地2137.44平方米（折合3.206亩）。容积率不大于3.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于40％，使用年限为70年。





地块三：地籍编号HT01-8-18-3，净用地面积4632.63平方米（折合6.949亩），规划用途为商业，容积率不大于8.2，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25％，使用年限为40年。



2018年10月23日，HT01-8-18-1、2、3宗地由西安耀葳置业有限公司竞得，土地成交价107900万元，折合土地单价915万元/亩，根据规划设计条件书，可开发地上建面354994平方米，折合楼面单价3039元/平。



也就是说，原本在2017年叫价83轮报价16.33亿元（大概在1400万/亩）熔断的土地，再一次开拍，竟然以10.7亿元底价成交。



叁|约定条件



关于地籍编号为HT01-8-18约定条件还是比较特别的，建议仔细看：



一、竞得人须将地块三的全部建筑面积以成本价交由西安国家民用航天产业基地管理委员会回购用于安置。



二、竞得人须将地块一内117210平方米购物中心和20000平方米商务办公全部以成本价交由航天基地管委会回购用于安置。

近日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》在房地产圈引起关注，其中万众瞩目的是第12条：

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。





允许商业用地调整为居住用地，无疑，这对于房地产行业是一个非常震撼的消息。

那么，若然商业用地改为住宅用地，这样调整的好处是什么呢？政策调整背后的目的和意义在哪儿？这一政策对当前房产行业又意味着什么？

一 · 商业地产去库存放大招

自营改增后，国务院又发力，商业地产去库存大招来了，16省发布商改住细则！以后做差了的商场可改建公寓，这个政策的意义非同小可，将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势。

商场通过政府审批改建公寓后，土地使用年限和容积率还是不能变，但这次政府终于下狠心了，连土地用途都能调整为居住用地。目前，缴纳补齐完土地出让金，就可办理商改住。



二 · 新政下商业新的机遇



目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上，整个市场容量已经突破1万亿元。要知道，我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主，占90%以上，而在发达国家，专业的租赁企业提供房源占比达30%，是中国的3倍多，这一巨大市场将成为开发商的必争之地，连万科都在加速推进这块新蛋糕。

2016年房价全面上涨，有个统计，全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %。到了2017年涨势稍稍维稳，但房价高高在那，潜力依旧。

城镇住宅用地是城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。
　　住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
　　传统意义上的住宅用地，有两层意义：
　　1、住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
　　2、供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：
　　a.城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。
　　b.城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。
　　c.农村宅基地。农村村民居住的宅基地。
　　d.空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。

城镇住宅用地是城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。
　　住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
　　传统意义上的住宅用地，有两层意义：
　　1、住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
　　2、供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：
　　a.城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。
　　b.城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。
　　c.农村宅基地。农村村民居住的宅基地。
　　d.空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。

这个是城市规划中用地分类的知识。居住用地在城市规划中共分了四类：正确的表述是一类居住用地和二类居住用地。。。
一类居住用地指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地
二类居住用地指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地
三类居住用地指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的用地
四类居住用地指原农村居民住宅用地

简单来说，一类居住用地就是低密度、低容积率的住宅，一般开发为别墅等低层住宅。
二类居住用地的指标要宽松一点，开发商可以盖更高的楼，所以二类居住用地是城市的主流。
但是注意一点，严格来讲并不是说二类居住用地就不能建别墅，建不建别墅完全看容积率要求，何况目前规划条件中只规定容积率的上限值，并且开发商也可以一部分高层，一部分别墅的。
我没有听说过拆迁中一类居住用地补偿比二类更高，而且个人觉得也不太可能。
再补充一点：一般来说一类居住用地的容积率都比较低。根据**新的买房营业税规定：如果小区容积率<1.0，则属于非普通住宅，若买过来不满5年就交易，会产生卖房总额*5.5%的营业税，就算5年以上也要差额征收，即（卖房总额-买房价）*5.5%。而普通住宅不满5年的差额征收，满5年就免征了。

　　城镇住宅用地主要指的是城镇住户的一般公寓住宅或者是别墅用地，通常情况下分为两大类，其中一类指的是城镇单一住宅用地，而另一类主要指的是城镇混合住宅用地。
　　通常情况下，城镇住宅用地也是可以进行买卖的，但是在买卖之前需要向当地的土地行政管理部门提出申请，然后才能由原登记机关对于土地的所有权以及使用权进行变更登记。另外，城镇住宅用地也是拥有一定使用年限的，如果是居住用地，使用年限在70年，而工业用地使用年限在50年，教育体育等用地也是50年，而商业、娱乐用地为50年，而综合及其他用地也是50年。当土地年限使用期到期之后，那么，也是可以进行续期的，但是续期所花费的费用相对来说是不同的，这需要根据当地的政策来综合性看待。

土地使用权出让政策及有偿使用
出让拟定和批准权限
土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，根据人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积的方案，并且有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
土地使用权出让方式
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式。
1、招标方式。招标出让是指土地所有者(出让人)向多方土地使用者(投标者)发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标出让方式的特点是有利于公平竞争迹梗管妓攮幻归潍害璃，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。
2、拍卖方式。拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价**高者(竞买人)。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好、交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让。
3、协议出让。协议出让是指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
出让土地使用权，应有一套完整的工作程序。采取招标、拍卖、协议方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
土地使用权的出让年限
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了出让**高年限如下：
1、居住用地70年；
2、工业用地50年；
3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
4、商业、旅游、娱乐用地40年；
5、综合或其他用地50年。
土地使用权的收回
国家收回土地使用权有多种原因，如使用期限届满、提前收回、没收等。
1、土地使用权届满的收回。土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或申请未获批准，国家应无偿收回土地使用权。
2、国家有权提前收回土地使用权。国家对经出让取得的土地使用权一般不得提前收回，但在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回时应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际情况给予适当补偿。
3、因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：一是未如期支付地价款的。在签约时应按地价款的一定比例缴纳定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县级以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权。

另一类为商业用地，指除批发零售、餐饮、住宿、金融商务以外的商业用地。通俗点说，就是我们所说的“商住混合用地”，它只能作为商业用途，而且可以出售，但是使用的时间比较短。

城镇住房用地是指在城市居住的地方。持有房屋用地的房屋，即为房屋的所有权。城市住房土地分为两大类：城镇住房单一的土地.普通住宅，公寓，别墅用地。城镇混合居住用地.城市居民主要是居住和工业和商业的混合土地。

城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途和功能的土地的统称。是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。城市建设用地是指城市用地分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地、绿地和特殊用地的总称，不包括水域和其他用地。
城市用地包括城市建设用地和非建设用地。

按照城市整体规划的需要,城市规划打点部门该当依照地盘使用的请求进行。按照城市用地分类与规划建设用坐尺度gb50137-2011,城市和农村地盘分为2大类,9小类,和普通的地盘,本质是指大自然的分类-H11城市建设。住宅用地是什么意思？要紧应用于五方面。

三条“红线”是调控调控对房地产企业融资更为明确的指标。剔除预付款者，其资产负债率不得超过70%,净负债率不得超过100%。现金负债比率不能低于1倍。按照“三道红线”的接触面，分为四个等级，分别是红、橙、黄、绿。两个行业的橘子，负债的年增长率都不能超过5%。黄色的，一年的债务增长，不能超过10%。三个指标均为绿色，年增长不能高于15%。

　商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

工业用地容积率也叫做建筑面积的毛密度，一般指的是项目规划建设用地的范围内，全部的建筑面积和规划建设用地的面积之比。如果有附属的建筑也是计算在内的，如果是不需要计算面积的附属建筑物，需要注明上述提到的规划建筑用地的面积，指的都是项目用地红线范围内的土地面积。容积率是衡量土地使用强度的重要指标，工业用地对于容积率也是有要求的，一类工业用地容积率不能低于2.0，二类和三类工业用地容积率不能低于1.2。

国有建设用地使用权指得是经过缴纳土地出让金获取这个土地修建房屋的权力，其修建用地的所有权依然属于国家的，使用人只是有一定期限的使用权，且要在规定期限内对土地进行规划修建，否则就会被收回。使用人缴纳土地出让金以后，就可登记为该建设用地的使用权力人，其他单位或者个人都不可以对其占用或者使用。大多数国有土地使用权仅仅是针对住房用地的，其土地出让时间最多就仅有70年。

土地分类
按照权属分类，土地分国有土地和集体所有土地。
按土地用途分类，可分为农用地、建设用地和未利用地，细分的话农用地包括：耕地、园地、林地、草地，建设用地包括：商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。
非农用地就是除农用地以外的土地类型。
可以用来作为建设，住宅等用途
非农用地如果征收的话，按照你本身的用途进行补偿。