问答 土地出让金怎么计算? 土地出让金怎么算 其他
想必大家经常听到“土地出让金”这个名词, 那么大家知道其的含义吗?又该如何计算呢?
什么是土地出让金?
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额);
或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。
土地出让金的征收标准是什么?
1、土地出让金的征收标准是由各地依据当地土地价值确定征收标准。
2、一般依据房产所在地区参考价、房产使用剩余年限、房产的性质不同确定征收系数数。
3、经常使用的计算出让金的方式:
(1)出让金=房屋参考价格×房产证上的建筑 积×征收系数;
(2)出让金=基准地价×分摊土地面积×征收系数。
土地出让金的计算标准还有以下的区别:
(一)个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准
1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的,按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金 。
2.1990年5月19日 (含当日)以后取得划拨土地使用权的,按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金 。
标定地价按宗地所在级别的基准地价确定, 不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。
案例如下:
福建省泉州市郑先生有一处个人建房,地址位于鲤城区海滨街道中山中路,用地面积100平方米,已取得土地使用证及房屋所有权证,现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区,基准地价5670元/平 。
其土地出让金计算方法:
如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权的,
土地出让金=5670元/ 平 ×100平 ×30%=170100元。
如在1990年5月19日 (含当 )之后取得划拨土地使用权的,
土地出让金 =5670元/平 ×100平 ×60%=340200元。
(二 )已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的,以及市区红梅 新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的 10%收取土地出让金。
标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,除年期修正外, 不再进行期日、容积率、影响因素等修正。
已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时,不再补交土地出让金。已有3个回答
问答 何为土地出让金?土地出让金怎么计算? 其他
一、土地出让金是什么?
1.土地出让金是什么?
土地出让金,全称为国有土地使用权出让金。是指:
(1)各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。房地产经济活动中,政府往往采用招标、拍卖、挂牌和协议出让的方式,将一定期限的土地使用权出让给开发商,开发商向政府交纳土地出让金,这种情况下的土地出让金就是我们平时说的地价,可根据市场来定价;
(2)土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款;
(3)原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押作价入股,按规定补交的土地出让价款。房地产经济活动中,部分已购公房在上市前需补交土地出让金。
2.土地出让金的性质是什么?
现行的土地出让金,既有累计若干年的地租性质,又有一次性收取的税费性质。地方政府出让一定年限内的土地使用权,一次性收取的土地出让金实际上是若干年限的地租总和,这种情况下的土地出让金具有地租性质,是地价。而房地产交易活动中交纳的土地出让金是定价,起到调控作用,带有税费性质。
3.为什么会征收土地出让金?
我国《宪法》第10条明确规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”土地使用权和土地所有权分离,土地所有权归国家全民所有或集体所有,国家只能通过征收土地出让金来出让土地使用权。
4.征收土地出让金有什么用?
(1)土地出让金是地方政府财政收入的重要来源;
(2)政府用征收土地出让金的手段来合理配置土地这种稀少资源,调节土地的利用,改进和调整房地产结构。政府往往通过限制出让条件来调节房地产内部结构,例如,2016年8月17日,上海静安中兴社区商办类地块以拍卖的方式成功将土地使用权出让给融信集团,出让条件为:
①配建占规划总住宅建筑面积5%保障性住房(计4939平米以上)和15%自持租赁房(计14076平米以上);
②全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的80%以上(计75072平米以上,不包含保障性住房等);
③中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%(计79022.9平米以上)。
(3)政府对土地出让金的分配,通过在国家、土地所有者和土地使用者之间合理调控分配土地收益,来调节市场经济关系。土地出让金主要分配方式为土地出让金的返还,返还方式有以下6种:
①政府主导拆迁,土地出让金返还用于建设购买安置回迁房
例如,某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为1亿元,企业已缴纳1亿元。协议约定:在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目1万平方米回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动迁户。
②政府主导拆迁,土地出让金返还用于拆迁(代拆迁、拆迁补偿)
③政府主导拆迁,土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
④土地出让金返还用于建设公共配套设施(医院、幼儿园、体育场馆等)
⑤政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人
目前土地招拍挂制运作过程中,出于各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商的关联企业进行部分返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等。
⑥政府主导拆迁,土地出让金返还未约定任何事项,只是奖励或补助
在土地招拍挂制运作过程中,出于招商引资等各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等。
二、土地出让金由谁交?怎么计算?
在房地产经济运动过程中,以下情况需交纳土地出让金。
1.开发商拿地需交纳土地出让金
(1)地方政府出让一定年限(使用期限:住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年)的土地使用权给开发商,开发商一次性需交纳该年限内的土地出让金。
(2)土地出让方式:对于住宅等项目,采用招标、拍卖、挂牌和协议出让等方式。
(3)计算方式:土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即出让金总额÷土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即出让金总额÷规划允许建造的总建筑面积。一般以楼面价来计算效益。
2.购买已购成本价、标准价/优惠价公房需补交土地出让金
公房也称公有住房,国有住宅,指由国家以及国有企业、事业单位注资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。
公房分为两种,一种是不能上市交易的,居民只拥有使用权;一种是可以上市交易的公房,也就是我们通常说的已购公房,包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。其中,成本价公房、标准价/优惠价公房上市交易前需先补交土地出让金(已购公房的类型可以从房产证上看出),由买家交纳。已有3个回答
问答 何为土地出让金?土地出让金如何计算? 其他
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。已有3个回答
问答 土地出让金怎么计算? 土地出让金怎么算 国有土地出让金缴纳的标准 其他
很多人不明白土地出让金的标准,以及含义,小编今天就带你看看国务院规定的土地出让金的标准吧。
我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制,土地由谁使用,特别是土地出让金的确定,具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让价标准至关重要。
土地出让金标准
土地出让金的收取标准
一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准:1990年5月19日以前取得的,按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日,下同)以后取得的,按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的,以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时,不再补缴土地出让金。
三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准:被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的,按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的,按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的,或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准:1990年5月19日以前取得的,按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的,按标定地价的50%收取。已有3个回答
问答 土地出让金如何查询?土地出让金如何算? 其他
土地出让金可分为地面价和楼面价两种计算方法。地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为分摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划总建筑面积。已有3个回答
问答 土地出让金计算 房产税费
土地出让金计算在1990年5月19日以前取得的,按照签订合同之日的标定地价的30%进行收取,在5月19日以后取得的,则要按照合同之日的60%进行收取。 什么是土地出让金
①政府管理部门包括其他的房管部门,在房屋交易的过程当中,将土地使用权出让给其他使用者,并收取一定费用,这个费用就是土地出让金,也就是大家经常会所说的土地出让的交易总额。
②获得土地使用权,将土地使用权有偿转让、出租、抵押和投资,补交土地出让价款,所支付的费用也就是土地出让金。
③土地出让金是每个城市,政府预算外收入的主要来源,土地出让金价格的高低,要看当前当地房屋交易土地市场的供求关系如何,所以说土地出让金的收费标准,包括收取的金额,并不是一直固定的。已有1个回答
问答 土地出让金怎么算?土地出让金计算方法有哪些? 房产税费
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。
一. 有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。
二. 发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。
三. 通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。
四. 划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。已有1个回答
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问答 如何缴纳土地出让金?如何补交土地出让金? 其他
土地出让金计算方式:
一、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。
二、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。
三、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。已有5个回答
问答 土地出让金如何计算? 房产税费
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前,一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户,各项税费加起来近3000元,而现在要补缴土地出让金,就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民**为关心的事情。
解读:网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价,每个网格点为200米×200米,市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价**低值在沙井一带,为188元/平方米,**高值在南湖一带,为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的,按基准地价的**低值188元/平方米计算。
公式:补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数
举例:张三有一套住房位于衡阳秀灵路口,土地使用权性质为划拨,拟准备上市交易,该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米,土地证上记载的土地面积为14.97平方米,剩余使用年限为69年,则需补交土地出让价款计算方法如下:
经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图,该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米;容积率为3.5,容积率修正系数0.761;剩余使用年限为69年,年期修正系数0.9983.据此,需要补交土地出让价款(元)=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。已有3个回答
问答 土地出让金如何计算? 房产税费
土地出让金:是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)。
或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,
或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。
计算方法:
一、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照全部地价40%计算。
二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。
三、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。已有3个回答
问答 如何缴纳土地出让金?怎么补交土地出让金? 其他
这个问题需要从两方面考虑:
一是,国土部门已经批准补办土地出让手续,核定了土地出让金,只需要到国土部门领取非税缴费单到银行交款就可以了。估计问的不是这个问题。
二是,需要申请土地补办出让手续。一般是原来属于划拨土地,因为土地交易、公司需要上市等原因,申请办理出让手续。具体的程序是,如果符合城市规划(一般需要规划部门出具意见),可以向土地所在地的基层国土部门申请,要提交相关属地政府(一般是镇政府)的审批同意意见,经国土部门批准,委托土地评估部门评估,然后根据市政府文件确定的缴纳比例(可能是20%、30%或者50%,各地不一样),然后按照第一点的程序去交就可以了。已有4个回答
百科 土地出让金如何计算? 产权/核验
问答 土地出让金如何查询?土地出让金怎样算? 其他
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准:1990年5月19日以前取得的,按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日,下同)以后取得的,按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
二、已购公有住房、经济适用房按规定允许转让的,以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时,不再补缴土地出让金。
三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准:被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的,按申办转让手续之日的标定地价的30%收取。已有3个回答
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一. 有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照全部地价40%计算。
二. 发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。
三. 通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。
四. 划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。已有5个回答
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土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。已有3个回答
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土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前,一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户,各项税费加起来近3000元,而现在要补缴土地出让金,就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民**为关心的事情。
解读:网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价,每个网格点为200米×200米,市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价**低值在沙井一带,为188元/平方米,**高值在南湖一带,为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的,按基准地价的**低值188元/平方米计算。
公式:补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数
举例:张三有一套住房位于衡阳秀灵路口,土地使用权性质为划拨,拟准备上市交易,该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米,土地证上记载的土地面积为14.97平方米,剩余使用年限为69年,则需补交土地出让价款计算方法如下:
经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图,该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米;容积率为3.5,容积率修正系数0.761;剩余使用年限为69年,年期修正系数0.9983.据此,需要补交土地出让价款(元)=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。已有3个回答
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为了进一步了解情况,记者来到了三台县国土资源局。据三台县国土资源局土地利用股副股长吴晓华介绍,安置房的用地性质一般为划拨地,业主要办理分户产权登记,则需要缴纳土地出让金,将用地性质变更为出让土地。
早在2010年,祥和苑小区的23.7亩土地就进行了集中拍卖,开发商共缴纳了1581万元的土地出让金,这其中就包括了祥和苑小区5号楼的土地。
“整宗土地都是出让土地,土地出让金已经交完了,就不需要再交任何出让金了。而且土地出让金只能由国土部门收取,也没有减免的说法。开发商给业主的这个收据,也不是国土部门开具的标准收据。”
既然已经缴纳了土地出让金,那么祥和苑小区5号楼的业主是否可以自行办理分户产权登记呢?“必须先进行土地使用总证登记, 再进行分证登记。业主和开发商签订买卖合同以后,还要交税。之后,双方都要到我们这里来办理产权登记,除非开发商向业主出具了委托书。”三台县不动产登记局工作人员表示。已有4个回答
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