商品房预售合同胶葛的措置原则

商品房预售合同是指商品房预售方和预购方两边商定，预售方在商按时辰内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购偏向预售方拜托定金或局部房款并按期接收商品房的书面和谈。

在现在的房地产胶葛案件中，商品房预售合同胶葛据有相当大的比率。这类胶葛具有目标金额大、涉诉人数多、法令策略性强等特点，处理起来比拟坚苦。从实践来看，商品房预售合同胶葛有价钱胶葛、不克不及拜托或大概期拜托商品房胶葛、预售商品房让渡胶葛、质量胶葛等，此中*常见的是价钱胶葛和不克不及拜托或大概期拜托商品房胶葛。我们觉得，正确处理商品房预售合同胶葛，必须针对不合性质的胶葛采用不合的原则和方式。

(一)价钱胶葛的处理商品房预售合同的*数额大、履行刻日长，所以，从商品房的开工建设到拜托使用经常需要很长的时辰。在这段时辰内，能够会因为商场行情的变更而激发商品房的价钱胶葛。

一方面，预售方常以建筑资料的价钱上升或房地产价钱的上升为由请求提高房价遭预购方的拒绝而形成胶葛；另外一方面，预购方偶尔也会以房地产价钱的下降为由请求降低房价遭预售方的拒绝而形成胶葛。现在，商品房预售合同的价钱胶葛占所有商品房预售合同胶葛的一半。因为法令对此尚没有清晰规定，所以各地的处理方式不尽不异，有的按原合同的商定处理，有的按当事人分管风险的风险承担原则处理，有的按形式变化原则处理。

较高国民法院《对于审理房地产经管法施行前房地产开发经营案件几何成绩的解答》中对商品房预售合同的价钱胶葛的处理作了原则性规定。我们觉得，这个《解答》对处理《城市房地产经管法》施行今后的商品房预售合同的价钱胶葛亦有一定的指导意义。因为商品房预售合同的价钱胶葛的形成原因比拟复杂，所以，我们觉得，不克不及够依照一个牢固的方式处理，而该当按照具体环境加以处理。

起初，该当保持合同效力的原则。只需商品房预售合同照章成立，就该当护卫合同的严厉性，夸大合同义务的履行。所以，在一般环境下，合同当事人以建筑资料或房地产的价钱上升或下降为由请求提高房价或降低房价的，法院不睬当撑持。该当说，在房地产商场中，建筑资料或房地产的价钱上升或下降确实是存留的，但这类价钱上升或下降属于平常的商场风险，而不属于国度策略性的风险。商品房预售合同的两边当事人在签定预售合同时，是按照商场行情必订价钱的，所以，当事人对于这类商场风险是能够预见的。基于平常的商场风险所发生的房价的上升或下降，只可由预售方或预购方本身承担，而不克不及将其迁移给另外一方当事人，也不克不及由两边当事人分管这类风险；

其次，该当保持形式变化原则。形式变化原则是合同履行的一项主要原则，尽管我国现行法令中还没有清晰规定这一原则，但学者们都普及认可之，我国的审讯实践也已经应用形式变化原则处理了有关胶葛。在房地产审讯实践中，各地也根柢上都将形式变化原则动作处理房地产胶葛的一项原则。比方，在商品房的价钱因国度策略的变更、处所当局的房地产开发规划变化而惹起的环境下，就能够依照形式变化原则处理价钱胶葛。在应用形式变化原则处理商品房预售合同的价钱胶葛时，该当格外关切正确区分形式变化与平常的商场风险的差别。

(二)不克不及拜托或大概期拜托商品房胶葛的处理 在商品房预售合同胶葛中，预售方不克不及拜托或大概期拜托商品房的胶葛也据有相当大的比率。这类胶葛的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房成本不到位而惹起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人惹起的，等等。对于这类胶葛，较难处理的成绩是鉴定继续履行合同还是解除合同。 在预售方不克不及按合同拜托房屋的胶葛中，多数预购方都请求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然，也有的预购方请求预售方继续履行合同并承担违约责任。

对于这类胶葛，我们觉得，该当在保持合同效力的前提下，实在护卫预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的环境下，该当请求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，假如鉴定解除合同，退还房款，则能够因为预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另外一方面，在预售方没有能力继续履行合同的环境下，而预售方又有充满的成本可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。假如预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采用一定的顾全方式，以护卫预购方的合法权益。在这类环境下，法院该当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或地盘使用权照章进行强迫拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。

归纳商品房预售合同是指商品房预售方和预购方两边商定，预售方在商按时辰内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购偏向预售方拜托定金或局部房款并按期接收商品房的书面和谈。