华裔城Ａ：华裔城集团公司位于深圳华裔城区内4宗地盘的开发成本商场价钱评介项目财产评介说明

华裔城集团公司位于深圳华裔城区内 4 宗

地盘的开发成本商场价钱评介项目

财产评介说明

中企华评报字(2013)第 1031 号

(共一册，第1册)

北京中企华财产评介有限责任公司

二○一三年四月十六日

华裔城集团公司位于深圳华裔城区内 4 宗地盘的开发成本商场价钱评介项目财产评介说明

第1部门对于《财产评介说明》使用限制的声明 ................... 2

第2部门对于进行财产评介有关事项的说明....................... 3

第三部门：评介目的、评介器械与评介限制说明 ................... 4

1、评介目的 ................................................................................................................................ 4

2、评介器械 ................................................................................................................................ 4

第四部门财产清查核实环境说明 ................................ 6

1、财产清查核实实质 .............................................................................................................. 6

2、什物财产分布环境及特点 ................................................................................................. 6

3、作用财产清查的事项 .......................................................................................................... 6

4、财产清查的过程与方式 ...................................................................................................... 7

5、财产清查结论 ....................................................................................................................... 8

6、清查调整说明 ....................................................................................................................... 8

第五部门地盘使用权评介说明 .................................. 9

1、委托评介的实质 ................................................................................................................... 9

2、评介原则 ...............................................................................................................................11

3、价钱典型及其界说 ............................................................................................................ 12

4、评介方式 .............................................................................................................................. 13

5、作用地价原因说明 ............................................................................................................ 14

6、评介过程 .............................................................................................................................. 21

第六部门评介结论及其分析 ................................... 31

1、评介结论 .............................................................................................................................. 31

2、评介成果增减变化环境及原因分析 .............................................................................. 31

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第1部门对于《财产评介说明》使用限制的声明

本评介说明仅供国有财产监视经管部门、企业主管部门查看财产评介

报告书和搜检评介机构工作之用，非为法令、行政律例规定，资料的扫数

或部门实质不得供应给其他所有单位和个人，不得见诸于地下媒介。

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第2部门对于进行财产评介有关事项的说明

按照国度财产评介的有关规定，该部门实质由委托方撰写，具体实质

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第三部门：评介目的、评介器械与评介限制说明

1、评介目的

按照华裔城集团公司与深圳市规划与河山成本局签订的《对于处理华

侨城用地成绩的和谈》，华裔城集团公司拟指定深圳华裔城房地产有限公

司开发深圳华裔城区内 4 宗存量用地，并由深圳华裔城房地产有限公司对

华裔城集团公司的地盘开发成本进行弥补。为此，需要对本次经济行为所

触及的地盘开发成本商场价钱进行评介，为该经济行为供应价钱参照依

2、评介器械

（一）评介器械

位于深圳华裔城地区内的 4 宗地盘的开发成本，包罗：地盘取得费及

相关税费、地盘出让金等成本，本质上是为取得地盘使用权所发生的扫数

成本。地盘使用权总面积为 280965.37 平方米，开发成本弥补触及的地盘

使用权面积及规划目的：

建设用地使用红线外

地块名地点县地盘地上规划建筑面

序号座落权面积(平方地盘使用权停止日期地盘开备注

称（市）用途积（平方米）

深圳市城城六通一为可

105-1021245.00商业商业 2044 年 8 月 31 日商业：5000

南山戋戋中平售商

商业 2044 年 8 月 31 日、商业：150800；

深圳市城城六通一为可

206-1414119.07商业小区商业供职性举措措施 2044小区商业供职性

南山戋戋中平售商

年 8 月 31 日举措措施：300

深圳市城城住宅、住宅 2074 年 8 月 31 日、住宅：419269.51；六通一为可

南山戋戋西商业商业 2044 年 8 月 31 日商业：11289平售商

住宅 2074 年 8 月 31 日、住宅：109966；

深圳市城城住宅、六通一为可

405-0437329.50小区商业供职性举措措施 2044小区商业供职性

南山戋戋北商业平售商

年 8 月 31 日举措措施：3655

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（二）评介限制

评介限制是华裔城集团公司拟指定深圳华裔城房地产有限公司开发

深圳华裔城区内 4 宗地盘的开发成本，包罗：地盘取得费及相关税费、土

地出让金等成本，本质上是为取得地盘使用权所发生的扫数成本。评介范

围内的财产离别在企业存货科目和无形财产科目核算，总财产账面值为

委托评介器械和评介限制与经济行为触及的评介器械和评介限制一

（三）什物财产分布环境及特点

本次评介器械地盘位于深圳市南山区华裔城地区内，地盘使用权总面

积为280965.37平方米。地盘近况开发水平为宗地外“六通”（通路、通电、

供水、排水、通信、通燃气）及红线内场地平坦。各地块具体环境详见下

序地块名土空中积地盘使用权终规划地上建筑面

坐落准日规2东南西北

号称(m )止日期积(m2)

划用途至至至至

城城商业 2044 年 8

105-10商业21245.00商业：5000山山乐山

区中月 31 日

商业 2044 年 8

月 31 日、小区商业：150800；

城城隆南道道

206-14商业14119.07商业供职性设小区商业供职性

区中西亨衢路

施 2044 年 8 月举措措施：300

华裔住宅 2074 年 8香沙北

城城住宅、商月 31 日、商业住宅：419269.51；道山河环

区西业2044 年 8 月 31商业：11289路西东大

北部日街路道

住宅 2074 年 8

华裔香香香北

月 31 日、小区住宅：109966；

城城住宅、商山山山环

405-0437329.50商业供职性设小区商业供职性

区北业中中中大

施 2044 年 8 月举措措施：3655

（四）本报告引用其他机构出具的报告环境说明

本报告未引用其他机构出具的报告。

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第四部门财产清查核实环境说明

1、财产清查核实实质

加入本次清查限制的深圳华裔城地区内4宗地盘的开发成本，原始入

账价钱为441，631，143元，账面价钱为422，793，253元。

2、什物财产分布环境及特点

本次评介器械地盘位于深圳市南山区华裔城地区内，地盘使用权总面

积为280965.37平方米。地盘近况开发水平为宗地外“六通”（通路、通电、

供水、排水、通信、通燃气）及红线内场地平坦。各地块具体环境详见下

序地块名土空中积地盘使用权停止规划地上建筑

坐落准日规2东南西北

号称(m )日期面积(m2)

划用途至至至至

城城商业 2044 年 8 月

105-10商业21245.00商业：5000山山乐山

华裔商业 2044 年 8 月兴深

城城31 日、小区商业隆南道道

206-14商业14119.07小区商业供职

区中供职性举措措施 2044西亨衢路

部年 8 月 31 日街道

住宅 2074 年 8 月住宅：

02-03 和城城住宅、商道山河环

3208271.8031 日、商业 2044419269.51；

02-05区西业路西东大

年 8 月 31 日商业：11289

华裔住宅 2074 年 8 月香香香北

城城住宅、商31 日、小区商业山山山环

405-0437329.50小区商业供职

区北业供职性举措措施 2044中中中大

性举措措施：3655

部年 8 月 31 日街街街道

现在上述地盘都为房地产待开发用地。

3、作用财产清查的事项

按照委托方供应的《华裔城地盘环境说明》，华裔城集团公司和深圳

市规划与河山成本局于2003年签订了《对于处理华裔城用地成绩的和谈》。

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和谈中规定了华裔城“3.07平方千米用地”整体规划目的，用地需补交地

价款，补交地价款合计1，771，142，489元。在分批签订地盘出让合同时，华

侨城集团、深圳华裔城房地产有限公司、集团下属全资子公司可动作地盘

使用权受让方。

按照上述和谈和华裔城集团及其下属公司近些年已交纳地价款和

已签订的《深圳市地盘使用权出让合同书》等资料，在华裔城用地整体规

划稳定的前提下，委托方一定了本次评介开发成本弥补触及的地盘使用权

面积及规划目的：

地块地点县使用权面地盘用地上规划建筑

序号座落地盘使用权停止日期地开备注

名称（市）积(平方途面积（平方米）

深圳市城城商业 2044 年 8 月 31六通为可

105-1021245.00商业商业：5000

南山戋戋中日一平售商

华裔商业 2044 年 8 月 31规划

深圳市城城日、小区商业供职性六通为可

206-1414119.07商业小区商业供职

南山戋戋中举措措施 2044 年 8 月 31一平售商

02-03住宅 2074 年 8 月 31住宅：

深圳市城城住宅、六通为可

3和208271.80日、商业 2044 年 8419269.51；

南山戋戋西商业一平售商

02-05月 31 日商业：11289

华裔住宅 2074 年 8 月 31规划

深圳市城城住宅、日、小区商业供职性六通为可

405-0437329.50小区商业供职

南山戋戋北商业举措措施 2044 年 8 月 31一平售商

性举措措施：3655

委托方还没有获得上述地盘的《国有地盘使用证》和《建设工程规划许

4、财产清查的过程与方式

(一)清查组织工作

按照国度有关部门对于财产评介的规定，依照财产评介委托书所商定

的事项，评介人员于 2012 年 7 月 30 日至 2012 年 8 月 4 日前往委托方和

评介器械地点地，展开了现场查询拜访工作。

(二)清查要紧步调

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1．指导企业相关人员清查财产、申报相关数据并收集筹办资料

先期评介人员指导产权待有单位相关的财政与财产经管人员依照评

估机构供应的“财产评介申报明细表”填写请求、资料清单，关切正确地登

记填报，对被评介财产的产权归属证明文件和履行环境及开发水平等环境

的文件资料进行收集。

2．初步查看产权持有者供应的财产评介申报明细表

评介人员经过翻阅有关资料，熟悉各自评介具体限制及器械。而后仔

细阅读财产评介申报明细表。

3．现场实地勘察和数据核实

评介人员对申报地盘财产进行现场勘察和熟悉。对相关会计凭证进行

4．编削和完美评介申报表并与相关部门人员进行交换

按照现场实地勘察环境，进一步完美财产评介申报明细表。

5．核实产权证明文件

对委估财产的产权环境进行查询拜访核实，以做到评介器械产权清晰，评

估人员经过核实委估财产的产权证明文件等来核实其产权环境。

(三)清查的要紧方式

起初核实评介器械的产权环境和地盘性质，熟悉原始入帐价钱和摊销

环境，而后到实地勘察地盘环境，并查询拜访核实地块位臵、四至、地块外形、

周边环境等环境。对地盘所处地块的地盘使用权基准地价和商场价钱水平

进行查询拜访熟悉。

5、财产清查结论

经评介人员现场清查核实，委估财产账表吻合、账实吻合。

6、清查调整说明

经清查核实，财产总数与账面值吻合，无清查调整事项。

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第五部门地盘使用权评介说明

1、委托评介的实质

评介限制是华裔城集团公司拟指定深圳华裔城房地产有限公司开发

深圳华裔城区内 4 宗地盘的开发成本。评介限制内的财产离别在企业存货

科目和无形财产科目核算，总财产账面值为 422，793，253 元。

按照委托方供应的《华裔城地盘环境说明》，华裔城集团公司和深圳

市规划与河山成本局于 2003 年签订了《对于处理华裔城用地成绩的和谈》，

该和谈规定了华裔城“3.07 平方千米用地”整体规划目的，该用地需补交

地价款，补交地价款合计 1，771，142，489 元，华裔城集团公司已经依照和谈

中的请求，全额交纳了和谈内所述“3.07 平方千米用地”限制内的地价款，

并没有欠付。和谈中商定可由集团或指定下属公司开发使用，本次评介的 4

宗地盘在华裔城“3.07 平方千米用地”的限制内，现在集团未与地盘局签

订地盘正式出让合同，也未获得国有地盘使用证其地价款也已经扫数交

清，已经是完全的熟地价钱，故本次评介可参照地盘使用权价钱评介的方

（一）地盘挂号环境

1.地盘来历及历史沿革：华裔城集团公司与深圳市规划与河山成本局

于 2003 年签订了《对于处理华裔城用地成绩的和谈》，本此评介的宗地

为该和谈中规定了华裔城“3.07 平方千米用地”中的一部门，本次评介对

象还没有打点《国有地盘使用证》和《建设工程规划许可证》。

2.地盘使用权典型：出让。

3.地盘位臵、地盘用途、宗地四至、宗空中积、规划建筑面积信息如

序地块名土空中积地盘使用权停止规划地上建

坐落准日规2器械北

号称(m )日期筑面积(m2)南至

划用途至至至

城城商业 2044 年 8 月

105-10商业21245.00商业：5000山山东乐山

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华裔城集团公司位于深圳华裔城区内 4 宗地盘的开发成本商场价钱评介项目财产评介说明

序地块名土空中积地盘使用权停止规划地上建

坐落准日规2器械北

号称(m )日期筑面积(m2)南至

划用途至至至

华裔商业 2044 年 8 月兴

城城31 日、小区商业服隆深南道道

206-14商业14119.07小区商业服

区中务性举措措施 2044 年 8西亨衢途路

部月 31 日街

02-03住宅 2074 年 8 月住宅：

城城住宅、商道香山河环

3和208271.8031 日、商业 2044419269.51；

区西业路西街东大

02-05年 8 月 31 日商业：11289

华裔住宅 2074 年 8 月香香北

城城住宅、商31 日、小区商业服山香山山环

405-0437329.50小区商业服

区北营业性举措措施 2044 年 8中中街中大

部月 31 日街街道

（二）地盘权利环境

1.地盘所有权：评介器械的地盘所有权属国度所有。

2.地盘使用权：华裔城集团公司拟指定深圳华裔城房地产有限公司开

发深圳华裔城区内 4 宗存量用地。委托方未获得《国有地盘使用证》和《建

设工程规划许可证》

3.地盘使用权停止日期：商业地盘使用权停止日期至 2044 年 8 月 31

日、小区商业供职性举措措施地盘使用权停止日期至 2044 年 8 月 31 日、住宅

地盘使用权停止日期至 2074 年 8 月 31 日。

4.地盘他项权利：评介器械在估价基准日 2012 年 8 月 31 日，评介对

象未设定典质、租借等他项权利。

5.相邻关系权利：无。

（三）地盘近况及规划履行前提

按照委托方供应《华裔城地盘环境说明》及评介人员现场查勘，宗地

近况为待开发履行地盘。规划履行前提表所示：

序估价基准日规土空中积规划地上建筑面积规划容

坐落2实际开发

号划用途(m )(m2)积率

1华裔城城区中部(05-10)商业21245.00商业：50000.24六通一平

2华裔城城区中部(06-14)商业14119.07小区商业供职性设10.70六通一平

华裔城城区西北部住宅：419269.51；

3住宅、商业208271.802.07六通一平

(02-03 和 02-05)商业：11289

4华裔城城区北部(05-04)住宅、商业37329.50住宅：109966；3.04六通一平

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华裔城集团公司位于深圳华裔城区内 4 宗地盘的开发成本商场价钱评介项目财产评介说明

序估价基准日规土空中积规划地上建筑面积规划容

坐落2实际开发

号划用途(m )(m2)积率

小区商业供职性设

（四）地盘财政账面环境

委估的地盘开发成本弥补共触及4宗地盘，原始入账价钱为

441，631，143元，账面价钱为422，793，253元。各地块入帐环境表所示：

地块名称坐落2原始入账价钱（元） 账面价钱（元）

105-10华裔城城区中部21245.003，613，040.803，613，040.80

206-14华裔城城区中部14119.07133，042，601.47114，204，711.00

02-03 和华裔城城区西北

3208271.80241，209，499.90241，209，499.90

405-04华裔城城区北部37329.5063，766，001.2563，766，001.25

算计441，631，143.42422，793，252.95

2、评介原则

按照地价评介的技术规程及评介器械的具体环境，在本报告评介过程

中，我们遵守遵守自力、客观、公道的原则：

(一)合法性原则

地盘估价应以评介器械的合法权益为前提进行。合法权益包罗：合法

产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以地盘使用权证、

权属挂号和其他合法证件为按照。在合法使用方面，应以使用管制（城市

规划、地盘用途管制等）为按照。在合法处分方面，应以法令律例和合同

（如地盘使用权出让合同）等许可的处分编制为按照。

(二)替换原则

按照商场运行规律，在同一商品商场中，商品或供应供职的功效不异

或大概类似时，价钱低者吸收需要，即有两个互有替换性的商品或服

务同时存留时，商品或供职的价钱是经过相互作用与对照今后来决意的。

地盘价钱也一样遵守替换规律，某块地盘的价钱，受其余具有不异使用价

值的地块，即同典型具有替换能够的地块价钱所遏制。换言之，具有不异

使用价钱、替换能够的地块之间，会相互作用和竞赛，使价钱相互遏制而

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(三)需要与供给原则

在完全的商场竞赛中，一般商品的价钱都取决于供求的均衡点。供小

于求，价钱就会提高，否则，价钱就会降低。因为地盘与一般商品相比，

具有怪异的人文和自然特征，是以在进行地盘估价时既要考虑到所假定的

公允商场，又要考虑地盘供给的把持性特征。

(四)变化原则

一般商品的价钱，是陪伴着构成价钱的原因的变更而发生变化的。土

地价钱也有一样景象，它是各类地价形成原因相互作用的成果，而这些价

格形成原因经常处于变化中间，所以地盘价钱是在这些原因相互作用及其

拉拢的变化过程中间形成的。是以，在地盘估价时，必须分析该地盘的功效、

罕见性、个别性及有效需要和使这些原因发生变化的一般原因、地区因

素及个别原因。因为这些原因都在变化中间，是以应把握各原因之间的因

果关系及其变化规律，以便按照现在的地价水平猜测将来的地盘价钱。

(五)和谐原则

地盘老是处于一定的自然与社会环境中间，必须与周围环境相和谐。

因为地盘能顺应周围环境，则该地盘的*或功效能较大限制地阐扬，所

以要分析地盘能否与所处环境和谐。是以，在地盘估价时，一定要当真分

析地盘与周围环境的关系，剖断其能否和谐，这直接关系到该地块的*

总之，在评介过程中间，要依照国度、处所有关规定，固守客观、公道、

科学、合法的原则进行地盘价钱评介，做到评介过程合理，评介方式科学，

评介成果正确，严酷保守评介奥密。

3、价钱典型及其界说

按照评介目的，一定本次评介器械的价钱典型为商场价钱。

商场价钱是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受所有强迫

的环境下，评介器械在评介基准日进行泛泛公允买卖的价钱预计数额。

价钱界说：评介器械在评介基准日 2012 年 8 月 31 日，知足宗地地盘

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规划履行前提下，近况开发水平为红线外“六通”(通路、通电、供水、排

水、通信、通燃气)及红线内场地平坦，评介设定用途离别为商业及住宅，

地盘使用权典型为出让，商业地盘残剩地盘使用年限 32 年，住宅地盘剩

余地盘使用年限 62 年的地盘使用权价钱。

4、评介方式

按照委托方供应的《华裔城地盘环境说明》，华裔城集团公司和深圳

市规划与河山成本局于 2003 年签订了《对于处理华裔城用地成绩的和谈》，

该和谈规定了华裔城“3.07 平方千米用地”整体规划目的，该用地需补交

地价款，补交地价款合计 1，771，142，489 元，华裔城集团公司已经依照和谈

中的请求，全额交纳了和谈内所述“3.07 平方千米用地”限制内的地价款，

并没有欠付。和谈中商定可由集团或指定下属公司开发使用，本次评介的 4

宗地盘在华裔城“3.07 平方千米用地”的限制内，现在集团未与地盘局签

订地盘正式出让合同，也未获得国有地盘使用证其地价款也已经扫数交

清，已经是完全的熟地价钱，故本次评介可参照地盘使用权价钱评介的方

《城镇地盘评介规程》（简称《规程》）及《财产评介原则—不动

产》，通行的评介方式有商场法、*法、假定开发法、成本法、基准地

价系数修处死等。评介方式的采用应依照地价评介的技术《规程》，按照

本地地产商场发育环境并连络评介器械的具体特点及评介目的等，采用适

当的评介方式。

（一）评介方式采用

1、回收的方式

本次评介回收商场法。

采用商场法的来由：按照评介人员的实地查询拜访，连络本次评介目的，

近段时刻内有和评介器械地点地区内近似环境的住宅、商业用地的买卖案

例， 适宜采用商场法评介。

2、不回收的方式

因为深圳基准地价基准日为 2006 年，距本次评介基准日距离时刻较

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华裔城集团公司位于深圳华裔城区内 4 宗地盘的开发成本商场价钱评介项目财产评介说明

基准地价已不克不及正确反响反映评介器械地点地区地价水平，故不宜回收基

准地价系数修处死进行评介。

因为评介器械现在为空地，地区内地盘出租案例较少，地盘*没法

获得，故不适宜回收*法进行评介。

因为评介器械为待开发履行地盘，但是未取得《建设工程规划许可

证》，评介器械具体规划、建筑形式、商场定位及开发周期尚没法一定，

不适宜回收假定开发法评介。

因为评介器械规划用途为住宅和商业用地，开发成本中包罗的地盘取

得成本、城市房屋拆迁等价钱信息在估价器械地点地区内根柢没有，是以

不合用成本法。

综上所述，本次评介仅回收商场法进行评介。

（二）评介方式界说

商场法是在求取一宗待评介地盘的价钱时，按照替换原则，将待估土

地与在较近期间内已发生买卖的近似地盘买卖实例进行对比对照，并按照

后者已知的价钱，参照该地盘的买卖环境、期日、地区和个别原因等差

别，批改得出待估地盘在评介基准日地价的方式。

5、作用地价原因说明

（一）一般原因

深圳是中国南部海滨城市，邻接香港。位于北返回线以南，东经 11346′

至 11437′，北纬 2227′至 2252′。地处广东省南部，珠江口东岸，东临大

亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和孤立洋；南边深圳河与香港相联；北部与东

莞、惠州两城市接壤。空阔海域毗连南海及宁靖洋。

深圳市地盘总面积为 1952.84 平方千米。深圳市公有大小河流 310 余

条，分属东江、海湾和珠江口水系。现有蓄水工程 220 宗，其中水库 172

座，水库总库容 5.79 亿立方米。位于郊区东部的深圳水库，总库容 4000

多万立方米，是深圳与香港住户生涯用水的要紧来历。

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深圳海岸线全长 230 千米，海洋成本厚实，有优良的海湾口岸，通海

前提超卓。境内山脉连绵，较高峰 943.7 米。自然旅游成本厚实，东部有

大小梅沙、大鹏半岛郊外丛林等黄金海岸线风光，西部有红树林、内孤立

岛自然珍爱区及海上故乡风光等景区。

深圳是中国广东省省辖市，国度副省级规划单列城市。深圳下辖 6 个

行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、

亮光新区和坪山新区。2010 年 7 月 1 日起，深圳经济特区限制延长到全市。

深圳属亚热带海洋性天气，温润恼人，降水厚实。终年平均气温 22.4℃，

无霜期为 355 天，平均年降雨量 1933.3 毫米，日照 2120.5 *。

深圳已建成通往境外的各类口岸 17 个，其中包罗中国客流量较大的

搭客出出境陆路口岸——罗湖口岸，中国较大的陆路货运口岸——深圳湾

口岸。深圳海关直属中华国民共和国海关总署带领，营业管辖地区包罗深

圳市及惠州市。深圳口岸是全国*忙碌的口岸之一，深圳海关也是全国任

务*繁重的海关之一。深圳海关为企业供应“24 *预约通关”等个性化服

务。深圳铁路四通八达，贯穿中国大陆的两条要紧干线—京广线和京九线

在深圳交汇。至 2010 岁尾，广深线日开行搭客列车 166 对，其中广九直

通车 12 对，广深城际“协调号”动车组 110 对，在客流高峰期每 5 *开行

一对“协调号”动车组，自深圳站有*北京、上海、长沙、福州、桂林、

九江、武昌、岳阳、郑州、常德、西安、沈阳等城市的长途搭客列车。地

铁一期工程于 2004 年 12 月 28 日建成通车运营， 2011 年 6 月，地铁二期

五条线路周全开通，形成 178 千米的城市轨道交通运营收集。深圳公路交

通发家，可通太高等第公路收集轻易地达到珠三角各城市。至 2010 岁尾，

深圳市长途客运班线笼盖省内各市县，辐射香港、澳门及内地 20 多个省

（自治区、直辖市）。跟着珠三角地区交通一体化和高速公路联网的实现，

深圳动作泛珠三角地区交通枢纽城市的地位进一步巩固。

6.城市发展定位

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中国当局公布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将深圳定位为

建设“国度归纳综合配套改革实验区”、“全国经济核心城市”、“国度立异型城

市”、“中国特色社会主义演示市”和“国际化城市”。

7.深圳房地产商场发展环境

2012 年上半年深圳全市新房共出售 158.30 万平方米/17942 套，出售

平均价钱 17747 元/平。1-2 月出售淡季楼市堕入冰冻期，3 月伊始房贷利

率折扣等利好楼市策略慢慢出现，开发商推盘量加大，加上在售部门新房

价钱明显低于旧年，影响新房出售量络续爬升，二季度出售量大幅上升，

助力楼市上半年取得好之前年同期的出售水平。而陪伴出售量上升，深圳

新房价钱也受出售组织作用起头上扬，至 6 月已达 18964 元/平

从深圳市各区出售环境来看，2012 年宝安区出售量络续爬升，上半年

片区出售面积接近全市一半，达 76.46 万平米/8787 套，跃升为全市出售的

核心;龙岗区出售量明显不迭旧年同期，与旧年下半年根柢持平，合计 54.25

万平米/5655 套，出售比重为全市的 34.27%，仅次于宝安。关外总出售占

比依然超越 8 成，为全市要紧的出售地区。关内出售要紧集结于南山，片

区上半年共出售 19.85 万平米/2398 套，较旧年同期有不错的涨幅，出售比

重也达 12.54%;福田出售面积不迭要紧出售片区，但与旧年同期相比，涨

幅高达 5 成。相比之下，罗湖、盐田跟着推盘量的削减，出售量明显不迭

旧年同期，出售比重非常寒微。

至 2012 年 8 月第 4 周深圳新房出售稳中有少量下降，全市新房合计成

交 7.89 万平米/778 套，较前一周稳中有跌。第 3 周深圳全市出售出现下滑

势头，尤其是福田区整体出售下滑明显，宝安出售虽有小幅下滑，但还是

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占有全市出售的主力位臵，而龙岗区出售上升则成为上周深圳全市出售量

保持稳定的主要原因。从出售数据看，深圳全市出售根柢维持在一个相对

稳定的水平。第 3 周深圳市六区新房出售平均价钱达 23113，环比下降 2.97%。

全市出售平均价钱出现小批量的下降。

（二）地区原因

1、地区概况

南山区位于广东省深圳经济特区西部，北纬 2224′至 2239′，东经

11353′（陆上）至 1141′。行政地区东起车公庙与福田区相邻，西至南头

安泰村、赤尾村与宝安区毗连，北背羊台山与宝安区接壤，南临蛇口港、

大铲岛和内孤立岛与香港元朗相望。地形为南北长、器械窄，南北*甜头

约 17 千米（羊台山到狮山），器械*窄处 2.5 千米。全区总面积 193.3 平

方千米，其中二线(特区经管线)内 150.6 平方千米，二线外 31.4 平方千米

（包罗内孤立岛和大铲岛），海岸线长 43.7 千米。

南山区下辖南山、南头、蛇口、招商、粤海、西丽、桃源、沙河八个

2、 自然前提

南山区地处南头半岛，北背羊台山脉，南有大南山、小南山等。半岛

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南面有赤湾、妈湾、蛇口湾、深圳湾等海湾。大沙河纵贯南北，有西丽水

库、长岭皮水库及牛淇坑水库、留仙洞水库、钳颈水库、碑肚水库 4 座小

二型水库。有一等别自然珍爱区内孤立岛。全区有鸟类、兽类、爬行类、

两栖类野活泼物 28 目 69 科 282 种，其中国度核心珍爱的 32 种；丛林群

落蕨类、裸子、被子植物有 90 科 275 种。特产有南山荔枝，为国度地区

符号产品珍爱的农产品；南山甜桃，以“果大、肉厚、味甜”著称。

3、交通前提

南山区东距汕头 272.8 千米(直线距离)，东南距香港元朗 5.5 千米，东

北距惠州 61.6 千米，西北距东莞 61.3 千米，西距广州 102.4 千米，西南距

珠海、澳门 59.1 千米。

4、配套优势前提

南山区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、秀丽中华，华裔

城，中山公园，海上世界、新安古城、青青世界等中间公园和出名景点，形

成了中间公园游、都邑参观游、历史事迹游、度假休闲游、郊外生态游等

多种旅游产品互补并存的款式。2005 年，全区共接待中外旅主人数达 1117

万人次。当前，南山区正与法国企业洽商*西丽“将来乐园”复杂游乐项

南山区是深圳市教育科研基地。深圳大学、深圳虚拟大学园、深圳高

职院、深港产学研基地等一多量教育科研基地*南山。北京大学、清华

大学、哈尔滨产业大学、南开大学、中国科学院等一多量出名高档院校和

科研机构入驻深圳大学城。现在，全市 11 所高档院校已有 8 所驻扎南山，

在校先生 45000 余人。动作全国教育改革、课程改革实验区和全省第1个

教育强区，南山保持走本质教育之路，教育归纳综合势力居全省前线。

5、 地区经济发展

2010 年，南山区完成本地临蓐总值 1935.23 亿元，增进 12%。跟着现

代办职业络续加速发展，全区产业组织优化进级，三次产业比率优化为

0∶60∶40，已经在金融、物流、创意文化、旅游、商业、信息办职业等

办职业领域颇具规模。全区金融产业增添值达 88 亿元，增进 10.6%；立异

“文化+科技”、“文化+旅游”的发展形式，文化产业营业收入达 485 亿元，

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增进 14.3%；实现社会消费品零售总数 384 亿元，同比增进 19.3%；直接

旅游经营收入 35.46 亿元，同比增进 19%。

2011 年全区实现本地临蓐总值 2300 亿元，增进 11.6%，完玉成年计

划的 103.3%。要紧经济目的完成环境较好，有望实现“十二五”较好残局。

2011 年岁首年代区当局放置*总规模为 15 亿元，其中：财政预算内安

排 10 亿元（含装备购臵费 0.7 亿元），银行贷款 5 亿元。鉴于本年大运会

开落幕式将在我区举行，为保证市容环境提拔暨迎大运项目和区其余重

点项目按规划顺遂完成，区当局追加放置第2批当局*项目规划 6.5 亿

元、第三批当局*项目规划 4 亿元，并调出 22 个项目和历年节余成本

0.95 亿元，本年实际履行区当局*项目规划合计 20.75 亿元。

1-11 月，得益于市容环境提拔暨迎大运相关工程项目的强力推动，我

区当局*项目规划履行环境较好，累计完成区当局*规划 18.68 亿元

（景象进度，下同），完成年度*规划的 90.02%，*力度之大、规划

完成环境之好近年仅见。“35+1”路途归纳综合修理、大运场馆周边绿化修理、

深圳湾体育核心灯景致观工程等一多量市容环境提拔项目周全落成，特色

街区建设项目整体进度完成 80%，西丽地块保障性住宅、丽湖*等触及

民计民生的其余项目按规划推动。

2011 年市发改委共下告竣本规划 9.60 亿元（其中包罗南科大和深大新

校区拆迁安臵费 6.29 亿元），总合 36 个建设项目，其中 A 类项目已下达

岁首年代制订的*规划的 100%。

依照《对于推动当局*项目建设并继续做好南山辖区内严重项目协

调供职工作的告诉》文件请求，继续测验测验区带领包干部门落实责任制，将

各项目具体供职工作分化到各有关部门，出力和谐处理辖区内严重项目实

施过程中间碰着的成绩，保证 2011 年严重建设项目目的义务周全完成。

南山区是深圳市现代物流基地。西部港区现有蛇口、赤湾、妈湾、东

角头四大码头，西部港区实现集装箱吞吐量 1170.51 万标箱，同比增进

23.3%。跟着深港西部通道的开通，西部港区动作华南地区集装箱枢纽港

和多量散货中转基地的地位将加倍突显。

（三）个别原因

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1. 宗地位臵：位于深圳华裔城地区内。

2. 土空中积：05-10 地块：21245.00m2；06-14 地块：14119.07 m2；

02-03 和 02-05 地块：208271.80 m2；05-04 地块：37329.50 m2。

3. 地盘用途：住宅、商业。

4. 宗地外形：多边形，不规定规矩。

5. 地质前说起时局：评介器械地质前提较好，地基土承受力较好。

6. 宗地开发水平：宗地的实际地盘开发水平为宗地红线外“六通”（通

路、通电、通信、供水、排水、供燃气）及宗地红线内场地平坦，本次评

估设定地盘开发水平为宗地红线外“六通”（通路、通电、通信、供水、排

水、供燃气），红线内场地平坦。

具体环境：

通路：杜鹃山东街、深南大道、昌盛西街、香山西街、香山中街、沙

河东路等等。

通电：市政通电管网供给，通电保障率较高。

通信：处于城市通信限制内，有线及无线通信轻易。

供水：市政供水网供水，供水保障率较高。

排水：市政排水，排水环境较优。

通燃气：市政天燃气。

7. 近况履行：

按照委托方供应《华裔城地盘环境说明》及评介人员现场查勘，宗地

近况为待开发履行地盘。规划履行前提表所示：

序估价基准日规土空中积规划地上建筑面积规划容

宗地名称坐落2实际开发

号划用途(m )(m2)积率

105-10商业21245.00商业：50000.24六通一平

206-14商业14119.07小区商业供职性设10.70六通一平

02-03 和华裔城城区住宅：419269.51；

3住宅、商业208271.802.07六通一平

02-05西北部商业：11289

405-04住宅、商业37329.50小区商业供职性设3.04六通一平

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6、评介过程

（一）商场法计较过程

商场法计较公式：

V＝VB×A×B×D×E

式中：V：评介器械价钱

VB：对照实例价钱

A：评介器械环境指数／对照实例宗地环境指数

＝泛泛环境指数／对照实例宗地环境指数

B：评介器械估价期日地价指数／对照实例宗地买卖日期地价指数

D：评介器械地区原因前提指数／对照实例宗地地区原因前提指数

E：评介器械个别原因前提指数／对照实例宗地个别原因前提指数

●商业用地案例

评介器械中包罗 2 宗商业地盘，离别为：华裔城城中部 05-10 地块，

地盘使用权面积为 21245 平方米；华裔城城中部 06-14 地块，地盘使用权

面积为 14119.07 平方米。因为 2 宗地所处地区位臵均处于深圳华裔城限制

内，但规划参数有所差异，故 2 宗地盘离别应用商场法进行计较。本次评

估以华裔城城中部 06-14 地块为例，评介计较过程：

1. 对照案例的采用

在普遍查询拜访并连络已把握资料的根柢上，依照在近似供求限制内、条

件类似、用途周围等原则，采用近期内已发生买卖的具有替换性的三宗交

易案例动作可比实例，其根柢环境：

容积楼面地价

宗地位建设用空中规划用

地号率上出售日期开发水平(元/平方

臵积(平方米)途

南山后商业性六通（通路、通电、通

海核心4726.8710供职设2012/5/23讯、通上水、通下水、11438

区施用地通燃气）一平

南山区商业性六通（通路、通电、通

后海中289213.7供职设2012/2/7讯、通上水、通下水、9268

心区施用地通燃气）一平

南山后六通（通路、通电、通

宗地号：商业性

海核心372711.132011/4/11讯、通上水、通下水、10699

区通燃气）一平

2. 对照原因的采用

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按照评介器械的宗地前提，作用评介器械价钱的要紧原因有：

（1）买卖时刻：按照地价指数，一定买卖期日批改系数。

（2）买卖环境：能否为泛泛、地下、公允、自愿的买卖。

（3）地区原因：要紧有离市核心距离、交通方便度、公共配套举措措施、

根柢举措措施环境、地区规划、环境环境、商业集聚度。

（4）个别原因：要紧指宗空中积、宗地外形、建筑容积率、宗地自

然前提、临街环境、地盘使用刻日、地盘开发水平、规划前提、他项权利

环境、产权人环境。

3. 对照原因前提说明

评介器械及可比实例地区原因、个别原因详见下表：

评介器械和可比实例原因前提说明表

项目价钱作用原因分析及分值估价器械实例一实例二实例三

买卖单价（元/平

待估11438926810699

分泛泛/非泛泛，非泛泛指买卖一方有非凡喜

买卖环境好的买卖；拍卖；亲属之间买卖；抵债；税泛泛挂牌挂牌挂牌

费非泛泛肩负；企业关联方买卖等等。

年 月日，按照本地房地产价钱2012/8/32012/5/22012/2/2011/4/1

指数一定批改幅度。1371