商品房空置房对房地产的影响

商品房空置率对房地产*波动的影响目前国内流行的观点认为，*波动通常是在外部冲击下经过内部传导机制的作用而形成的。外部冲击包括诸如宏观经济环境、经济政策、需求变化、体制变动等多方面的因素。一般认为，影响房地产*波动的外部冲击主要来自三个方面：国民经济的波动、宏观政策的变化和开发商的行为。当一国的经济处于扩张阶段时，对房地产的需求剧烈增加，新增的需求在短期内得不到满足，房地产价格趋于上涨，使房地产*迅速膨胀。反之，房地产*则迅速减少。而且房地产*的波动幅度更大、更猛烈。政府宏观政策，对市场供给和需求产生两方面的影响，它既可以起到稳定的作用，又可以在一旦政策失误或调控过度时，加剧房地产*的波动。开发商的主要行为是*，而房地产*的特点是周期长，影响时间也长，*规模难以根据市场情况做出迅速调整。而且开发商多是进行静态预期，当开发商当年盈利水平下降时，就会压缩*;当市场销售畅通时，当期盈利增加，开发商的信心就会增强，*规模就会加大。

那么空置率作为衡量房地产开发是否过热的主要依据之一，是如何对房地产开发*情况产生影响的呢?

空置率是反映一定时期市场吸纳能力的重要指标，空置房屋的类型、占市场可供应的比例，反映了市场的有效需求、引导市场供应，在一定程度上影响着房地产*的规模及市场的走势。

⒈空置率是对过去*情况的反映

据统计资料表明，中国目前的房地产开发建设项目从*到较后交付使用并形成空置的周期大体为2～3年①，也就是说，某个时点商品房的可供应量是由2～3年前的*所引起的，那么，空置的产生也是2～3年前*留下的后遗症。*的波动会导致空置率的波动。这样，通过对空置率的分析，可以对过去的*是否适量，是否和国民经济发展水平同步做出一个大体的总结。

如果空置率在符合社会经济发展水平的合理空置区之内，说明过去的房地产*和国民经济发展水平是同步的;如果空置率超出了该合理空置区，达到了过量区或者危险区，说明过去的房地产*过热，增长过快，超出了国民经济的发展水平，国家相关部门在今后的宏观调控中应总结经验，吸取教训，以为后用;如果该空置率处于空置不足区，说明房地产*不足，那么在新政策的制定上，可以考虑为房地产业创造更为宽松的环境，鼓励加大*，促进房地产业的发展。

⒉空置率可以指导现在的* 按照*运作理论，房地产*者应把*看作是资本的运动过程，从资本的本质和运动规律去研究*，实施*。做出一项房地产*决策，考虑的应该是将来的需求，而不是当期的需求，即应该进行动态预期。因为房地产商品建设周期长，决策时的需求很大，但建成之后，原先的需求可能已经被满足了，从而导致商品房的空置。

空置率指标的引入，可以在对*规模进行调控的过程中起到参考作用。比如，国家要确定今年房地产*的总规模，那么根据居民的收入水平和社会经济发展状况等一系列指标，对商品房的需求量进行动态预期，该预期需求量扣除存量空置房的规模，得出的是新增商品房的规模。新增商品房的规模确定了，就可对房地产*规模进行科学的调控。当房地产*规模超过了计算出的新增规模时，国家应加强宏观调控力度，控制*，以防出现*过热，空置率大幅上升;如果房地产*规模小于该规模，国家可考虑放宽政策，刺激房地产*，以保证房地产业的持续稳定发展。当然，为了保证消费者在购买商品房时有一定的选择余地，保持一定的空置率是必要的，实际发生的房地产*规模可以在计算出的新增商品房规模的基础上进行适当的浮动。

空置率指标要能够起到反映过去*、指导现在*的作用，其前提条件是空置率的计算必须非常科学、准确，计算出来的空置率是对商品房供给和需求状况的真实反映。正确的空置率能够指导*，但失真的空置率只会对宏观调控起误导作用。