凌克：2013下半年房产商场走势阐明和应对策略

报告中间：2013年下半年房地产商场走势分析和应对策略

报告嘉宾：金地（集团）股份有限公司董事长

凌克：我*下半天谈两方面的实质，第1方面是微观经济，第2是房地工业。

正本这个微观经济该当留给巴博士他们这些传授来谈，可是现在说估客都成了传授，所以我也试图谈一点，谈不上是很专业。

我们先看看现在中国的微观经济和世界的微观经济情形。

第1个浮现的形式也是巨匠现在会谈得对照多的，即是GDP的下滑。早上各位大师也觉得GDP下滑可以节制在7.5%，滑不到6%，也滑不到5%。现在GDP下滑今后，我们国度其实已经*先在影响。第2个是财政的策略、货泉的策略。其实财政的策略和货泉的策略，现在来看都已经在对照积极，也在给我们的微观经济维稳，或者说在影响这个微观经济。第三个是影子银行，为什么会呈现影子银行？要紧的原因是我们这些银里手对畴昔的这段工夫的微观经济持有对照积极和正面的立场，所以他们把很多的营业，本来在表内的时辰，他们就不克不及做，所以他们把它放到了财产欠债表的表外去了。影子银行的存留也是一个很是平居的现象，这在全球哪个金融商场里边都有影子银行，可是接下去对这方面的监管和对它的节制会增强。

新式的城镇化刚才巨匠谈得很多，我就未几讲了。

此外就看一看房地产的数据。现在起初浮现出来的长短常的微弱，显着的是下行，是在下行。*近房地产的出售都很是的好，*的增幅也很高，*增幅是20%，新开工的增幅也不低，是15%。出售增加对照快，在一二线城市里面房价上升的压力对照大。三四线城市只是在一些中西部地区有一些压力，其其实东部，或者局部中部的三四线城市，或者阿谁处所的经济和生齿都对照好的处所，它的浮现也还不错。

从世界的微观经济情形来看，大的经济体的情形是在企稳，或者是在恢复增加，现在美国的赋闲率鄙人降，在2010年的时辰，我们可以看到，在美国，即使你是学软件，或者学IT的人，本科或者是研究生卒业的时辰，都找不到工作，阿谁时辰学金融的人就更找不到工作。可是*我们可以看到，谷 歌、Facebook都招了很多的新人。你也能够看到在他们的购物核心的生意也越来越好，另本国外的地产商手上的钱也很是的多，并且利率都很低，这个利率是在百分之二点几到百分之三点几不等。从国外来看，这个微观经济是在企稳或者恢复增加，在中国国际，经济增加速度鄙人滑，所以国度也出台了一些维稳的策略，在这类情形下，对房地产的调控相对来说也宽松了一些。所以从国外和国际如许一种微观经济的景象之下，中国的住宅商场在将来的一段工夫有很是大的涨价的压力。短工夫的房价要紧即是由我们现在的策略和供求关系所决意的，从供求关系下去看，有很多的一线城市和二线城市供需比都降到了1，有的城市甚至是0.5。如许的一种供需关系让这个城市的房价涨得很是快。此外，地盘供给业不足，所以也经常呈现地皇的现象。

中国在去年卖了大约1000万套新房，还卖了好几百万套二手房。中国卖掉的1000万套新房，相当于美国、欧洲，加上日本、东南亚所有的国度所卖掉的新房的总和。中国的城市化率现在还不高，只要52%，其实这是一个民意的城市化率，真实的城市化率还不到52%，所以假如我们每一年依照1个点的速度来推动城市化，中国今后几何年每一年都要卖掉1000万套新房，所以今后中国的住宅商场也长短常大的。这些都是利好动静，当然也一定会有利空的一些原因存留。

我们说说利空吧，现在看看北京、上海、深圳的房价，你们会感觉它比美国纽约、旧金山、洛杉矶的房价更低吗？*我们这三个城市的房价跟我说的美国这几个城市的房价是一样的高。在北京，我想买一套经济型的住宅，大概上要花五六十万美金。在洛杉矶买一套经济型的住宅，也只需要五六十万美金，不过它是一个小别墅，我们是一个公寓，这是一个。第2个，我们*在北京一等的写字楼的房钱，一个月是多少？大概一个月是400块钱高低，国贸三期达到了600块钱。400块钱的写字楼的房钱相当于那里呢？相当于曼哈顿的房钱。所以中国的房价其实不廉价。我们再看看北京的人均GDP，人都可部署收入是纽约、洛杉矶的几分之一呢？我们不过是它的1/2或者是1/3。所以中国的房价其实不廉价。中国要维持如许高的房价，一定要经济快速的增加。经济增加了，*人赚的钱就多，他就不感觉这个房价贵，假如经济不增加，或者增加的速度慢，你立时就会感觉这个房价太贵，在北京也卖不掉1500万平方米。这都是让人忧虑的。

所以在这类情形下，我们这些地产商该当如何办？第1，我感觉要出产正确的产品。房地产策略的调控，你也不知道什么时辰会有什么样的策略出台，所以你要去走一条对照保障的路是很主要的，所以起初你要采用出产正确的产品。这个正确的产品，我觉得即是刚需和首改。刚需、首改的产品没有豪宅的成本率高，如安在做刚需、首改的时辰，把你的公司的成本有一个好的浮现？要紧有两个诀窍，第1是要干得快，第2是要会节制成本。干得快，关头的做法是你的周转率要高。畴昔我们拿到地到卖房子，经常需要16个月，或者是12个月。我们感觉16个月太慢，我们畴昔觉得12个月差未几，因为我说这个12个月是对一个公司来说，它在全集团能够有50个项目和100个项目区平均计较的时辰是12个月。因为有些城市修一个小高层，你要修到封顶的时辰才答应你卖，*我们看，12个月、16个月都不可了，你该当要争夺10个月。这个10个月是什么概念？全集团50个项目、200个项目悉数平均下去10个月，即是说那些预售前提限制的不是太严的处所拿到地，到能够卖房子，是6个月的工夫。那些预售前提很是严酷的处所，大概上即是十二三个月，如许平均下去即是10个月，得要做到这类速度，你的总财产的周转率能力有充满的高。那如何能力做得如许快？关头即是你所出产的产品要尺度化。此外一个即是要学会节制成本，节制成本的方式很多，我在这里纷歧一给巨匠介绍了。

将来10年，中国的地产商场会如何？中国的地产现在在国民经济中的比重是12%，美国的房地产在国民经济中间的比重是2.5%。不合很大，这是一个很是不合的数据。第2，中国的经济今后会如何发展？我们在畴昔的20年，其实中国的经济发展根基上是由台商和港商推动的，因为在20年前，我们看到在美国的沃尔玛里面，所有的产品写上了“中国建造”，此外还有一家叫家得宝的企业，在20年的工夫，我们看到它很多器械写上了“中国建造”。可是*变了，我们在美国的商场看到，只要20%的产品还写着中国建造，剩下80%都移到了南美、中欧、东南亚。可是好在我们看到在这些商品里面，电动对象、洁具、瓷片仍然写着中国建造，可是有两种器械*先在变，一种是小的手动的对象现在写的印度建造，假如我们哪*在美国的商场看到，所有的电动对象、厨具都不写“中国建造”的时辰，我们中国就出成绩了。我们还偶尔间做如许的工业进级，可是工业的进级长短常难的，我们的产品不在沃尔玛和家得宝出售，我们的产品要在哪些处所出售？在哪些店里面要看到我们的产品？在国外，马路上开的车是中国的车，我们现在只是只看到中国有一个叫长城汽车的公司的产品在国外有人开，此外，我们到美国的shoppingmall里看到那些好的产品都是我们中国出产的，那时辰我们的工业进级就胜利了。假如我们的工业进级胜利，中国就成为全球第1，我们的地产商场也是无限制的好，比*更好。可是假如我们没有跨畴昔这一步，地产公司就会越来越清淡。