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房价不是你想降,想降就能降

来源:搜房网综合整理    2016/01/27 14:20:33 | 我要分享

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对于中国经济,房地产关联着60%的实体经济产业,关联着60%左右的银行资产负债,房产占我国民众财产总额的60%以上(北京为83.8%),土地出让金占地方财政收入的60%,GDP增速与房地产投资的相关性达到71%。固定资产投资中有约33%与房地产行业直接和间接相关,贡献了GDP增长的16%。可以毫不夸张地说,中国房地产是中国宏观经济的命脉。

为什么房价越调越涨?2016,房价到底会不会降?

1,降价后果很严重

房价被高度管制,不是你想降就能降,看看地产龙头万科降价的后果。

2008年,根据万科公开的年报,公司销售金额比前三年翻了5.7倍。王石不断看到这样的市场信号:深圳上海、北京、成都武汉等大城市都出现了市场开始下行的明显信号,成交量环比下滑20%-30%……万科看到全局式市场调整不可避免。12月,王石对外宣布,万科不拿“地皇”,开始调低开工计划,同时开始降价。最开始的一个楼盘:广州万科金色康苑项目,每平米均价比周边楼盘低3000-4000元。4天后,他同意了记者提出的“拐点论”说法。此言一出,引发哗然,地产圈炸开了锅,很多开发商大骂王石“胡说八道”。

外界的压力远非如此简单,更令王石感到心力交瘁的是来自各地政府的压力。2008年5月,某城市召集开发商开会,没有请万科。王石知道,会议的内容不过8个字可以概括:不许降价,远离万科。同时,在几个重点城市,有关部门派出调查组,进驻万科查税、查账。在杭州,因为降价,已经买了万科房子的业主,冲砸售楼处,王石通知了有关部门,有关部门派了特警去,但特警站在旁边袖手旁观……很明显这就是地方政府的一个态度。

地产公司的业务本来就是千丝万缕跟政府有关系的,如果政府都摆出了这样的态度,地产公司该如何生存?然而王石更担心的是,这不是一个地方政府,而是会蔓延。你降价,触碰到了别人的利益,让别人怎么干?那一年,南京市政府又给万科开了四千万罚款单,为什么,因为降价。这就是万科降价的后果。

当时的王石,已经做好了辞职的准备,可一旦辞职,他的保护伞也没了。地方会保护你么?你的同行会保护你么?一旦你辞职了,你所在的公司会保护你吗?王石被逼上绝路,万科再次恢复原价,此后,再没有地产商敢主动大规模降价。

2,16年房价稳中有升

2013年,很多人预计房地产行业的拐点到来,尤其是2014年杭州房价降价,让人更确幸房价会进入调整期,房价走势会分化,但房价不降反涨。伪砖家本来预计2015年房价涨2%左右,但实际上,2015年房价依然上涨7.6%,打了无数人的脸。市场就是市场,现实就是现实,不管我们多想干死涨价的傻逼,但依然无法改变现实。

2016,房地产资金持续流入,加杠杆空间较大,供需比明显改善,购买力稳定,房价稳中有升板上钉钉。

(1)房价影响因素

房价长期走势看供给和需求结构,主要看人口流动、城市聚集效应,土地供给,收入分配等因素。对于短期的房价预测,主要看通胀(CPI)、利率及其期限结构、信贷规模、GDP。

(2)流入房地产资金增速回升明显

1)房地产资金来源自2015年中开始回升, 总资金来源同比增速从2015年3月的下降 2.9%持续回升到 11 月增长 2.2%,预计这一格局将持续;

2)国内贷款降幅收窄:国内贷款降幅持续7个月收窄,降幅从15年3月的6.1%下降到11 月的3.2%,仍有加大信贷投放空间;

3)其他资金来源增速回升,其他资金来源增速回升明显,主要来自定金按揭贷款的提升,其中按揭贷款同比增速连续6个月回升,从6月的2%上升到11 月的11.2%,未来仍有加杠杆空间。

(3)供需明显好转

2013年,全国70个重点城市的供需比为119.2%,而2015年10月供需比降到99.4%,供需改善明显,过去两年房地产已经主动进入了去库存周期,但仍有部分城市有明显恶化:泰州兰州徐州宁波阜阳柳州南宁等,而相对较好的城市依旧将有房价上涨的空间,比如:深圳、金华、成都、上海、北京等。

(4)2016总的购买力相对稳定

根据伪砖家多年的观察,我国首次买房人口决定着市场的走向。25岁至45 岁这一群体是购房的主要群体,目前25岁至45岁的群体的数量在4亿以上,2015年为41389.07万人,2016年为41194.22 万人相对稳定。

房价不像股市,波动巨大,抓住房价的核心因素,房价短期走势比较明确。综合信贷增长,资金流入,供需改善等市场因素,再加上政策放松明显,房价高度管制等政策因素,2016 年,除个别城市外,房价稳中有升板上钉钉。

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