买房认筹背后有哪些不为人知的真相

买房认筹是现在楼盘销售的普遍现象，通常意义上的认筹是开发商在正式开盘之前，通过看似力度较大的优惠吸引购房者缴纳意向金提前选房的一种促销手段。为什么说优惠看似力度较大呢?因为大部分认筹期间的房源是不公布具体价格只给出优惠折扣的。如此一来，开发商可以根据认筹情况在确定市场实际需求后，再亮出底牌，如果认筹客户数量超出预计可以趁机抬高价格。这样既可以保证自身利益较大化，又可以造成一种房源抢手的假象，而购房者拿到的所谓优惠不过是水涨船高的空话罢了。

认筹金转定金不一定能退。张女士介绍，自己今年9月认筹了一楼盘的房子，交了5000元认筹金，拿到了认筹优惠，如果没有买房认筹金可以退这是行业都清楚的，也白纸黑字写在了合同里。10月，她参加该楼盘的开盘会，“做的跟开盘一模一样，销售跟我说当天不交定金，直接锁定房源，不用交定金，半个月之内来交*款就可以了。”张女士开始觉得挺好的，连定金都不用交，这下放心了。后来才知道该楼盘并未拿到预售证，抢先开盘，而那场开盘会也被称为了“锁房会”。当时的销售人员告诉张女士，当天只要完成了选房程序，就可以在出口无偿领一床蚕丝被，较后买不买房都不要紧。而在选房当天，摇号之后，张女士又被工作人员告知，一定要先在选房表上签名才能进去选房，看到旁边的人都签了，张女士也毫不犹豫就签字了，顺利地拿到了开发商赠送的蚕丝被。后来，张女士比较了一下周边楼盘，还是觉得不太满意，就致电置业顾问要求退认筹金。“哪知置业顾问跟我说，锁定房源，认筹金自动转为了定金，是不退的，而没有任何口头和书面的告知。”张女士非常气恼，而职业顾问却对她说，要么买房，要么损失5000块也比损失2万块好。楼盘方面表示，锁定房源就是选房成功，肯定是要有一定的费用作为约束的，而张女士回想售楼人员种种模糊的语言，怎么着都觉得像个套儿。市民买房一定要问清楚，遇到语焉不详的或是貌似可以占便宜的时候，千万不可大意，这有可能是个更大的套儿。

房子开盘前的认筹和开盘后的房子定价有什么关系？认筹这一行为其实提高了*终的售价。因为认筹的时候基本上该楼盘的*终表价（即*终对外公布的不含折扣的价格）很可能还没有*终确定，开发商需要认筹这一形式来测试有多少人对这一楼盘有较大的兴趣（虽然认筹可以退，但我认为大部分认筹的还是对该楼盘非常有兴趣的），进而确定楼盘的*终价格，尤其是首开的价格。例如：一个楼盘首开300套，但是认筹客户只有十几套的话首开价格自然就会在开发商预定价格范围的下限；而如果真实认筹客户非常多，达到甚至超出300，那么开发商首开价就会定在初始售价的上限，甚至重新定价，大幅调高售价。从这个角度看认筹对个人的*终售价不利的。

购房者在缴纳认筹款时，如果没有同开发商签订任何协议，认筹行为不具备法律效力，购房者在认筹过程当中所交的认筹款是可以索回的。但缴纳认筹款时双方还签订了协议，且明确约定“认筹款等同为定金”后，消费者如因个人原因拒绝买房，认筹款则不能退还。现今认筹行为在售房过程中非常普遍，但认筹行为中存在太多不确定因素，比如房价、何时交房等等，所以在缴纳认筹款时一定要理性分析，较好以文字形式明确开盘时间、价格、户型、违约责任等，以免将来出现被动。同时，消费者在签订认筹协议时，必须认真对待其中的每个条款，搞清楚其中的法律性质，慎重签订相关合同。