楼市降价压力该何去何从

　　前不久，标准排名研究院推出“2016年楼市降价压力较大的20个城市”榜单，反响热烈。不过，标准排名研究院认为，楼市虽然已经进入过剩时代，但并非全无亮点，价格分化的情况将会继续存在。

　　那么，亮点何在?根据三项指标(土地收入的完成情况、楼面价涨幅和溢价率增长)综合评分，标准排名研究院*终筛选出“2016年楼市涨价动力较大的20个城市”，其中，排名前10的城市分别为温州、泸州、苏州、衢州、盐市、福州、南宁、佛山、九江和南京。标准排名研究院相信，在这些城市开发项目的地产商，比其他地区的地产商更乐观、更有信心，因而其涨价动力也相对大。

　　土地收入销售情况反映出开发商的拿地热情，交投活跃说明开发商在该地区拿地积极性很高，对未来的预期判断乐观，反之则谨慎或悲观。去年土地收入的完成情况较好的10个城市中，泸州排第1，2015年土地收入额为43.95亿元，去年为5.87亿元，今年的完成情况已高达749%;盐市排名第2，完成243.02%;排名第10的张家口也完成了150%。北京土地收入虽*多，但截至近日的11月29日，完成情况也还不到100%。

　　再看楼面价增长情况，这个指标是该土地收入与销售土地规划建筑面积的比值，楼面价高说明未来该项目的楼盘价格也会相应较高，业内的比值一般在二三倍，即土地销售楼面价与该项目楼盘售价的比值，市场上常见的“地皇”称谓就多以楼面价来衡量。

　　北京去年的楼面价是13600元/平方米(下同)，比去年增加2173元，排名第三;排在北京前面分别是福州和上海，楼面价分别增加2731元和 2569元。如果按增长百分比来排名，北京楼面价同比增长20%只能排名29位。排在第1的是兰州，楼面价同比增长163%，第2位泸州增长143%。上海的楼面价增长45%，远远高于北京，即使如些，上海也未能进入前10名。

　　溢价率是土地竞拍价格与土地成本的比率，溢价率高说明该地区的土地竞争比例激烈，开发商高价拿地，从而会带动当地的楼市价格。2015年溢价率较高的城市是苏州(62.21%);合肥排名第2(56.73%);北京和上海的溢价率分别为37.41%和26.19%，排名第4和第6。2015年溢价率小于或等于1%的城市有39个，大于10%的城市只有20个，由此可见，开发商愿意高价拿地的城市并不多。

　　在分析溢价率高低之外，溢价率持续上升的城市更应受关注，因为在这些城市里，开发商的高价拿地的势头在攀升。去年溢价率上升*快的城市是福州，溢价率上升了41.55个百分点;苏州排名第2，上升38.55个百分点;南京第三，上升17.75个百分点。全部100个城市溢价率上升的城市只有38个，大多数城市的溢价率都是下降。

　　在行业逆境中，不管是开发商还是购房者，观望气氛远高于*热情。此时，一个城市的卖地收入大幅增长，同时楼面价和溢价率都在上涨，说明开发商在该地区的态度变得更为积极，这或许会推动地区楼市正向发展。