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阵地 | 万科,从此进入新时代

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2017-06-12

文/原石

万科事件逐渐有了一个明朗的走向。6月9日晚,中国恒大发布公告表态决意退出,将所持14.07%万科股份悉数转让予深圳地铁,作价292亿元。

此番沽清万科,令中国恒大大约有71亿元损失。

从此以后山高水长,从此以后云雾苍苍。

从此,万科进入新时代。

  

深地铁成第一大股东

这场股权大战意味着一个时代的终结。

事实上,从万科的股权大战到早前的融绿之争,种种迹象表明,巨无霸式的标的物更难成为囊中物,要付出的勇气和代价可想而知,背后的时间成本及财务成本难以估算。

此次恒大的退出,意味着万科股权大战从万科管理层、华润、宝能、安邦、恒大、深圳地铁六角为主的争夺变成了一个更轻松简单的局面。

事实上,只剩下了如何搞定宝能这一个议题,万科的动荡时期即将结束。

从数字来看盘面更为易懂,在此次交易发生前,万科的股权结构为:宝能持股25.4%,深圳地铁持股15.31%,恒大持股14.07%,万科管理层持股7.12%,安邦保险持股6.18%,刘元生持股1.21%。

恒大把股份转让给深圳地铁后,万科的最新股权结构为:深圳地铁持股29.38%、宝能持股25.4%,万科管理层持股7.12%,安邦保险持股6.18%,刘元生持股1.21%。

万科股权结构生变,第一大股东和第二大股东的身份调换,深圳地铁成为万科最新的第一大股东,距离要约收购红线仅剩0.62%股权比例。

  

万科加速跑迫在眉睫

万科股权争夺战爆发至今已将近两年的时间。

在公告中,恒大将此归结为“战略需要”,其中深意值得玩味,业内普遍认为恒大可谓谋划深远。

事实上,对许家印来说,这无疑是一个明智之举,两相权衡取其轻,对于许家印来说,最重要的事情或许是恒大地产在A股的分拆上市。

根据深深房A最新的公告,公司预计将在6月14日前披露重大资产重组预案或报告书,这确实是迫在眉睫的事情了。

万科从此进入深地铁时代。深圳地铁集团表示,支持万科的混合所有制结构,并将依法依规推动万科董事会换届工作。

摆在眼前的第一个难题就是,如果重夺万科的行业龙头地位。在刚刚过去的前五个月中,万科一直被碧桂园强压,前五个月的销售排行榜中,碧桂园的销售业绩为2521.6亿元,万科为2271.7亿元,相差250亿元左右。

碧桂园可是一个不容小觑的对手,今年碧桂园更胜在布局和货量充足上,截止去年末,碧桂园在国内总土地储备高达1.66亿平方米,今年预计可售货值6163亿元。

从投资策略的角度分析,万科一二线城市新增土地投资金额占比更大达到69.6%,碧桂园在三四线城市新增土地投资金额占比则近50%。

从万科的土储来看,最核心的原因应该还是万科的主要项目分部都在一二线城市,由于限价和预售证方面的影响,万科的销售额迟迟上不去。

  

万科下一步怎么走?

万科的股权大战终结,不仅仅是进入深地铁时代,更多是代表动荡的一种终结,或者说管理层的稳定。

首先可以肯定的是,万科的原有优势会被继续保持。万科2016年年报的数据现实,万科25.9%的净负债率相比碧桂园的48.7%遥遥领先,同时继续保持在行业低位,万科超过95%的回款率较碧桂园的92%也高出了3个百分点。

这是很多买家看好万科的原因,这是一种稳定、持续、健康的壳,能维持这样高效运转的行业龙头房企并不多见,在任何时期,万科从来没有牺牲利润作为代价换取销售额的增长。

深圳地铁表示支持万科深化“轨道+物业”发展模式。2016年6月深圳地铁、重庆交开投和万科三方,深圳地铁、东实和万科三方,以及深圳地铁、万科和中轨三方,分别签署了合作备忘录。

在拿地越来越难的行业下半场,“轨道+物业”模式会不会能改变万科的下半程?

在一切没有尘埃落定之前,这或许是一个行业转型的新方向,况且,万科的行业样本意义本身就在于此,往往承担了行业转型的龙头示范作用。

全球大都市区中的常规做法是城轨站点周边进行高强度的房地产开发,万科的商业地产运营策略一直想向“轻资产,重运营”的模式靠拢,这一模式未来将会被万科赋予更多的可能性。

万科期待的是借助深圳地铁来分享未来轨道交通建设提速沿线的开发机遇,从另外一个角度来讲,万科在2014年谈到的城市配套供货商的角色有可能更为清晰,深地铁能给予更多的平台支撑作用。

从多个角度来讲,万科未来提速的可能性很大。值得一提的是,万科慢慢步入加速正轨的另一作用力在于管理层的逐步稳定。

人,是这场变局中最重要的道具。

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