欧阳捷：楼市降温、地市火热，谁在高歌猛进？

文 | 欧阳捷

正如我们去年底所预期的那样，楼市成交增速下滑已是不争的事实。

1-5月全国商品住宅成交面积同比增长仅为11.9%，从去年5月以来整体增速就一路下滑，而且成交额增速也在同步下滑。

并且我们预判，下半年销售面积增速会下降到个位数，当然，房价还会上涨，销售额增速会高于销售面积增速。

有媒体朋友问我：如何总结上半年的市场？

我想了想，可以概括为8个字：“调控见效、市场降温”。

一二线城市普遍降温，销售面积下降约20%，大部分城市房价受限价令所控，整体房价仅有微幅调整，成交额当然也下降了。

然而，三四线城市复活了，带动了整个住房市场的增长。

根据克尔瑞的数据显示，三四线城市成交面积占全国商品房成交面积的比例已经上升到75%，与此同时二线城市占比下降到22%，这与过去一二线城市占比40%以上的景象已不可同日而语。

但是，市场并没有彻底降温，一二线城市地价依然维持高位，基本没降。

不仅如此，土地溢价率经历了一个短暂的下降之后又爆发式拉升。

困惑1：一二线城市不是在调控吗？地价怎么还会出现高达464%的溢价率？

根据中国指数研究院的数据，上半年，仅二线城市就有15个城市、79宗地块土拍溢价率超过150%，有12 宗地块溢价率超过300%，虽然政府已经在努力控制二线城市的土拍溢价率，但依然有溢价率高达464%的成交地块。

二线城市高地价、高溢价土地主要出现在试图大幅扩张的城市，这些城市不仅是全省的产业、人口、金融资源的黑洞，而且他们还在推出各种新概念打造城市，可谓是“无概念、不发展”。

我们的概念其实已经太多了，就像开发商包装楼盘一样，政府也在包装城市及其板块，比如国家*城市、区域核心城市、各类新区、交通枢纽、大湾区等等，没有概念就不能争取上级支持，就没有土地指标，就没有资金扶持，就没有更多的土地财政。

究其原因，想必有些城市政府也已经预感到城镇化即将接近尾声，也意识到农村人口转移数量正在逐年越少，而没有人口的导入，就没有城市发展的未来。

城市竞争的核心就是人才、资本、产业的竞争，越大的城市，其人口、资金、产业聚集能量会越强。唯有借助于城市化才能获得发展机会，这就要求城市政府首先必须打造基础设施，特别是轨道交通、快速路网、公共交通，同时提升教育、医疗、公共服务水平，进而吸引产业与人口。

有了高素质的人才，就可能会有高起点的城市。这也印证了一些聪明的城市率先放宽人才的*政策和限购限贷政策，不仅是南京、济南、武汉这样的省会城市，甚至东莞、珠海等市也采取了相似的措施。

城市化终究也会走向尾声，谁能更早更多地抓住导入人口，谁就能做大城市能级、提高城市档次、争取城市排名。

这也可以解释：一方面，虽然楼市调控仍在持续，抑制资产泡沫不敢轻易放松，但调控的大浪已经过去，城市政府并不希望调控抑制城市成长动能，未来调控加码的概率会越来越低。另一方面，一些地方政府高歌猛进，大手笔拉开城市框架，高速推进城市建设和发展。

成都提出建设总计1000公里的轨道交通，这已经超过上海2020年规划的地铁总里程；杭州高铁已经通往县级市，还规划在各地级市都建设一个以上通用机场；郑州晋级国家*城市，这都需要大笔财政投入，钱就来自于土地财政。

从土地出让金排行榜也可以看出，城市政府希望抓住城市化进程结束之前的*机会，抢割土地财政的*盛宴。

谁能创造更好的城市环境和就业空间，谁就能抢占城市排行榜前列，变成更有吸引力的超级城市，当然也能在全国土地市场收割更多的出让金份额。

显然，没能在城市化进程的*阶段抢到建设和发展机会的城市，也会在未来的城市竞争格局中败下阵来，当然土地出让金的分羹也会少了许多。

上半年的土地市场，不仅一二线城市热，三四线城市更热，这是很多人的困惑。

困惑2：三四线城市真的有那么美好吗？

显然，这是大水漫灌的后遗症。其实我们完全可以想象，从一块高地浇水，水一定会沿着低洼处逐渐扩散开来，特别是我们再用罩子把高处罩起来、不让水流进去，水只能流向更低处。

与此同时，地市高位溢价依然接连不断，不仅一二线城市土地价格依然维持高位，基本没降，三四线城市多地也出现高溢价率和高地价项目。

有些三四线城市近三年的土地出让金总额已经不低于一些二线城市，这意味着它们也想争夺未来城市发展的主动权，并且也受到了房企对于都市圈中小城市的追捧。

上半年，19个省的三四线城市中，有301宗地块土拍溢价率超过150%，其中高溢价土地绝大部分都出在都市圈核心城市周边。溢价率超过300%的地块有48宗，*溢价率达到令人恐怖的773%，虽然其中有些地块的楼面地价在一二线城市看来并不算太高。

但是，三四线城市整体土地成交平均楼面地价已经达到4810元/平方米，非常接近二线城市土地成交平均楼面地价5179元/平方米（数据来源于克尔瑞报告），当然，三四线城市的整体楼面地价不可能超过二线城市，这也意味着三四线城市火热的土地市场好景不长了。抢到机会的城市捡了大水漫灌的漏子，抢不到机会的城市，在货币政策逆转的新周期里，不会再有机会了。

高歌猛进的还有标杆房企。

去年全国排名前23强房企的销售额合计达到3.15万亿元，占市场份额的26.8%。我们年初预计，*晚到2020年，它们的市场份额会超过50%也就是占据市场半壁江山。今年上半年，它们的销售额合计达到21473亿元。虽然国家统计局尚未公布6月数据，假定上半年全国商品房销售额增速与上月持平（实际上还是会下降2个百分点左右），前23强房企的市场份额将迅速提升到37.3%，这就是说，明年它们很可能提前实现市场份额过半的辉煌业绩。

困惑3：大象居然比小动物们奔跑得更快，其背后的逻辑究竟是什么？

有这样困惑的人恐怕不在少数。

从主观上看，大房企加速发展意愿更强、动力更足、期望规模更大，正应了我们前年所说：“有规模才有江湖地位、才有话语权”。这个话语权不仅是对供应商，也是对客户、对政府、对机构、对人才的。

谁在高歌猛进？谁在野心勃发？

谁在功成身退？谁在继续搏杀？

谁在梦萦周期？谁在伺机踩踏？

未来终靠理性，稳健才能争霸。

新城南京璞樾钟山