（反思）规模的背后，有多少是丰碑，又有多少是纪念碑？

前天，地产大哥顺道去合肥参加了葛洲坝地产新推的中国府项目发布。

参加、学习、研讨之后，有一些想法和思考，跟大家汇报。

壹

一是时局之变，房企突围之道。

年中看年尾。有人说，2017年，千亿房企可能增至20家。旭辉的林中说，6000亿之前，房企增长不会遇到天花板。除了销售规模，还有房企要做三四线*，要当黑马、白马、骏马。行业大变革时代，生存和发展成为房企关键词。

但是，地产大哥很有不同意见，你们的说法都对，做增长、做规模，做区域龙头，都是对企业好，都是对股东负责。有没有想过，有多少房子，在未来的30年要拆掉！有多少建筑，又会让这座城市流血不止。这么做，是对股东负责吗?

不错，我们要营业收入，要利润，要股东*，如果你的产品因为平庸而沦为市场弃儿，报表上短期的美丽数字，又是不是*的讽刺?这样的营业、利润、股东*，又能持续多长时间?

可能你会问，未来30年，房企应该怎么活?

地产大哥认为，有两种模式将会长期并存，一类是寡头，一类是特色。

寡头企业，比如恒大、万科、碧桂园等，特色企业，目前还是一片蓝海。寡头做产品，特色做作品。作品比产品难多了。

二是建造好房子的标准是什么?

对于建筑来说，什么是特色?地产大哥去年参观很多*家居，感受很深。

举个例子，一个衣帽间就能卖到30万。地产大哥问生产商，你们凭什么卖这么贵?这家生产商说，用我们的衣帽间，没有味道，没有污染。

业内的朋友可能知道，市场上大多数衣帽间，大量用胶。从生产车间刚刚出来的衣帽间，就是一间毒气室。

你能想象到吗，把衣服放到毒气室，然后穿到身上！地产大哥这才明白，这家企业生产的衣帽间，为什么这么贵！

这也不由让人想到，纽约帝国大厦刚刚落成时，6500扇玻璃成为帝国的象征和荣誉。但在*看来，却因为环保，成为美国的不耻和*的败笔。2009年，帝国大厦耗资上亿美元，6500扇窗户由隔热玻璃所取代，改造完成后，整座大厦的能源消耗减少四成，每年节省约440万美元的能源开支。

我们在讨论房子是不是娱乐享受的奢华之所，是不是高不可攀的风雅之地，其实更应该象一线*品牌一样，回到居住*原始的功能——绿色、健康，回答*简单的问题，有没有甲醛，然后是舒适。

所以，地产大哥一直认为，绿色和健康是作品的底线，也是*标准，更是一家房企的良心证明。

贰

参加这场发布会的，还有一位德国朋友。他是卡尔斯鲁厄理工大学的终身教授。中国府达到了DGNB的预认证标准，在这里举办了颁奖仪式。

▲DGNB委员会向中国府颁发预认证证书

德国人严谨、认真，匠心，全世界都知道。地产大哥还想曝一个行业内的潜规则。我们通常看到的绿色建筑，大多是设计认证，并非运营认证。换句话说，是图纸上的绿色、健康。实际建造完成后，可能就是另外一幅模样。

有时候看到媒体一直在吹捧房企的规模，有种伤感。

规模的背后，将来有多少是丰碑，又有多少是纪念碑。我们普通消费者，又知道多少?

在这一块，西方同行已经远远走在中国同行前面。他们的危机感从远古时代就开始了。据说有一种怪兽叫欧伯罗斯，它可以吞食自己不停生长的尾巴，长生不死。在古埃及和古希腊，有一对互吞尾巴的蛇纹形图腾，被命名为欧伯罗斯。它象征不断改变形式，但永不消失的一切物质和精神的统合，也隐喻着毁灭和再生的循环。

欧伯罗斯完全不靠外界食物而生存，神秘、轮回、生生不息。这可能是人类对地球危机*早的思考和浪漫畅想。

19世纪，也是一位德国人，从欧伯罗斯的图腾中得到了灵感，提出了一个生活的构想【如果人类能像欧伯拉斯一样，无需消耗资源，也就不会导致*的地球危机了】。

在欧伯罗斯的图腾的昭示下，人类对住宅开始了长达两个多世纪的探索。1974年美国建造了一座标榜“生态建筑”的住宅。这座建筑我们并不陌生，曾出现在*的生物课本里。此后，围绕了“生态建筑”和“风土建筑”两大思潮，争论至今。

叁

思潮演变到了*，更加科学、细致。比如生态建筑又分为德国DGNB、美国WELL、英国BREEAM这三个标准体系。

葛洲坝合肥项目中国府用的是德国的DGNB。很多人可能会问，三者之间到底有什么区别?

各种学术期刊资料是这么介绍的：

DGNB奉行【可持续建筑】的理念，喊出的口号是【全寿命周期】，想要实现的目标是【让居住者发自内心的说好】。评定中的每一项都是以德国工业和欧洲工业的标准进行，整体上涵盖了生态、经济、社会等综合评定。

WELL是一个居家生活的健康顾问型专家，坚持要重塑【健康标准】，从环境对人体的复杂影响展开，将空气、水、营养、光、健康、舒适性、心理七大体系，纳入了认证标准。想要实现的目标是【全方位解决居住健康问题】。

BREEAM属于一个有绿色情怀的社会型绿化专家，热衷于推行建筑的【节能和环保】，不局限于建筑本身，从管理、健康和绿色、能源、交通、水、材料、土地利用和生态、垃圾、污染等建筑外围，来综合性评价建筑的【绿色等级】。

▲三大标准体系认证比较

地产大哥在合肥向各位专家考察、请教，是这么理解的：

*，在国外，瓷器就是china，在德国，可持续住宅就是DGNB，一统江湖，莫敢不从。

*，算账。

举个例子，一个节能灯泡100元，一个普通白炽灯泡10元，但是白炽灯泡每年为企业节省10元电费，以现金流的角度计算，这个物业的盈利将增加10元。

假设资本化率Cap rate为4%，那么这额外的100元花费为这个物业就创造了400元的额外价值，这可以进一步换算成IRR。

住进DGNB的房子，采暖、空调费用、空气净化费用更便宜，对社会资源是一种节省。

第三，谈居住体验。

住到DGNB的房子，你会发现自己嗓门突然变大了。原因是，它不仅室外隔音效果好，室内各个房间的隔音效果也好。通常说可持续住宅，讲社会、环境、经济，翻译成老百姓语言，就是“人、地环和钱”的关系，不仅仅是四节一保（节能、节地、节水、节材、保护环境。

LEED被人诟病就是太贵，*变成技术的堆砌，是*代绿色建筑评价体系。而且，LEED是针对写字楼。

在中国府的售楼处，地产大哥看到了一种植物，叫爬山虎，密集的绿叶会覆盖建筑小品，就好像房子穿上了一件绿衣，房子不但色彩非常漂亮，它还可以美化环境，可以降温，可以调节空气，可以减少噪音。

但是到了冬天，房屋*需要阳光的时候，它的叶子会脱落，变成光秃秃的藤蔓，不影响日照。

▲认证全程

这个意外的发现，可能就是DGNB的形象写照：尽量少地使用电器设备，更多的利用结构、功能，以及建筑本身。不过分依赖能耗的电器设备，而是利用朝向通风，阳光房设计，太阳能把风井，自然采光等等，通过建筑本身的形态和结构设计，实现节能环保达到生态平衡的效果。

大家流行讲姿势，DGNB标准强调自然和人的和谐状态，建筑长在自然中，是一种被动的姿势。

两周前，DGNB刚刚举办了十周年的庆典。这套德国国家版的绿色建筑和可持续建筑的认证体系，原来是受德国*政府委托研发的，发展到今年，已经十年了，进化到*代体系。

有专家说，中国府的认证，是中国人送给德国朋友和DGNB的一份大礼。

其实，还有一份大礼，就是斯图加特米兰广场，刚刚获得欧洲*重要的戛纳房地产奖。中国府和斯图加特米兰广场成了DGNB今年的双子星。

肆

DGNB在中国的落地生根，为什么偏偏是中国府，为什么偏偏是葛洲坝地产?地产大哥一直很好奇。

葛洲坝地产董事长何金钢说，中国葛洲坝地产是国务院国资委首批确定的16家央企房地产之一，以后要做高价值地产*者。他这句话并非随便说说。所以DGNB成为葛洲坝地产5G体系中的一部分，成为了衡量其作品的一把标尺。

▲葛洲坝地产5G系统

在此之前，葛洲坝地产已经成立了5G科技专业委员会，团队中有中国工程院院士、中、德两国专家及世界绿建委主席等行业*智囊。葛洲坝地产已经将5G战略体系标准化、产品化。

这也回答文章开始的问题，在未来30年，房企的生存之道，是规模化还是特色化。

反问一下，如果没有绿色、健康、舒适的特色，规模化的存在，是不是很可怕。有特色的规模化，给城市保留下一座座丰碑，这才是客户的福祇，也是股东长远之福。