金地华宸PK谁，独孤求败还是泯然众人矣？（门头沟系列2）

首先声明，这篇文章完全是专业探讨。

金地有地产大哥很多好朋友，很多人认识多年。但产品是跨部门、多单位，甚至是多家开发主体合作的产物。

如果私下交流，改进层面有限，所以摆到桌面上谈。

如果有伤害，地产大哥先道声歉；如果有疑问，欢迎公开交流探讨，地产大哥必将书面正式回应。

前几天，和老朋友聊天。老朋友说，现在的活儿是越来越难做，客户越来越挑剔，钱是越来越难赚，媒体是眯着眼越来越胡说八道。老朋友的话虽然带有情绪，但地产大哥听后很不爽，当面表决心：很多媒体还是不错的，有些事一个巴掌拍不响。

好了，我们来看市场上正在热推的一款新品——金地华宸(185平米)。

▲金地华宸院墅（185平米）

发现什么玄机了吗?

185平米，2间卧室+1间书房=3间房。书房紧挨着电梯和设备房，虽然开了窗户，但通风不佳，勉强算作半间房。而且，两间卧室，只有一个套房。所以，185平米，出了2间半房。

在全北京，打破头，你都想不出185平米做出2间半房。

185平米做出2间半房也没关系，你的舒适度做到*，也算*的浪费。

在谈*的浪费之前，我们先看这个面积段应该有的基本功能空间，有没有。

有没有储藏间?没有！

有没有家政间?没有！

有没有家庭厅?没有！

统统没有。

是不是很奇怪?地产大哥也感觉奇怪。更奇怪的是，做了也就罢了，居然敢拿出来到处嚷嚷创新，真是把创伤当创新，把客户当傻瓜。更傻的是，还给金地华宸起个莫名其妙的笔名：院墅。

地产大哥想起朋友层楼说过的一句话：

远处开来一辆吉利熊猫，车身喷成性感豹纹；都市中烟视媚行，前脸改成氙气大灯，亮瞎对面打远光灯的；车顶装上行李架，随时要来一场“说走就走的旅行”。

屌丝逆袭！你仿佛看见了笑成一口白牙的*。

金地华宸起个笔名“院墅”，是不是很像吉利熊猫。

▲“院墅”，是不是很像吉利熊猫

我们来简单回顾一下大平层的发展历史，大平层的升级产品叫平墅，但院墅是什么鬼，真是不知道。从字面理解，肯定又是平墅的升级。

平墅的定义：通过设计优化，创造超越相同别墅面积的空间尺度，同时享受别墅的空间感以及大平层的舒适感。

交通系统：独立入户系统，独立交通核心，同栋建筑内分户式核心筒。

建筑空间：多用于多层或花园洋房式建筑，并且均具有独自式齐全的配套设施，如独立地下室及私人入户花园，庭园或空中花园。

户型品质：多数表现为一层大平层或二层叠加式，舒适度、品质感及尺度性达到高标准，一般均具有“套房形式”，豪宅品质，*市场。

总结大平层演变特征，就是从单一的功能空间向套房空间转变，并且出现越来越多的其他功能空间（如家庭厅）；出现双主卧（次卧功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式，单套户型中的各个功能空间趋于更加完善。

从设计手法上，公寓变豪宅，主要分为三种。

一种叫变胖法。直接将公寓平面放大尺度。

二是做加法。将别墅的元素引入，比如室外空间（比如阳台、露台、空中花园等）和内部空间结构布局，向别墅户型靠拢。

三是做乘法。进一步突出内部自由空间和室外露台，进一步细化，突出奢华功能。

北京的大平层，早期以星河湾、御园为代表，算作*代；*代是霄云路8号，创造了回字型动线；第三代应该是北京金茂府，将生活方式引入空间设计，并且引导生活方式。

金地华宸算第几代，从平面的演变历史看，可以看作1.5代。

原因还是从上面的三种做法中来：

1.金地华宸还处在过于强调整体面宽阶段。面宽当然越来越好，但当今的主流大平面更倾向全套房设计，所以必然会放弃传统的设计手法；

2.金地华宸的主要功能空间，对于185平米的面积来说，严重缺失，不可以原谅。这样的面积尺度，至少出3间卧室。

3.霄8在10年前，就有了大尺度的家庭厅。但185平米的金地华宸，居然没有家庭厅。

对这个新推户型的不满，还因为这是曾经有“理科生金地”做的。做大平层，金地历史上可谓战绩辉煌。想破脑袋，也不知道金地整出来这么一款新品，居然还很傲娇到处嚷嚷。是真不懂呢，还是真不懂呢?

地产大哥随手百度金地以前的产品，从设计理念上讲，真是完全的大倒退。

我们还找来了一个面积差不多的产品北京金茂府，同样摆出来，让大家比较一下。

1.北京金茂府布局为【五房两厅三卫】，金地华宸则为【三房两厅三卫】布局。

2.北京金茂府主卧与次卧双套房设计，对于二孩家庭，可将书房改为卧室。金地华宸仅有两个卧室，只有一间卧室是全套房设计，搞出两个公卫，更是莫名其妙。

3.在生活方式至上的当下，好的创新承担着重塑家庭关系的重担。

地产大哥曾在中，指出家庭关系潜在风险：一、不倾听；二、不交流。结果是家人之间产生矛盾，乃至夫妻感情破裂。解决的办法之一是发挥岛台的作用，北京金茂府在岛台设计“减压仓”，男人的饮品在岛台，女人喜欢的魔镜也在岛台，男人和女人早餐时，在岛台增加交流机会，也就有了减压的对话。金地华宸虽然设置了岛台，但中厨却是很忌讳的刀把形，岛台和中厨没有推拉门间隔。

可能有人说，户型都是取舍的结果，无所谓好坏。具体到这两个户型，都摆在我们面前，你会如何取舍。如何取舍就是户型的优劣与好坏。

从专业上讲，两个东西摆在面前，总是有区别，即便是双胞胎。既然有区别，就会有取舍。可能有人会说，大哥你是北京金茂府的托。户型就摆在跟前，有一说一。如果你非要这么说，地产大哥还说你“生活作风不好”呢。背后的逻辑都是无依无据“诛心论”。

表面上看，金地华宸是把*的位置，*的面积给到了客厅。但户型出了这么多问题，究竟根在哪里?

我们现在来看金地以前的户型，主要看设计思路。

大家仔细看一下标注的蓝色圈圈，有没有发现，金地华宸的电梯井，放在整个平面*“顶心堵肺”的位置，导致整个平面空间全乱了套，各个功能空间怎么摆，都非常难受。换句话说，我们把电梯井推至北墙角，就完全是柳暗花明。

可能有人会神神秘秘地说，金字华宸的秘密是——可以偷面积。

偷面积干嘛搞得这么鬼鬼祟祟。虽然说法不好听，但严格上讲，应该是钻《建筑面积计算方法》的空子，将可以不计入建筑面积的套内平面面积“送”给买家。

产品创新一个实用的方式，就是“偷面积”的创新。这个没啥故作神秘。至少7年前，偷面积就流行市场，花样百出，比如“百变凸窗”、“隐藏式衣橱 ”、“步入式凸窗梁 ”、“客厅偷面积”，等等。

再说，在北京偷面积，你能比得了某开、某利。人家“和光尘樾”能偷出整整一层面积，当作主卧，以此为基础，创造出一个玻璃盒子。

据说某开又在南城搞了突破规范之事，尺度之大，超出吃瓜群众想象。在地产大哥看来，这就叫“开发实力”。“民不举、官不究”的事，没必要故弄玄虚，神装弄鬼。

从金地华宸的户型图看，书房部分可以偷出一间卧室，将相邻的公共卫生间装进去，组成套房。至于还能偷出一间房，地产大哥实在想不出再偷出的那间房，到底能干嘛使?

小贴士：老是有朋友问，怎么样才能偷面积，地产大哥根据《设计规范》，顺便提一下：

1.不计面积的

1-1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)

1-2、落地凸窗(2.2米内) ，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积。

1-3、可局部拆卸内假凸窗，增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高。

1-4、两层高以上的普通大露台，增加使用面积但是不占用房间面积。

1-5、两层高以上的内凹大露台或入户花园，增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积。

1-6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间增加辅助使用空间。

1-7、双首层设计的“地下空间”，增加辅助使用空间或变现更多实用面积。

1-8、一楼庭院和楼顶的使用面积，增加辅助使用空间。

1-9、超高内庭院，可变现实用面积。

1-10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层，增加辅助使用面积。

2、计半面积的

2-1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊。

2-2、与房屋相连有上盖无柱的走廊。

2-3、可以变房间的内阳台。

2-4、有顶盖不封闭的*性的架空通廊。

3、计一层面积的室内超高层。

3-1、室内4.0米以下，增加空间体量和舒适度。

3-2、室内4.4米－6米甚至更高，增加空间体量还可加楼板变现使用面积。

文章的*，地产大哥想强调一下，表面上是拿金地华宸说事，实际上，北京市场的产品到了一个近年来*危险的时刻。

外地的开发商来北京看项目，常跟地产大哥说，北京的项目没啥看头，要不是有钱人多，市场好，还真有点不服气。

地产大哥也深有同感，前段时间跟一个操盘手交流，那种装逼和内心浅薄的傲慢，不可理喻。这种人有一个共同的特点，永远跟你瞎扯，表面八面玲玲，甚至谦卑至极，就是闭口不谈专业，不谈正事。

实际上，这背后对于企业是灾难性的隐性创伤，产品缺乏核心竞争力，更不知道竞争力的抓手在哪里。

这样的话，不仅不能及时将项目的创新转化成标准化产品；在销售环节，容易导致库存积压，产品滞销；在财务层面，对公司的现金流、利润率产生负面影响。

在集团层面，项目产品的定位准不准，已有的或将要更新的产品标准化部分是否市场*，评估机制是否建全，等等，牵一发动全身。

说得是金地华宸，其实说的是“你”。不服来战！