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潘军:彩生活就是美好生活!

来源:地产大哥   发布时间:2017-11-24

演讲:潘军

职位:董事局主席兼首席执行官

公司:花样年控股集团有限公司

主办:中国民生银行

会邀:中国不动产金融年会·2017

▲花样年集团董事局主席兼首席执行官 潘军

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中午大家都很兴奋,都在谈房地产的下半场,孙宏斌大哥上午花了半小时,仍然坚持地认为看好。看不看好,关键看我们任大哥怎么说。

我就讲一个软的,今天大家都讲的是关于房子是硬的。因为我师父是陈老师,我出身世联,我们一直研究怎么轻的、软的,不搞冷的、硬的。

今天其实是两个话题,一个是房地产,前面大家都谈的是房地产,其实应该谈一谈金融。我谈的金融跟房子没有太大关系,跟人有关系。

▲对房子的依赖度,跟年龄成反比

上半场都在探讨关于后房地产市场,大家看到进入平台期以后,房地产的未来是怎样的?对房子的依赖,随着年龄的增长越来越弱。

习大大说美好生活即将来了,我们需要更丰富多彩的生活。

上半场孙宏斌大哥说通过乐视看电视,通过万达看院线,去游乐场再坐个过山车,这就是美好生活。这是一部分。

但我们需要更丰富的场景,这些场景是什么?是通过钱来支撑,老人怎么建立一个稳健的金融。这是下半场房地产市场应该给业主提供的。

实际上,买我们房子的人大部分是这个城市的主流。刚才仇部长讲,城市代表着什么?城市代表着大部分有职业、希望有稳定生活的那群人,他们依靠的不是土地,因为他们不是农民,他们依靠的是未来的房子

我们因此做了一个尝试,感谢任老哥6月7号表扬了我一下,我们要为后房地产市场找一条路,这个路就是存量市场

陈主席在探讨存量市场的长租公寓,我们不是长租公寓。我们是实实在在已经居住的房子,我们在研究未来的社区产品。

▲花样年的布局

两年前我讲过,那个时候我们只有3亿平米,但是经过两年发展,这个数据已经落后了。这是半年前的数据,我们线上加线下,花样年五大品牌,包括彩生活收购的万达物业。

线上面积4.5亿平方米,线下面积5.5亿平方米,已经突破了10亿平米。连接的人群大概是3万人。

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我认为,未来最重要的是社区金融,民生银行也做过社区银行。未来如何让这个群体的财富能够实现可持续,这可能是金融机构应该去研究的。

▲目标客户:花样年VS主流金融机构

我们看财富的分布,波士顿和招商做的,招行主要是做财富管理。90%的人群是中产阶层,巨富阶层在中国并不是像我们想象的分布的那么大。

现在财富管理,招商做的是高净值人士,就是个人可投资资产1000万,这是现在很多信托、金融中介机构所瞄准的人群。

到今年10月底,招商银行家庭净资产已经做到2.9万亿了,这是不是我要去挖掘的?不是,这是金融机构很重要的目标。

▲互联网金融的业绩增长

未来是什么?大家知道,互联网金融对传统金融形成挑战。

微众银行和网商银行,2015-2016年,微众银行营收增长了10倍,我听到的数据,2017年又是2016年的10倍。它的拨备覆盖率达934%。网商银行大概是600万用户,2015-2016,他们增长了8倍左右。

他们的用户是谁?昨天我去拜访金地地产集团,我的老师问很多大佬,说几百亿到一千亿究竟跨越了什么?

金地给我两个答案:

第一,咬准周期,谨慎投资。

第二,咬准客户。其实金融最最关键的是,你知道你的客户是谁。

所以,对标微众和网商以后,我们发现社区最重要的是做中产家庭

为什么?

▲客户定位:花样年VS互联网巨头

网商银行、微众银行平均每单贷款额是7000块,他们放款的速度是秒杀。为什么?微众银行背后有数亿,他们今年已经到了5000亿的流量,存量1200亿。

钱是谁给的?传统金融机构给的。我还专门访问了中邮储银行,他们给了30亿,很多城商行都在给他们钱。1200亿的90%是来自传统机构。

微众银行客户的平均年龄是多少?28岁。网商银行、创业者大约30-32岁。我们的客户是35岁。

就像市场一样,老孙说他是高端的,恒大可能是首置、刚改,这是客户的差异。房地产已经形成了线下的需求,线上、线下完全打通。

今年物业管理行业协会在深圳开了首届智慧社区展览,200多家物管公司都推出了自己的APP。

三年前彩生活上市的时候,我们第一款APP推出来后,大家都推了,现在大家都在PK谁的APP做得更方便,但是最重要的是谁最能跟客户有粘性。

就是说,社区场景下的金融,关键是谁跟客户更贴心。

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传统的社区银行送伞、送衣服、搞活动,持续吗?不持续。我认为,在社区场景下,应该更关注共享和协同的问题。

我们要了解我们的用户——中产家庭的特点,这是我做了四年的互联网金融,买到的一个教训。

因为三年前最火的是P2P,P2P是什么?一个技术平台,把社群里面要放款的和贷款的,通过平台来交易。我花了三年时间,去年年底我认为我做错了,这个理论其实不成立。

为什么不成立?

我今年要做一件事情——客户的需求是我们的关键。作为中产来讲,他希望贷款时,利率低,要低过屌丝;放款时,利率要高。因为金融机构一定要评估客户的风险取向。

所以,从这点上来讲,我们发现5-15万的需求,在网商银行、微众银行里不可能实现。要获得5-15万的贷款额,考虑到风控的评估条件,必须落实在一个高密度交往的群体。

其实国家更鼓励的就是这个群体——个人不超过20万,小企业不超过100万。各家银行的小微企业不良率,国家鼓励的,但是这个不良率平均是百分之十几。

如果按市场化的贷款风险是不可能覆盖的,但是用于社区的真实需求,这是未来开发商拥有的平台应该去做的,也是我们跟互联网金融平台最大的不同。

所以,我们有家庭旅游、家庭装修、换车诉求,这些都可以。我为这个还到五道口学了两年,他们告诉我:

贷款的用途最最关键,用途是用于刚需的话,他的还款意愿也会更强,风险控制会做得更好。

花样年所形成的经验,是希望把社区建立起一个新的金融平台。

我最近跟刘强东聊了聊,刘强东想入股彩生活。他说:

“老潘,你们别的都别扯,什么物流,我分不了钱给你们,送一单1.3元,只能分5毛钱给你,你能做吗?送个盒饭都得补贴5块,做不了”。

京东所有的利润都是通过金融来实现的。所以,我们看到京东白条、京东金融变成了京东最关注的,那一万亿的盈利规模很小,甚至不赚钱。

我们希望把社区运营四年半的经验,分享给在座诸位。其实很多很炫的概念需要调整,P2P的模型是错的。我们要抓住的核心资源,是我们的用户。

最终,未来的房地产时代很重要的一块是通过社区金融实现的。

谢谢大家!

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