解读：史上*严调控，对海南楼市的影响到底有多大

在海南建省办特区30年当天，主席发布支持海南建立自由贸易试验区，以及到今年5月1日起，在海南省实施59国人员入境旅游免签政策，开通100多条国际邮轮旅游航线，并支持海南探索体彩等等诸多政策落地。

对海南而言，这当然又是一个巨大的利好，比2010年1月海南国际旅游岛批复还令人震撼，而*令房产*客兴奋的是，又有炒作概念了。

对于昨天晚上海南政府发布的《通知》提出，实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

对于这个限购政策，我个人并没有这么惊讶，并且我*近几天一直在微信朋友圈说，这些政策对于楼市利好短期不会长久，更强的楼市调控肯定马上就会来......

下面前面2段是对目前楼市政策的解答也是大家当下*关心的问题，较后一段是个人对海南楼市目前的一些看法仅供参考不做为*建议。

本图来源网易海南房产，感谢作者的原创作品

楼市调控政策解读

1、《通知》印发后购买的住房，是不是5年内都禁止转让？以前购买的住房受不受影响？

答：《通知》印发后新购买的住房，包括本省户籍居民家庭、非本省户籍居民家庭，以及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

《通知》印发前已购买的住房，不受新政策影响，按省住建厅等单位《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房〔2017〕96号）及市县政府有关住房限制转让规定执行。

2、非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房，住房具体包括哪些？与之前的限购政策有何区别？

答：非本省户籍居民在我省范围内一个家庭只能购买1套住房，住房包括商品住宅（普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）、产权式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房。

3、外地人海南的购房贷款比例是多少？

答：非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款*款比例不得低于70%；

4、外地人在海口、三亚、琼海如何进行购买，有什么要求？

答：在海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；

5、新的限购政策和信贷政策具体执行时间如何界定？

答：2018年4月23日前，已签订购房合同或认购协议，并已支付*款，但尚未网签备案的购房居民家庭，可凭完税凭证、税务发票或*款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。

6、在政策实施之后，外地人有5年社保能五指山、保亭、琼中、白沙能不能进行购买？

答：不能，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海南省其它市县的以及外地的都也不能进行购买。也就是说未来政策不改变，新房未来外地人将永远购买不了！

7、4月22的调控政策之后，迁入海南户籍的，能不能进行购房？

答：可以，但是自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

8、在五指山、保亭、琼中、白沙、海口、三亚、琼海已实行限购的之外区域进行购买有什么要求？时间如何界定？

答：在2018年4月22号之后，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明

不要总是想走在政策的边缘

9、非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的，可不可以购房？

答：非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的不予认可，不能购房。

10、对采取假证件、假社保、假个税等方式购买住房的，怎么处理？

答：对提供假证件、假社保、假个税等虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，一经发现，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在我省购房。

对违规销售的房地产开发企业，取消网签备案资格，并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。

对违规销售的房地产中介机构及其工作人员，撤销备案，5年内禁止在我省从事房地产中介业务。

前几天处罚一批房产人员就是较好的例子证明

11、假如房地产开发企业不按物价部门备案价格销售怎么办？

答：为防止捂盘惜售和随意涨价，稳定房地产市场，《通知》要求取得预售许可证的商品住宅项目，公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。

商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。

对违反规定的，将根据省物价局与省住建厅联合印发的《关于加强商品住宅销售价格备案管理工作的通知》有关规定，对未按规定备案或超出备案价格、擅自提价的，依法依规严肃查处，采取不予发放预售许可证或现售备案表、责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证或现售备案表等行政管理措施。

12、对利用各种虚假宣传和不实信息炒作，扰乱房地产市场的，怎么处理？

答：海南政府为了进一步规范房地产市场秩序，省住建厅已经联合国土、物价、工商、税务、银监、网信等部门，继续对违法用地、违法建设、骗购住房、违反价格备案制度、违规销售以及工作人员违纪等各个环节违法违规行为依法依规严肃查处，从严从重处罚并公开曝光。

房地产一只独大将一去不复返

继续实行*严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，落实《海南省总体规划（空间类2015—2030）》，严格自然生态空间用途管制。

建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港需要的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

从土地的供给和利用的方向就已经很明确了，海南的所有基础配套、产业资源配置一定是会越来越好，并且房地产土地供给资源将越来越少有。

对目前海南楼市观点

观点1: 现在的土地都往产业建设土地供给倾斜，你可以想想海南未来5年的变化，整体经济结构的变化。5年的限售期，就是海南未来5年摆脱房地产一支独大发展的窗口期。

观点2: 从去年12月*痛批海南鼓了钱袋，毁了生态。海南政府下决心要彻底告别房地产信心主要来源于，我个人认为一方面是来自*的压力，另一方面来源于*给与的政策红利和当下海南经济发展迫切的需求。

观点3: 海南为什么近几次出台的限购措施，都是主要都是针对外地人吗？原因就在于 海南的房子几乎90%都是被外地人买走的。

那很多人就会反问90%的都是被外地人买走的，这种直接封锁式的限购房价短期会不会降呢？

我个人认为从目前整个海南市场库存量来看短期3～5个月不会存在降的可能，部分的精品项目还有可能稳中略涨，但自由贸易港政策出来之后这样猛涨的房价势头肯定被彻底按住。

观点4: 当前海南房价已经去到历史较高点，但是不会再出现1993年的楼市夭折泡沫和2013连续下跌的局面。

*近2年很多来买房的包含*近半年来买房的，很大都是度假兼顾*、养老兼顾*，所以泡沫逐渐吸收了。

可以说当前海南的楼市是完全可控的，更不会出现泡沫破裂或连续下滑的局面，但是而没有核心价值支撑的项目会停滞上涨，甚至是下跌回落可能。

观点5: 当初资金非此雄厚者，不能在海口或三亚，又没有在海南这些额外的附加条件比如靠海、大项目大开发商、靠近高铁站，退而求其次的买房者，未来可能需要站岗多一些时间。

观点6: 建设自由贸易港*不是一朝一夕之举，而如果你是因为自由贸易港政策跟风被忽悠去购买房，以为政策之下遍地黄金，那你就大错特错。

到较后有可能较后黄金没捡到反还倒踩一坨屎，臭得甩都甩不掉。

观点7: 海南整体楼市将慢慢进入盘活存量的市场！

这次的4.22楼市调控政策彻底摆脱对房地产的依赖对一些提前的买房者来说是有很大的好处，海南有了自贸区，旅游产业全面升级，产业全面升级，基础配套全面升级，这反而是走上了良性可持续发展的道路，虚高房价的基石会更安全。

观点8: 纯炒房者在自由贸易港政策出来之后5天，进入海南市场就是个错误的选择，其实海南建立自由贸易港，目前较大的受益是之前买房者。

观点9: 担心限购限卖未来没人接盘吗？即使价格再高也没用吗？记住，只要是少有的资产，永远不愁没人要。

你不要忘了在这次的楼市调控政策中政府还保留了关于引进人才的住房政策，可以说未来少有的房子都是未来人才为准备的，但是未来海南的房子，普通的薪资家庭将会永远高攀不起。

观点10: 中长期海南房产的价值，依然很大，在海南成为自贸区之后，又是全国面积较大的自由贸易试验区，多重利好下，海南将成为*政府发展的核心区域。

随着海南的大政策，大项目的不断的落地实施，未来2～3年将会掀起一波人口迁入朝。

就算从土地的供给应用面就可以看出未来海南各项配套将快速完善，核心区域价值将快速提升，受自贸区政策影响，必将带动海南其土地价值、房子价值。

经过几轮海南政府的有力调控挤压后，我相信未来海南的房地产会更加稳健。