去库存结束：这一次，楼市真的要变天了！

文｜叶书利

时下的中国楼市正处于一场绞杀三四五线投机者的前夜，剧情注定会非常血腥和惊心动魄。

去库存结束：留给三四五线楼市投机客逃顶的时间不多了

自2016年930后，中国三四五线楼市掀起了一波涨价潮，涨价背后的三大助力便是央府去库存战略支持、地方政府配合鼓励在三四五线购房、央妈通过棚改定向放水。然而时至*，这三大助力正在悄然收手，相应地，三四五线楼市的上涨已到顶了。

A,央府定调：去库存结束了。

2015年12月的中国经济工作会议将中国楼市的主基调定调为“去库存”，此后的2016年两会上的政府工作报告再次强调了“去库存”战略的推动，这意味着面临高库存压力的三四五线楼市正式得到了央府的政策红利支持。然而这波政策红利即将划上句号。

近期国开行有关棚改收缩问题的回应时对外透露：国开行得到*高层的指示，三四线城市去库存基本结束，所以后面的棚改，会规定货币化安置比例

从此释疑可看出，目前央府对于三四五线楼市的*定调已变成：三四线城市去库存基本结束。

在此基调下，三四五线楼市的政策环境正在变天。

B,央妈开始收手了。

在央府去库存战略的支持下，央妈通过棚发言向三四五线楼市的定向放水，便是本波三四五线楼市涨价的根源：用货币“灌”出来的房价。现实已说明一切。

首先从放水量来说，2014年央妈发明了PSL，这就是通过棚改方式，定向向三四五线城市政府提供低于基准利率的放款，目前已投放了近四万亿。

2009年中国启动四万亿*计划，且明确要求不投放楼市，即使如此，当年的四万亿*便把全国房价给助涨起来了。而这波央妈放水，同样已投放了四万亿，且直接投给棚改化的楼市，房价不给助涨起来才怪呢。

其次，在央妈定向放水的过程中，三四五线楼市政府为了更快地把房价炒起来，逐渐提高了棚改过程中的货币安置比例，即拆迁后不给房，而是给钱，从而让拆迁户去市场上抢房，从而人为地增加了当地楼市的市场需求，以增加供求紧张关系。

值得注意的是，2013年时的棚改货币化安置比例仅为7.9%、2014年为9.0%，2015年在央府的去库存战略支持下迅速提升：2015年货币化安置比例上升至29.9%，2016年为48.5%，到2017年时全国这一比例已经突破60%。有些地方更是疯狂，如2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。2018年上半年，全国比重冲高到了80%左右。

货币化安置的本质就是没有需求，通过拆迁来人为制造需求，以达到涨价去库存的目的，比如媒体曝光道，中部某城市，楼市房屋库存总量在130亿左右，然而通过棚改货币化安置向拆迁户投放了近400亿资金。如此有意炒作之下，房价怎么可能不涨？

所以说壹书生（环京置业*社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）一再强调，在这波三四五线楼市涨价去库存的过程中，地方政府是*的炒房者。因为房价上涨后，除房屋买卖带来的相关交易税收外，地价上涨所带来的卖地收入才是地方政府*看重的财源。

如今在“三四线城市去库存基本结束”的主基调下，棚改货币化安置这个涨价器正在逐渐收紧：

首先，通过棚改的货币化放水量正在缩小中。

国开行的回复中承认，棚改项目放款的审批权由地方上收到总行。棚改放水的水龙头正在收紧。

社科院的统计显示，一季度棚改货币化投放量为3038亿，而四五月两个月的投放量则快速下降到近1300亿。

其次，与棚改货币放投放量快速回缩相伴随的是，棚改过程中正在收紧货币化安置比例，以掐紧三四五楼市上涨的七寸。

国开行的回复中称，“后期国开行会在贷款后约定货币化安置比重，并且国家住建部会约谈地方住建局，要求按照约定比重执行。”并且进一步补充道，“国开行得到的收紧货币化安置比重要求来自*高层，后期住建部，财政部等国家部门会予以配合。”

与此同时，相关城市已行动起来：

广东省则提出要控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。

江西省也强调因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度。

4月27日召开的安徽省城镇保障性安居工程工作推进会强调，各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市、县，要进一步降低货币化安置比例。

湖南省提出，“要根据商品住房库存实际情况和棚改相关政策确定棚改安置方式，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策”。

也就是说，三四五线楼市上涨的助推器棚改货币化安置，不管是资金投放总量还是货币化安置比例，皆在调整中。如此之下，接下来三四五线楼市的变天趋势已定。

C,接下来，三四五线楼市主基调将从涨价去库存转向锁盘防崩盘。

这波三四五线楼市上涨，地方政府为了去库存而鼓励购房的政策，也正在悄变中。可以预计的是，伴随房价非理性高企和资金投放量的回缩，为了防止崩盘风险，接下来，三四五线楼市会逐渐出台以锁盘为主的系列政策组合拳，以锁住市场流动性，避免崩盘。

实际上，类似的政策回缩已经开始：6月4日，三四线城市代表的宜昌出台限售政策。接下来，大量的宜昌们会渐次出现。

也就是说，本波三四五线城市上涨的三大助力：央府的去库存战略支持、央妈定向放水和鼓励购房的政策等，在央府新定调的“三四线城市去库存基本结束”之下，皆在全面回缩中。相应地，留给三四五线投机客逃顶的时间真的不多了。

比去库存下的三大助涨器回缩更可怕的是，三四五线楼市的这波上涨完全是没有市场支撑的，也就是说纯属货币浇灌下的泡沫化上涨。

首先，从人口流动的角度来说，三四五线城市将中长期面临人口流失压力。

目前中国的人口总量已见顶，接下来正面临负增长的压力。在此压力之下，中国政府正考虑全面放开计划生育政策。不出意外的话，过不了多少年，中国的生育政策基调将转向鼓励生育。

按照世界人口流动规律来说，当一个国家的人口总量面临负增长压力时，全国各地城市的挣钱机会都会受到冲击，在此背景下，为了获得更好的挣钱机会，人口会进一步向大城市集聚，而广大非都市圈的三四五线城市人口将面临严重的人口流失压力。比如日本便是典型代表：在日本全国人口负增长后，东京都市圈的人口进一步上升，而三四五线城市人口进一步萎缩。

人口中长期的流失压力，这是三四五线楼市*的利空。

其次，中国经济正在转档中，三四五线城市经济面面临中长期向下的压力。

从经济角度来说，目前中国三四五线城市的经济基本面越来越险恶，而不是越来越变好。

因此说，不管是从中口增长还是经济增长等两个中长期角度来说，三四五线这波的房价上涨是完全没有市场支撑的，未来也不支持。

所以说当政策基调转变后，接下来，非环一线的三四五城市楼市主基调将从之前的去库存转向锁流动性以防崩盘。

在这场锁盘行动中，一场践踏式逃亡即将上演。*终*者们能否胜利大逃亡，各凭本事，各安天命吧!

跌过且有中长期人口流入的城市迎来利好

“三四线城市去库存基本结束”之下，三四五线楼市接下来的狗血剧情必是关门打狗。在此之下，则利好目前已跌过且中长期人口流入的价值城市，主要原因有二：

首先，市场上的大量游资将回归价值城市以避险。

2016年930后，伴随三四五线房价的上涨和一线、环一线及强二线城市的强调控，市场上的游资主要流向了三四五线城市，因此2017年起，三四五线楼市领涨全国楼市了。

伴随三四五线楼市的关门打狗，大量的游资将从三四五线城市抽逃而跑，于是市场上将催生大量新的避险需求。而目前A股跌跌不休，因此一线、环一线及强二线城市将重新成为市场游资避险的主要关注点。

值得注意的是，央妈的货币政策已转向“合理充裕”，不出意外的话，后续还将进一步降准，以支持货币转向。在货币转向和三四五线城市关门打狗的双重压力下，市场上的避险需求压力会进一步叠加。详情可见此前的文章《》。

其次，跌过且具备人口中长期流入压力的城市将成为新风口。

2016年930后，中国楼市发生了扭曲式前行：一方面，非价值的三四五线房价在货币定向放水刺激下上涨，目前全国200个县城房价超过9000元，100个县城房价已超过10000元，且全国房价均价已接近8700元。另一方面，北上深及环京、厦门等价值城市却在降价，且跌幅已超过15%。

一涨一跌之下，北上深及环京、厦门等价值城市的房价目前已显得极其便宜，客观上也会吸引和承接大量市场上避险游资的注意。

退一步说，跌幅超过15%的北上深及环京、厦门等价值城市，目前的*性价比已超过广大非理性上涨的三四五线城市，市场上的不少理性资金已开始回流，只是目前三四五线城市的收网式割韭菜将会加快这种回流速度与力度。

再重复一句：正如此前的警告性文章《》、《》中所言，跌过15%及以上，且人口具备中长期增长能力的城市，伴随三四五线楼市的收网，必会逐渐成为市场新的关注*。

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