猎盘 | 阳光城滨江悦开始认筹，不到10万元/平方米的东外滩江景房究竟长啥样

一个好楼盘应该具备哪些优良属性？

面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？

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这期地产深度报道 ● 猎盘聚焦阳光城滨江悦

项目综合评分： ★★★★★★★✩✩✩

楼盘简介

楼盘名：阳光城滨江悦

均价：99700元/平方米

户型：140平米的3房、155平米的4房

板块：杨浦 东外滩

综合评分：7星

昨日，阳光城滨江悦，这个号称“上海内环滨江稀缺豪宅”的项目，开始认筹了，均价99700元/平方米，认筹金额250万元。

该楼盘的开发商阳光城集团股份有限公司在1995年创建于福州。20多年来，已发展成为以房地产开发为主，涵盖教育、酒店、旅游、金融、投资等多个产业的全国化企业。在“2018中国房地产500强”排行榜中，阳光城排名第27位。

2016年，阳光城提出了“以用户为中心”的产品升级逻辑，并于2017年实现了全面落地，丽景湾系列、檀府、檀悦等一系列高端品牌应运而生。无论是在传统优势区域福州、厦门、苏州，还是在新区域成都、郑州、广西，产品的销售情况都表现得可圈可点。

那么，作为阳光城“悦”系豪宅的又一力作，阳光城滨江悦的实际情况究竟如何呢？

这江景……

首先，除了地处内环，“江景房”便是该项目*的卖点了。但作为老上海众多工厂的聚集地，杨浦东外滩的江景可能没有想象中那么美丽。

虽说近年来随着市政规划的推进，不少重型工厂已经搬离东外滩，但要与外滩或者陆家嘴的江景相比，仍然不可同日而语。

其次，再来看一下楼盘所在的具体位置，不禁让人产生疑问：阳光城滨江悦与黄浦江边隔着两条街，真的能看得到“江景”？

答案是：能，只要站的地方足够高！

记者以购房者的身份来到案场，站在顶楼24层（实际楼层）和样板房内看到的江景分别如下图。

▲上图分别在顶楼的阳台和卧室拍摄

据销售人员介绍，只有12层以上的住户才可以看得到江景，而房屋的价格，随着楼层的升高也是逐渐升高的。

这户型……

据介绍，本次阳光城滨江悦推出的户型为140平方米三房两卫和155平方米四房两卫共86套房源。其中，四房位于1号楼，共21层；三房位于2号楼，共24层。每层楼都有左右两套几乎对称的同等户型，上下一致。

▲沙盘图：右侧两栋分别为1、2号楼

为了便于欣赏江景，阳光城精心设计了宽大敞亮的客厅和阳台，几乎相当于正常户型宽度的1.5倍。而卧室面积就相对要小得多，除了主卧之外，其他所有卧室仅8平方米左右，朝向也多为北方。不过，由于楼栋整体上并不是正南正北的设计，所以各个卧室尽管窗户较小，但采光情况还不错。

▲140平方米三房两卫

▲155平方米四房两卫

从阳光城滨江悦此次开盘的一房一价表可以看出，两栋楼均以12楼（实际楼层为11）为10万元/平方米的分界线，但不同楼层的*差价不过2万元，究竟值不值，还要各位购房者自行评判。

不过，与周边房价相比，阳光城滨江悦的性价比还是不错的。以2014年的次新盘保利香槟花园为例，目前在多个二手房平台上，其挂牌价格约为9.6万元/平方米，再加上二手房需要多缴的税费，实际均价恐怕还要超出这个价格不少。

这周边……

同为内环板块，东外滩的街景与黄浦、静安等相比却有着云泥之别。

虽说近年来，板块内诸如八埭头等商圈已逐步建立，不少新规划的商业项目也正在有序进行，但目前项目周边仍然是老城区环绕，与豪宅的气质并不相符。

而且，目前来看，由于多个项目正在或者将要进行施工建设，噪声、扬尘等污染相当严重。特别是靠近杨树浦路军工路这一区域，夜间常常集卡横行，噪声非常大。

▲周边街景实拍

▲周边街景实拍（照片中间的远处高层即本案）

此外，项目与红房子妇产医院仅一河之隔，项目北侧公路对面即为正在建设中的太平报恩寺。

▲小区内部

不过，客观说，小区内的建设还是很不错的，无论是私密性、安保性，还是观赏性、娱乐性都比较到位，比如下沉庭院式的私人会所，贴心的风雨连廊，东西北三个方向的汽车出入口、人车分流等，为楼盘增色不少。

这未来……

然而，对于一个房子价值的评判，毕竟不能只看现在，未来的规划同样关键。

在上海市杨浦区规划和土地管理局官网上可以看到，整个杨浦区未来除了中心居住区以外，共划分出新江湾国际社区、五角场功能区、环同济知识经济圈、大连路总部研发集聚区和滨江发展带等五大核心功能区，而“继续聚焦五角场，推进滨江规划建设”也将是杨浦区未来规划的重点方向。

杨浦区有15.5公里长的滨江岸线，总占地面积达10.3平方公里，土地储备700多公顷，分为南部、中部和北部三段。而随着滨江发展带规划的逐步落地，这个大上海著名的老工业区，如今也摇身一变，从“冷僻乡野”到“繁荣市区”。

被保存下来的上海船厂、杨树浦水厂、新怡和纱厂等工业遗存建筑，如今已华丽蜕变，成为上海的专业秀场之一，甚至还吸引了不少剧组来取景。杨浦市民也可以从沿着滨江大道走到杨浦大桥，直至外滩，欣赏沿江美景。

除此之外，预计将于2020年开通的地铁18号线纵穿整个杨浦区，届时，阳光城滨江悦步行5*内可达丹阳路站，其公共交通方面的短板也将补齐。

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