房企销售创新高，房地产市场还是“钱多、人傻、速来”？

今后，随着产业集中度的加剧，市场的优胜劣汰机制会更加明显，“弱者恒弱，强者恒强”几乎是每个行业的*终归宿。在未来，围绕着房屋和居住服务而展开的多元化业务将是新的利润增长点。

文 l 盘和林

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，公布前6个月销售业绩的房企合计31家，这31家销售金额达到了25031亿元，同比上涨幅度高达36.2%。

其中，部分房企销售额涨幅惊人。中国金茂前6个月销售额为717.62亿元，同比上涨197.7%；奥园地产前6个月销售额为402.9亿元，同比上涨143%；花样年前6个月销售额为113.07亿元，同比上涨123%。

销售数据如此靓眼是否意味着房地产市场依然黄金遍地，是一个“钱多、人傻、速来”的繁荣市场？这是否意味着房企业绩会继续一路凯歌呢？

随着近几年地价的飙升，再加上各地调控楼市政策越来越严，房地产企业的利润空间受到了很大程度的挤压。中国指数研究院发布的2018年上半年300城市土地市场成交数据显示，上半年全国300城市土地出让金总额为19513亿元，同比增加27%。而房价方面，全国300城市成交楼面均价为2690元/平方米，同比增加10%。土地出让金总额快速增长与房价较小幅度的变化是当前房市的现状。

而面对地价高涨、房价趋稳的局面，各大房企陆续采用“高负债+高周转”的模式以价换量，通过流量和杠杆来赚取利益。如此一来，大型房企可以利用成熟的高周转模式实现快速的销售回款，再借助较好的市场信用以及充足的抵押品较为轻松地获得贷款以维持其高负债的运营现状。然而，不具备这些优势的中小企业则会渐渐退出市场舞台。

实际上，在大房企销售金额大幅上涨的同时，中小房企日子却越来越艰难，行业分化逐渐加剧。换言之，房地产市场即使遍地黄金，但对中小房企而言，也不意味着“钱多、人傻、速来”。

数据显示，2018年上半年，虽然排第100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%，但行业集中度达到历史较高。其中TOP20的门槛上升幅度达到53.7%，而TOP200的门槛则是凄惨的-11.4%。这代表着虽然销售金额增长，但盈利并没有“质”的提高，大房企靠流量度日，而小房企只能夹缝中求生存，结果就是“强者更强，弱者更弱，甚至被淘汰”。

另外，上半年虽说政策趋严，但各地为了维稳市场，在限购的同时也适度加大预售证的供应量。仅6月份，郑州、大连、福州、苏州、北京等地的供应量环比实现翻番，郑州6月供应量更是环比增幅达225%，高达159万平方米，为近半年较高供应量。一线城市以北京为例，预售证批复放量明显，达到今年上半年供应量的高峰，单月供应面积近60万平方米。

由此可见，出于对经济平稳发展的考虑，政策也会有一定的偏倚，即在下大力气整治投机性买房需求的同时，供给方面选择适度放开，更多地去引导房企产业升级，而不是限制发展。

笔者认为，靓丽销售数据背后，房地产发展的逻辑已经悄然改变，并不再是那个“钱多、人傻、速来”的市场，之前那个只要拿到地“种”房子就能赚得盆满钵满的时代已经过去了。今后，随着产业集中度的加剧，市场的优胜劣汰机制会更加明显，“弱者恒弱，强者恒强”几乎是每个行业的*终归宿。

与此同时，未来金融去杠杆政策还会继续，房地产去杠杆首当其冲，房企融资环境将进一步趋紧。由此看来，之前仅靠房屋销售来维持企业运营的房企必将遭到市场淘汰。

在未来，围绕着房屋和居住服务而展开的多元化业务将是新的利润增长点。从这个意义上来看，今年房企销售业绩猛增三成，也并不意味着房地产行业发展形势一片大好、没有任何隐忧。

（作者盘和林是中国财政科学研究院应用经济学博士后，系地产深度报道专栏作家，本文为作者个人言论，不代表地产深度报道观点）

扫描下方二维码，关注作者公众号