李云与观点对话：“佛系”华联

编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业统领们的独特故事与视野，寻找指引中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

沿着深南中路往前走，到科学馆B地铁口停步，仰头就能看见矗立在旁的华联大厦。这栋始建于上世纪八十年代的大钟楼，是老深圳人心中集体的回忆，顶端四面8米见方的巨大石英钟，曾被誉为亚洲之*。

与李云的采访便约定在此，进门时，她还在打电话，抬手示意我们到一旁沙发坐下后，她很快便结束了通话，从办公桌后走到一旁的桌子上，一边拿了两瓶矿泉水，一边连声抱歉：“我平时不喝茶，所以只能委屈你们喝水了。”

这位从2000年便已进入华联控股的女性高管，如今任职总经理。那天，她穿了一件绛紫色的连衣裙，头发一丝不苟地往后挽起，给人的感觉一如既往，优雅而又干练。

自成立以来，华联控股的主营业务几经变化，从*初单一的化纤产业，到纺织服装，再到石化新材料，较后一路发展到房地产开发，李云对此如数家珍。

谈及房企间的规模竞争以及外界对华联控股规模的议论，李云看得很清：“大有大的活法，小有小的活法，关键看企业的战略定位。有些企业注重做产品，利润率很高，生存不受规模影响。”

从纺织到房地产

华联控股的故事起于1985年，那时还叫深圳惠中化纤实业股份有限公司，是纺织工业部设立在深圳的企业。1998年，受让深圳宝恒30.72%的股权，完成重大资产重组，将主营业务由原来单一化纤业变更为纺织服装业。

不过，随着国内纺织行业增长趋缓，发展空间渐小，华联控股在2003年实施了名列前茅次产业结构的大调整——从纺织服装行业向PTA石化新材料行业转移。

李云说，2000年她刚入职的时候，华联控股就已经在关停调整纺织服装业务，而石化产业正在投产建设，“那时候其实也有房地产开发，但不是主业”。

真正将房地产开发定为主营业务是在2009年，受金融危机影响，石化原材料价格大幅上涨，华联控股主要控股的PTA公司华联三鑫业绩大幅下滑，亏损严重。由此，这家企业决定再次转型。

当时，华联控股旗下子公司深圳华联置业和杭州华联置业在房地产上已有所布局，前者正在开发的深圳“华联城市山林”项目，该项目拥有30万平方米可开发用地；后者正进行对杭州“UDC时代”项目开发。

如今回想过来，李云认为，一系列的战略调整恰好为华联控股后期发展奠定了基础，在去年博鳌直播间采访时，她就曾表示：“以前做的很多事情，为今天成绩的取得奠定了一个良好基础。”

除此以外，华联控股自转型房地产以来，便一直遵循着销售与自持双驱并行。因此，谈及国家正在大力提倡的租售并举时，这位优雅的女高管也不禁表示：“我觉得华联控股应该是*早实现租售并举的，我们没有一个项目是全部卖光的，所有项目开发过程中都会留一部分自持运营。”

“佛系”华联

1998年，中国取消福利分房，实行市场化，至今已有20年。李云认为，在这二十年中，前几年是大浪淘沙的过程，各路草莽英雄相聚竞争，后来慢慢进入良性开发阶段，形成一些比较出名的品牌企业。

如今则处在一个规模化的阶段，在三四线城市大规模去库存等红利政策下，一些捉住机会的企业逐渐形成了数千亿规模，比如恒大、碧桂园。

李云指出，这类企业的特点是快周转、复制型、利润率不高，只有快速转动才能实现提高利润。她觉得，这是大房企的玩法，并不是适合华联控股这种追求利润的企业。

“大的有大的活法，小的有小的活法，关键看企业的战略定位。有些企业注重做产品，利润率很高，生存不受规模影响。”李云表示，她个人并不是特别欣赏快周转和快复制的模式。

以时下流行的方式来看，这家看淡规模的房企或许可以称为“佛系房企”。因此，在谈及拿地扩张之时，华联控股依然保持谨慎，李云表示：“我们会考虑在哪个时段拿地、用有什么方式拿地。”

不过她也很直接：“华联控股主要考虑一二线城市，而且不会参与市场招拍挂，因为这样拿地成本太高了。未来主要会通过企业并购、城市更新以及开拓新的产业拿地。”

事实上，在华联控股产业转型的过程中，遗留了不少的旧厂房，随着深圳城市更新的兴起，这些厂房也获得了新生。李云告诉我们，如今华联控股正在销售的位于深圳宝安的华联城市全景项目，原来就是华联控股化纤厂的厂房。

当天采访，李云还向我们展示了如今正在审批开发的深圳华联A、B区城市更新项目。她介绍说，以前华联在南山区有一个华联工业园区，但股权比较分散，华联在十几年前就开始陆续收购这些股权，以进行单一主体开发。

“那一片工业园区为华联原来的辉煌做出过很多贡献。”李云有些感慨，她边翻那本厚厚的规划书边介绍：“这是华联B区，这是华联A区，加起来100多万平方米，位置非常好，是我们以后的重磅产品。”

李云：我们还是要搞清楚一个问题，地产企业在城市中到底扮演的是什么角色？未来怎么样通过这个角色推动城市的健康发展？我觉得这是核心。不管是归途也好，时间也好，未来也好，我会从两个角度去考虑这个问题。

正因为这样，我觉得作为一个地产企业还是要参与到城市的运营中去，这一点还是比较核心的。实际上我们企业很早的时候，在十年以前，当时董总就提出了一个理念，我们是做开发运营商，是城市开发运营商的定位。

如果地产企业要参与到城市运营中，实际上有两个角度，一个角度是从空间的角度，就是做开发，小面积是开发，大面积也是开发。

另外一个要从时间的纬度，可能就不能理解为住宅开发。从时间纬度来讲，需要参与到整个城市的规划中去，项目要和整个城市融合起来。

还有一个，你的开发可能有一级开发、二级开发，都是开发理念。后续时间的纬度里的持有运营，以及为城市所做的一系列配套和服务，也就是我们现在提的美好生活。包括规划引导，包括产业培育，包括住宅开发，还有配套建设，实际上是从整个时间纬度参与到城市运营中去。

从开发的角度来说是归途，但是从地产企业在城市运营中的作用来讲，实际上是一个初心，不忘初心。

作为参与城市建设和运营的来说，本来就需要参与到规划建设中去，参与到开发建设中去，参与到产业培育过程中去，以及参与到一系列的生活配套等方面。

李云：对，因为房地产的初心本身就是城市运营商，从空间纬度来说是开发的过程，从时间纬度来说是参与到整个城市的规划和城市的产业运营、城市开发，包括城市后期所有配套建设等，这就包括了开发、持有、运营等一系列过程。

李云：我觉得房子不炒是对的，作为城市的运营商或者说参与者、建设者，我们希望通过开发、建设、运营，让大家的生活越来越美好。

炒房让大家觉得开发商赚了很多钱，但是如果仔细分析，开发商首先拿地成本高。

第2，税收很高，除了地价、建安成本之外，销售的40%至少交给国家了。剩下的这点利润，尤其是快周转企业5%、10%的净利润都是很理想的状态，我们就像农民工一样在不停地搬砖头。

李云：我个人不是特别欣赏快周转和快复制的模式。

从1998年开始，到现在差不多20年时间。前几年就是大浪淘沙的过程，各路草莽英雄聚集竞争，后来慢慢形成了几个比较好的品牌，招保万金等，比较良性的开发阶段。

再后来是规模化阶段，但是这个规模化阶段一直是和去库存红利政策相关的。因为去库存政策属于三四线城市大规模复制开发的原因，造就了一批企业，比如说碧桂园、恒大，他们的特点就是快周转、复制型，这样的企业一定需要规模，如果没有规模效益就没有利润。

还有一类企业一开始就注重做产品，注重做精品，从产品上提升价值，从管理上控制成本，这类企业的利润率很高，生存不受规模影响，而且产品和整个城市非常吻合。

我觉得这类企业有他们的空间，大有大的活法，小有小的活法，就看企业是怎样的战略定位。

李云：租售并举出来的时候我跟董事长说，我们是*早实现租售并举的，因为我们所有项目开发过程中都会留一部分自持运营。

我们没有一个项目是全部卖光的，自有物业比例和销售比例实际上是比较均衡的。所以在深圳、上海、杭州，我们都有很大体量的自持物业在运营，而且这部分自持物业的业态都非常丰富，有产业园、商业综合体、商务综合体，这些业态都在国家没有提出租售并举之前就在做的。

李云：土地储备要看在哪个时段拿地，而且用什么样的方式拿。首先，华联不参加招拍挂，因为我们觉得招拍挂的地价太贵了。

我们有很多拿地方式，比如说通过开拓新的产业拿地，像杭州的土地就是通过开拓新的产业获取的；还有开拓文旅拿地，开拓商业拿地，商业也是整个开发里面新的产业分支。

还有一种拿地方式是通过企业并购，城市更新肯定是避免不了的，因为深圳的土地资源非常有限，现在深圳主要的开发方向就是城市更新。

李云：要看是什么项目，比如说是原来自有的工业园区，进行城市更新相对而言比较快。

当然比招拍挂慢很多，因为招拍挂的土地国家已经完成了收储，拍卖过来直接开发就可以了。

城市更新很重要的点是国家还要履行收储的过程，比如说工业用地通过收储的方式先拿回去，企业再通过实施主体确认以后再签用地合同，把土地拿出来再进行开发建设

李云：我们在深圳做城市更新主要有几大块，名列前茅块是宝安的项目，已经销售七七八八了，明年可能还有一点。这个项目是一个住宅项目，项目用地是原来华联控股化纤厂的厂房。

我们在更新过程中贡献了37%的土地，包括一个九年义务教育制的*，以及相应的城市配套，剩下的面积开发了住宅项目，二十多万平方米，这个项目去年入伙了，今年还在进行销售。

还有一个在建的城市更新项目叫华联城市商务中心，我们也叫华联B区。原来华联在南山有一大批华联工业园区，当时有几十家华联的企业，股权也比较分散。在十几年前就开始陆续收购这些股权，才能进行单一主体开发。

那一片工业园区为华联原来的辉煌做出过很多成绩，后来因为整个服装印染制造业被深圳抛弃了，所以我们主动进行调整，关停并整，剩下的土地就通过股权收购形成单一产权。

原来是租赁状态，后来做城市更新。城市更新是给这些长期和深圳一起成长的企业一个大礼包，华侨城也好，招商也好，原来都有工业用地。

那个B区块我们叫华联城市商务中心，是一个工改工项目，这个项目去年动工，今年争取预售，明年争取入伙。

城市更新是一件非常好的事情，我们作为开发商应该感到很荣耀。为什么我说提供美好生活？因为你在城市更新过程中要解决很多公共配套问题，包括这些道路都是我们的用地，这是*用地，剩下的就是开发用地。7.7万平方米我们贡献了将近40%，剩下大概是5万平方米再拿来开发。

李云：我们经历了几次产业结构的调整和转型，八几年华联成立，是纺织工业部设立在深圳的企业，当时的干部是从全国各地纺织系统里调过来的，当时我们的董事长是纺织工业部部长兼任。

当时全国管理学先进也是到华联来学，技术方面要学先进也是到华联来学习。后来因为城市发展的原因，董总1997年来了华联，那个时候就开始进行资本经营和实体经营相结合。

当时上市公司华联控股进行名列前茅次资本市场运作，开始了资本运营和实体运营相结合两条腿走路。

华联控股在当时是少有一个两次增发的上市公司，后来随着华联的进一步发展，我们转型高新技术为辅业，房地产开发为主。

我们还转型做了化工，但是化工属于纺织产业链的延伸，在绍兴建的那个工厂是亚洲较大的化纤厂，后来这个业务退出以后，就转型为房地产开发为主，高新技术和创业投资为辅。

李云：现在房地产市场大势还是看好的，主要基于几个方面的原因。

名列前茅，城镇化，现在城镇化率只有57%，一个国家正常的城镇化率是75%，甚至更高。也就是说，我们还有将近20%的城镇化率要完成，如果一年实现1%，也还有二十年。

第2，中国城市轨道交通的发展情况，现在轨道交通刚刚开始，好一点的地方是北上广深这几个城市，其他比较强的二线城市像杭州、武汉、郑州的轨道里程数还是有限。随着城市轨道交通的发展，房地产行业也会跟着发展。

第三，我们现在还有这么多的人口，经济的发展，人口的红利，我觉得还是有空间的。

具体拿地我认为要非常谨慎，一定要根据企业的特点去拿，为什么呢？具体到城市布局的时候需要考虑，前景很好，不管是白银时代或者什么时代也好，房地产行业和其他行业相比还是个比较好的行业。

具体到布局的时候就需要非常谨慎，因为经济活跃度非常重要，是布局城市时候需要考量的，要考量这个城市的人口净流入情况，人口净流出的城市肯定不行。

人口净流入、GDP、房地产供需平衡是要考量的，所以还是要选择一线城市和比较活跃的二线城市，或者是环一线的卫星城市。

华联还是坚持原来的理念，我们不会去三四线城市拿地。