恒大净利大涨125%背后 一项新规撬动内房业绩大丰收

导 读

“香港财务报告准则第15号”来了！

地产壹线 王 静 发自深圳

销售和利润结算期限错配，预付款不计收入反而变成负债，一直让诸多内房企业在解释自身利润和负债问题时有苦难言。

而随着“香港财务报告准则第15号”的启用，在过去两年市场行情火爆的加持下，港股上市地产企业2018年中期业绩迎来爆发，已经可以预见。

8月7日，地产龙头中国恒大发布正面盈利预告：2018年上半年税后净利润较去年同期增长125%以上；核心业务利润较去年同期增长100%以上。

过往公告显示，恒大2017年上半年净利润为231亿，核心业务利润为273亿，据此估算其今年上半年税后净利润超520亿，核心业务利润超546亿，均创行业有史以来较高纪录。

中国恒大在对网易房产谈及上半年盈喜时，将其归功于许家印在今年年初宣布的“新恒大”战略决策，“强调要坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的’三低一高'经营模式。”

此外，提升产品附加值从而提升产品均价，强有力的成本控制以及无理由退房等售后保障，也被恒大内部总结为提升利润的有效措施。

中国恒大曾在2017年公告承诺，2018年至2020年公司的净利润将分别不少于500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿。此外，恒大地产在2018至2020年的预期合约销售额将分别达到5000亿元、5800亿元和6200亿元。

如今看来，这些被外界一直紧盯不放的庞大数字，并非那么难以企及，至少恒大在2018年上半年就实现了全年的利润承诺。

恒大的利润暴涨在地产圈并非孤例，进入七月以来，已经有多家内房股陆续发布了正面盈利公告，且增幅都值得惊喜。

截至8月7日，名列前茅梯队的恒大碧桂园融创，均发布了盈喜公告。其中，碧桂园预计股东应占利润同比增幅不少于50%；融创该项财务数据增长态势更甚，涨幅超过200% 。

此外，还有一批中小型内房股也相继发布了好消息，包括旭辉控股核心净利润增幅超50%，正荣股东应占溢利增幅超100%，新城控股发展公司权益持有人合并净利润增幅超200%等等。

亿翰智库指出，按照房地产行业的结算时间，2018年结算的项目大多为2016年和2017年销售，当时无论是成交量还是成交价格均处于快速上升期，为之后的结转奠定坚实基础。

2014—2017年前50房企平均销售情况（亿翰智库）

除此之外，融创中国盈喜公告中的一句话也道出了此次内房业绩集体上涨的另一大功臣，“香港财务报告准则第15号”。

网易房产了解到，国际会计准则理事会(IASB)发布的《国际财务报告准则（IFRS）第15号—与客户之间的合同产生的收入》（下称“IFRS 15”）已经自2018年1月1日起生效。香港作为国际化金融市场，完全采纳了新的会计准则，并发布了港版的HKFRS 15。

也就是说，内房股2018年上半年财务报表将统一采用新的会计准则入账。

港股分析师对网易房产解释称，IFRS 15的核心原则是基于公司与客户之间订立的合同，确认收入的方式以商品或服务控制权的转移来决定，而公司确认收入的金额应当反映由该等转移而预计获得的报酬。

通俗地来讲，就是在旧规则下，项目未交房前，客户预付的账款计入房企报表的负债项，只有完成交房后，才结转成营业收入。而采用IFRS 15后，房企可以按实际工程进度分阶段将相关收入入账，因此一定程度上拉升了企业的收入和利润。

那么这个新的IFRS 15 是否真的可以这么立竿见影呢，提前采用这种会计准则的碧桂园已经用数字说话了。

去年8月22日，名列前茅次使用新会计准则计帐的碧桂园在半年业绩公告中坦诚，和原来旧准则下的数额比，营收和净利润提高了147亿元人民币和33亿元人民币，分别上23%和66%。

香港市场人士指出，“由于大公司已售未结转收入相对较为庞大，因此他们可能也是新会计准则下*为受益的企业，新的会计准则将会加快龙头内房企业业绩的释放。”

但需要指出的是，新的会计准则只是改变了记账方法，利润水池的总量并没有发生变化。因此从2017年开始就提前采用新会计准则释放利润的碧桂园，公司公布的盈利涨幅明显小于 恒大和融创。

网易房产还注意到，新的会计准则不仅让企业利润提前释放，由于原来被列为负债的客户预付款项，可以逐步转化收为收入， 地产公司的资产负债表也会得到相应改善。

以中国恒大为例，公司2018年上半年净负债率进一步大幅下降,从去年年末的184%大幅下降到130%以下，降幅达三成。当然，恒大的成功降负债，更为重要的是利润和净资产的提升。

虽然这本身就是你中有我我中有你的数字游戏，但资本市场对这样的好消息从来来者不拒。受业绩利好消息刺激，中国恒大股票8月7日盘中较高涨幅达26%，给投资者在连绵的负面情绪中难得的慰藉。

作者 王 静