美国房地产市场七年牛市能否持续？这些数据值得你参考

中国房地产投资者越来越多地询问美国房地产市场是否达到顶峰。*近的一系列销售和活动数据头次凸显了这一问题。然而，正如我们在本评论中所看到的那样，虽然未来几个月房屋购买活动可能进一步放缓，但这个有着七年历史的房地产牛市仍有可能继续存在。

美国房地产市场七年牛市能否持续？

上周公布的数据显示，6月新屋销量下降5.3％，年化率为631,000，低于路透社经济学家一致认为的670,000。6月房屋销售下滑意义重大，因为这是八个月以来的较大降幅。尽管市场上房地产短缺，房屋销售下降，但这使得全美几个主要大都会市场的房价上涨至历史新高。

房地产分析师重复了有限库存和可用库存价格上涨的说法，这削弱了中等收入预期购房者的负担能力，特别是头次购房者。然而，不可否认的是，几乎所有潜在买家都感受到房价上涨快于收入的压力。正如圣路易斯联邦储备委员会发布的一份研究报告所显示的那样，当有更多钱的人追逐房价上涨时，往往会挤出大多数收入较低的潜在购房者。近年来旧金山房地产市场发生了极端情况，S&P/ Case-Shiller旧金山房价指数图表（如下）所示。

6月份成屋销售按月环比下降 0.6，经季节性调整后年率为538万。这再次低于市场预期，也是房屋销售连续第三个月下滑。因此，它被许多房地产分析师归结为美国住房市场可能进入熊市的另一个原因。

新屋销售统计数据是迄今为止整体房地产市场中可能比成屋销售更为重要的晴雨表。考虑到这一点，让我们仔细看看新房销售趋势。

在这里你可以看到，虽然*近几个月新屋销售的上升趋势略有下降，但整体趋势依然乐观。更重要的是，房屋销售的上升趋势一直稳定并且以非常可持续的速度上升。这张图反映了住宅建筑中完全没有像“泡沫”这样的东西。只要新屋销售数字不低于2017年7月销售的556,000套的低点，整体上升趋势将保持不变。目前，技术上来讲美国住宅房地产的牛市仍然可以持续。

另一个显示美国房地产市场基本稳健的迹象是抵押贷款利率趋势。Freddie-Mac报告称，截至8月初，30年期固定利率抵押贷款平均为4.60％，为4.5年来的较高点。一年前，抵押贷款利率平均为3.93％，这意味着过去12个月利率上升了0.67％。如果我们假设购房者的平均收入没有变化，这意味着他们可以买得起的住房比一年前少了。

毫无疑问，可负担性仍然是一个问题，可能会在未来几个月内为房地产市场带来逆风。然而，历史表明，只要抵押贷款利率保持在6％以下，整个美国房地产市场将不会面临更高利率的重大危险。

现在让我们看看与住房相关的股票的情况。对于房地产市场的实时指标而言，这可能是*接近的，因为房屋建筑需求的变化肯定会在出现在政府统计数据之前反应在主要房屋建筑商的股价中。iShares美国住宅建设ETF（ITB）是跟踪住宅建筑商的较大ETF。该基金旨在通过追踪道琼斯美国精选住宅建筑指数（其基准指数），来展示建造住宅的美国公司运营情况。iShares美国房屋建筑ETF基准指数成分股包括建造住宅房屋的公司，其中包括预制房和移动房屋的制造商。因此，ITB可以作为美国房屋建筑和销售趋势的有用代表。以下就是ITB在过去12年中的趋势。

如上图所示，ITB仍然处于从2012年开始的上升趋势。在2006年的较后一次房屋市场高峰期，许多*的房屋建筑股票在房地产市场崩盘之前陷入困境。因此，在我们看到ITB出现重大下滑之前，投资者可以预期尽管近期经济放缓，整体房市仍然将保持稳健。

查看住房市场需求趋势的另一种方式是iShares美国房地产ETF（IYR）图表。自2016年以来，IYR的前进势头已经停滞不前，但总体上升趋势仍然保持不变。再次，由于IYR仍处于上升轨道，投资者应该预期住房的牛市保持不变。

尽管近期房屋建筑和销售活动放缓，但投资者仍应乐观地认为美国住房市场今年余下时间应保持整体良好状态。目前没有理由认为房价即将崩溃。只要上述指标保持上涨趋势，房地产投资者就有理由预期房地产牛市仍有一定空间。

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