房地产要凉？银监会已暂停房地产信托业务！

8月20日，地产圈和金融圈被一则消息引爆。

某信托公司称，下午收到银监局窗口指导，要求公司全面暂停房地产信托业务。若前期已通过监管报备，且合同和抵押等担保措施已办理完毕的，可允许继续放款。

一石激起千层浪，消息很快被传开。

随后，陕西某信托公司业务负责人表示，他们于上周五就收到了相同的通知，并暂停了地产信托的项目报备。

宁波某信托人士也表示，宁波银监局也已于上周四口头通知，暂停所有地产项目，包括已经过会的。

多位信托公司人士透露，目前深圳、天津等地的一些信托公司已收到类似窗口指导，但北京的部分信托公司尚未收到。不同地区收到窗口指导的时间不一样，有的地区上周就已收到通知，有的地区今天刚接到通知。

据不完全统计，目前已有福建、浙江、江苏、上海等地银监局发文暂停新增地产信托的报备，已过审的信托可发行。

从去年开始，房地产行业调控升级，监管部门就明确规定要严控资金违规流入房地产行业。

政令一出，房地产噤若寒蝉。

今年，银保监会以电视电话会议的形式召开了一年一度的信托监管会议，各家信托公司董事长、总裁参会。会议强调了四方面内容：严监管、去通道、控房地产、控政府平台。

随后，房地产行业的融资监管被严重收紧，房企用于投资境内房地产项目的海外发债被堵截、公司债被中止、银行对于地产公司的融资业务收缩至低位。

所有的融资渠道都被堵死，以信托为代表的“非标融资”成为很多房企的救命稻草。

今年上半年，在信托业资管规模下滑的情况下，房地产信托呈现逆势增长态势。

据统计，1—7月，房地产集合信托成立规模为2645.86亿元，同比增长54.34%，地产集合信托放量同比增长80%

据普益标准发布报告显示，房地产信托平均较高收益率也从2016年第四季度的6.93%上升到2018年6月的8.30%，总体上浮1.37%；而平均较低收益率则从6.63%逐渐上涨到2018年6月的7.72%，总体上浮1.09%

目前市场上，甚至出现了年化收益率在12%~15%之间的地产信托产品。

房地产信托规模的不断扩大，风险也纷至沓来。

今年5月，中信信托针对“天房2号贷款集合资金信托计划”的违约风险披露，引起市场极大关注。虽然天房集团*终如期兑付信托本金及利息，但该事件暴露出的房企现金流风险引人重视。

监管部门对信托公司合规经营的要求也在不断提高。

据银保监会公开信息不完全统计，今年以来，信托公司的涉房业务已成为监管机构处罚的核心领域之一，今年3—6月，深圳等地银监局相继对将信托资金违规用于房地产领域的信托公司作出处罚。

此次银监会的举措，进一步收紧了地产方面的融资，也扼杀了地产信托融资乱象。

地产行业是资金密集型行业，资金链就是开发商的生命。随着政府一系列措施，地产企业的融资渠道陷入绝境。

随着“房住不炒”理念的深入人心，房地产市场的底层逻辑已经发生根本性改变。可以预计，房地产企业的洗牌将会进一步加速。

无论是资金层面还是各地楼市政策的陆续出台，下半年楼市都将延续资金持续紧张的态势。由于一些房企扩张速度过快，资金回笼将面临挑战。但另一方面，各种调控措施的出台，调控的手段除了着眼于资金，关键在于改变市场预期。

如果购房者、开发商、投资市场认为楼市发展前景很好，只要有机会入市，无论是购房者还是开发商，都会持续将资金投入这一市场。虽然出现这么多政策，但买家入市、开发商加杠杆买地扩张的一个重要背景，使这些市场参与者坚定看好未来楼市。

金融政策与地方政策的不断叠加，可能对楼市前景预期转变产生重要影响。如果购房者、开发商出现适当观望情绪，将在一定程度上减缓流入楼市资金速度，市场楼市追捧的热度将随之明显下降。

一方面，政策的继续从紧，银行、信托等融资渠道的不断收缩，将会让房地产企业的融资压力继续增加。

另一方面，租售并举的措施出台，大量房企将会进入租赁市场，让原本就十分脆弱的房地产企业资金链进一步雪上加霜。

很多原先高度依赖融资的房地产企业偿债能力有可能不断下滑，上市房企的偿债能力弱化已经成为2018年*有可能出现的问题。

目前，郑州虽然尚未爆出暂停房地产信托业务，但郑州本土房企的日子并不好过。

为了缓解资金周转压力，房企必须快速回款才能保证现金流。在这种大环境下的压力下，一部分扛不住的房企，迟早会被资金链给拖死。也不排除房企打折卖房的可能性，以保证不会被巨额债务拖累致死。所以，如果遇到合适的房子，可以考虑入手。

请放弃融资渠道单一、资金实力不足的小开发商项目。

请放弃存在资金问题、多次烂尾易手的废品盘。

打折潮来临，选择面增大，大量折扣房源入市，会有一波买方市场到来。

打折潮来临，市场预期转向，会有一部分投资客抛售，二手房市场继续下行，捡漏机会增大。

融资寒冬中物竞天择，适者生存将会是真正的主旋律。

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