债券发不出，京城销售均价下降 合生创展时隔六年终迎CEO

导 读

一家6年没有CEO的房企，整军经武后，还可否跑赢市场？

地产壹线 田晏林 发自北京

9月3日，合生创展集团有限公司（以下简称“合生创展”）发布公告称，席荣贵获委任为该公司的执行董事及行政总裁，于2018年9月1日起生效。

事实上，自*任行政总裁谢世东于2003年辞职后，此后十年间，合生创展的行政总裁一职，三度换帅，且任期都未能超过三年。

2005年，深谙资本运作的武捷思空降合生创展，出任行政总裁，但在2008年辞职。

随后，擅长销售的公司老将陈长缨从华北总经理一职上直接升任为合生总裁，不足两年，因“希望投放更多时间处理个人事务”，陈卸任行政总裁一职。

2010年，第四任行政总裁薛虎上任，并于2012年申请离职。

再之后的六年里，合生创展行政总裁一直缺位。

在经济组织机构里，行政总裁又称首席执行官，是企业中负责日常事务的*行政官员，主司企业行政事务。

有业内人士指出，合生创展频繁换帅的背后，盖因其长期的家族管理模式，对职业经理人放权少，导致两方在经营理念上容易产生分歧。

不过，从历任行政总裁的履历来看，朱孟依在该职位的人选上，似乎特别青睐能够在资本市场里多财善贾的人。

公告显示，新任行政总裁席荣贵，现年46岁，获得湖南财经学院经济学学士学位及华南理工大学管理学硕士学位。在中华人民共和国银行业拥有逾18年管理经验，专注营运及企业管理。

加入合生创展前，席荣贵曾于中国建设银行股份有限公司任职23年，他曾于2009年至2014年担任中国建设银行广东省分行公司业务部总经理，离任前职位为中国建设银行广东省分行副行长。

网易房产获悉，曾担任过龙湖地产副总裁、升龙集团总裁、之后又组建创业团队，以合伙人的身份操盘绿都地产的著名地产职业经理人冯劲义，已于一个多月前加入合生创展，担任地产集团总裁。目前主要协助董事局管理地产业务，直接向董事会主席朱孟依汇报

整军经武后，这家6年来都没有CEO的房企，还可否跑赢市场？

01

131亿债券发布遭遇终止

8月30日，上海证券交易所信息披露显示，合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券目前状态显示为“终止”。

网易房产获悉，该项目以私募形式，拟发行金额规模为31亿元，发行人为合生创展集团有限公司，承销商/管理人为中泰证券股份有限公司、光大证券股份有限公司。

对此，合生创展地产集团总裁冯劲义表示，发债属于公司正常经营性行为，“是我们自己叫停了，因为找到更好的融资方式。”

此前，据上交所7月2日披露的信息显示，合生创展公开发行的100亿住房租赁专项公司债券，项目状态为中止。

冯劲义称，这也是由公司主动叫停的。然而对于网易房产关于“更好的融资方式是什么”的追问，对方未予回应。

两项债券的拟发行金额合计131亿元。不过在冯劲义看来，不同企业惯用的融资方式和渠道也有所不同。他判断，房地产行业流动性紧张趋势未来会更紧。

事实上，今年上半年，花样年、碧桂园、富力地产等房企也遭遇过发债碰壁的情况。因此大部分企业在半年业绩报告中，打出了“多元化”的融资标签。

网易房产查阅合生创展2018上半年财报，公司在银行及财务机构借贷总额为429.19亿港元，较去年同期上升，致使2018年上半年资本化前的利息开支总额上升至17.44亿港元，较去年同期增长了29%。

3月13日合生创展在与中泰证券、光大证券两个主承销商共同签署的“住房租赁专项公司债券”募集说明书的反馈稿中提到：*近三年，发行人资产负债率分别为 59.64%、59.68%、57.59%。

而据半年度财报显示，公司资产总值及负债总额分别为1565.7亿港元及891.22亿港元，资产负债率为56.92%。

官方表示，资产总值增长主要由于可供出售之发展中及落成物业增加所致。而负债总额增长主要由于借贷增加所致。

虽然从数字上来看，资产负债率的比例在行业内尚可。但随着业务的发展，为满足房地产开发项目的资金需求，未来的负债规模可能不断增长，资产负债率的提高可能影响发行人的再融资能力，增加再融资成本，使公司面临一定的偿债压力。

02

北京上半年整体销售均价下降

合生创展上半年财报显示，2018年首六个月，录得人民币41.68亿元的营业额，较2017年人民币34.45亿元，计值上升21%。

主要交付的项目包括广州的合生珠江帝景、北京的合生霄云路8号、上海的合生财富海景公馆、合生东郊别墅、太原的合生国际城及惠州的合生国际新城等。

有关交付及落成物业的整体平均售价上升51%至每平方米人民币15,808元。官方认为，这主要是受交楼项目及产品结构变化的影响所致。

据悉，上海、广州、惠州等地上半年的整体平均售价有所上升。而北京方面，2018年上半年的整体平均售价却呈现下降状态，从2017年的45,882元/平，下降到19,155元/平。

官方解释称，平均售价下降主要是由于合生霄云路8号于期内确认销售额占地区确认销售额之比例下降所致。

在合约销售额方面，2018年首六个月，合生创展共录得人民币6,235百万元。受销售的产品结构的影响，平均合约售价下降4%至每平方米人民币 12,818元。

其中，广州及惠州在上半年共有18个在售物业项目，合约销售额为人民币2,418百万元，占公司合约销售总额的39%。主要项目包括合生海岸花园、合生熹景花园、合生湖山国际、合生君景湾、合生珠江帝景及合生小桂湾。

此外，上海有9个在售物业项目，主要包括合生东郊别墅及合生杭州湾国际新城。合约销售额为人民币2,713百万元，占公司合约销售总额的44%。

而北京及天津共有9个在售项目，合约销售额合共为人民币1,104百万元，占公司2018年上半年合约销售总额之17%。其中合生霄云路8号及京津新城为主要销售额来源。

网易房产获悉，上半年的京津新城主推产品为公寓，而上年同期主推别墅产品，成交面积及单价下降，成为北京及天津地区的账面值减少的主因。

03

拯救“亚洲*鬼城”

京津新城，是合生创展的“执念”。

除了朱孟依的“高溢价、多囤地、慢周转”的开发理念外，该项目的掣肘，也成为这只巨兽转身艰难的原因。

事实上，慢节奏的开发模式，曾让合生创展在上世纪90年代成为地产开发的头部企业。王石甚至赞誉其是中国地产界的“航空母舰”。

1998年，合生创展在香港联交所主板上市后，随着大盘模式在广州的胜利，朱孟依决定北上。

有媒体报道，2001年，合生创展在北京拿下5块大型开发用地，总面积达到270万平方米，时任合生创展总裁谢世东透露，合生打算先做好北京，然后进军天津、上海。

2002年，合生创展在北京、上海、天津进行大规模地产开发，积累了大量优质土地资源，成为中国房地产上市公司十强，一时风光无两。

2003年，朱孟依以78元/平方米的土地成本价拿下了一个名叫“宝邸温泉度假村”的项目，准备投入120亿的资金建设一个可居住50万人的京津新城。

此后，关于如何盘活这个项目，成为历任行政总裁的必考科目。

如今，朱孟依重整新军，不仅时隔六年再次布置了行政总裁的职位，更在地产板块请来冯劲义加盟助阵。

有业内人士曾指出，“冯劲义*主要的任务是为合生创展著名项目京津新城重新定位。”

对此，冯劲义本人未作表态。

截至目前，合生创展土地储备达2936万平方米。关于未来，如何进行多元化融资、拯救“鬼城”、释放土储价值，或许是两位新上任的高层来到合生创展后，需要经历的*轮考验。