如果商品房预售真的取消，那么楼市到底会怎样？

文｜叶书利

商品房预售真的要取消了？真的假的？

预售真的要取消了？

至少目前为止，这只是一个建议。事实的缘由是这样的：

9月11日，住建部房地产市场监管司向湖北、四川、江苏、河南、广东、辽宁等6省下发了一封函件。该函件要求对于包括商品房预售制度在内的现有行政许可事项进行清理和论证。如下图：

9月21日广东省住建厅在回函中建议逐步取消预售制，一时掀起舆论关注。而目前其他五省尚无动静。

综合下来，目前有关预售制取消之言的具体情况如下：

A,预售制取消之事目前只是建议，并非落地措施，且只有广东建议，其他省份无动静。

近期住建部也出来对此证实道：向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。“该情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。”

B,如果真的取消，肯定是渐进式取消，而不可能突然一刀切式取消。

如果真的取消，那么……

不过我们可以简单做一个假设：如果商品房预售制真的取消，中国将会怎样呢？

在壹书生看来，如果真的如此，无疑是一个地震式动作，必将对购房者、开发商、供求关系不同的楼市区域以及政府调控等造成多方面的深刻冲击。

A,对于购房者来说，有利也有忧。

“利”的地方在于，以后的楼市都是现房出售。相应地，购房者购买的是看得见、摸得着的现房，而不是现在“言语描述中”的期房，这当然是件好事。

“忧”的地方在于，如果实施现房销售，差不多2年内的中短期，必然极大地推高楼市的供求紧张关系，因为那意味着2年内，在期房制转向现房制的过渡期，市场上可供上市的房源极剧下降。即使现房制是渐进式推进，也不可能改变供求紧张关系加剧的现实，只是程度不一样。而供求紧张关系加剧，必然加大房价上涨的压力。

B,对于开发商来说，总体上绝对是利空，且是大利空。

目前的房企开发模式中，通过预售，缩短了资金回笼时间，减少了资金成本。相应地，如果现房销售，必然拉长了开发过程中资金回笼的时间，也加大了资金成本。所以这是大利空。

不过进一步分析的话，现房销售可能会加大房企领域的马太效应：越有规模实力的房企，资金的内部调动能力、外部融资能力等都更强，因此可能反而加大市场份额。相应地，现房销售应该会加大中小房企的淘汰率。

C,对于供求关系不一的楼市区域，助涨效果也不一样。

总体来说，现房销售必在2年左右的中短期助推房价上涨的压力。不过对于不同区域来说，效果可能会不同。

正如昨天的文章《》中所言，2018年就是中国楼市真正的分化年。接下来，弱二线以下的城市楼市，未来的主要风险是防跌，而不是防涨。对于这些城市，取消期房销售，实施现房销售，相当于2年左右内减少供应，从而利于中短期内稳定楼市，符合政府稳楼市的主旋律。

相应地，对于强二线、一线及环一线等人口流入压力城市，那么现房销售将叠加这些区域房价上涨的内在推动因素，从而加大房价上涨的压力。

D,对于楼市调控面来说，现房销售确实是未来的一个可选项。

不过从经济增长、人口增长、货币政策转向、城市化以及楼市的去香港化等角度，中国楼市都到了一个拐点处。拐点过后，中国楼市将进入真正的二八分化阶段：至少80%的城市楼市的主题将是防跌，而不是防涨。从这个角度来说，现房销售确实是未来政策的一个可选项。

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