中海近百亿落子上海真如，背后的逻辑是什么？

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10月11日，中海联合体以底价93.99亿元拿下红旗村旧改项目。

这个消息不算突然。早在9月份，中海商务官微一则消息就曾透露，“十三五”计划内中海集中发展的商业项目中包括上海真如副中心。现在，这个消息相当于出了实锤。

就中海在上海拿地本身，本不算特别大的新闻。2018年以来，中海在四个一线城市均有落子：北京买了5宗地，广州2宗，深圳1宗。如果算上上海这一宗，就买地这一项，中海一共掏了268亿。

但如果把这个消息掰开揉碎了看，其中还是有不少值得琢磨的点。

首先，红旗村旧改项目位于上海普陀区，是少见的中环核心地块；这也是中海自2009年拿下上海长风地 王之后，再次落子普陀区。对一直只在一二线城市布局的中海而言，这宗地自有其吸引力。

地是好地，但必须划下重点，这是一个旧改项目。

如果用标签定义中海，“城市更新”绝对不是中海*为众人所广泛认知的强项。

那么问题来了，假如以上算是故事背景，对于这个消息我们或许更想知道：

为什么中海在当下这个市场买下这宗地，一出手就是近100亿？徐徐图之不一贯是中海的风格吗？

城市更新项目相比传统拿地开发的各个环节都要复杂得多，为什么中海依旧收入囊中？

再添大体量城市更新

10月11日下午，普陀四幅经营性地一次性推出拍卖，出让地块为F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地块，*终中海发展联合中环集团及长征镇以93.9936亿的底价一举夺得四幅地块。

4幅地块位于真如副中心核心区，紧邻地铁11号线、14号线真如站，与李嘉诚真如综合体隔街对望，总占地面积约7万㎡，可开发15.88万㎡住宅、6.78万㎡商业，是上海今年核心区出让的*规模综合体之一，也是红旗村综合开发首次公开出让地块。

出让文件显示，4幅地块包括1幅商办用地，1幅住宅80%办公20%混合用地，2幅纯住宅用地。住宅总规模达16万㎡，以22.84万的地上计容面积计算，楼板价约为4.12万元/㎡，分拆计算住宅部分楼板价约为5.2万元/㎡，商办部分楼板价约1.55万元/㎡。

其中E3-03地块，规划会有230米及200米的两栋地标建筑，再度重塑整个真如副中心的天际线。值得注意的是，红旗村出让的住宅地块中，大部分都为90㎡以下的中小户型，预计住宅供应套数将会超过2000套。

作为上海中心城区规模*、问题*突出的城中村，红旗村已经被普陀区列为2015年和2016年的重点攻关项目，这个往日被上海人戏称为“假的城市副中心”的地区，十年前就跟五角场、徐家汇、花木并称上海城市“副中心”规划。

直至2016年年底，真如基本完成旧改，彻底整顿“五违”问题。

2015年10月底，内环周边*后一个大型水果批发市场曹杨路果品市场正式拆除；

2016年6月29日，红旗村内近29万平方米违章建筑被全部拆除；

2016年10月，开办了20年的铜川路水产市场关闭；

2018年10月，真如副中心规划范围内的*后一个市场金盛市场拆除。

这也就意味着，昔日没落城市副中心即将觉醒。

算上上海西站，红旗村，铜川市场，整个真如可用的开发面积接近3平方公里，相当于近半个老静安区，整体开发体量可能超过600万平方米，相当于1.5个陆家嘴。

中海联合中环拿下的红旗村旧改项目位于其核心位置，多个标志性项目也在建设中，包括长江实业的高尚领域，绿地及合景泰富的天汇广场，星浩资本的星光耀广场，明捷置业的品尊国际，以及中骏置业的天悦。

形成联动效应形成之后，真如副中心的真正价值也会随之被挖掘出来。

中海地产实力雄厚

但另一方面，我们不难看到随着楼市又一轮调控的来临，尤其是央行降准降息下的宏观市场，整个房地产市场都在咬紧牙关“活下去”。

在这个时候，还能大手笔拿地的开发商已经不多了。

自1992年首次进军上海的中海地产，在沪上已布局打浦桥、新静安中心、徐汇滨江、长风等板块，然而近2年上海的住宅土地交易中位于市区的住宅地块已经十分稀少。

位于中环核心地块的红旗村旧改项目，土拍项目总价近百亿，对于开发商而言具有一定的资金压力，此次项目的入手，更突显了中海在资金上的雄厚实力。

数据显示，今年上半年，中海销售金额为1273.2亿港元，同比上升33.7%；净利润方面，中海上升25.2%至216.5亿港元。中海主席颜建国在2018年中期业绩上表示：“房地产市场下半年调控没有放松的迹象，但中海还是会主要围绕一二线城市。”

中海坚守一二线布局策略除了利润率的考量，也是对市场占有率的长期定位。一二线城市是房企拿地重点，尽管受制于土地缩减，但城市更新又给其带来了新的发展。

所以“一二线”考验的不仅是开发商的实力，更是能力。

就红旗村旧改项目而言，地块出让面积将近7万平方米，中海同时要承担红旗村“城中村”改造地块范围内集中配置的租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等的相应建设。

基于城中村改造的特殊性，这绝不是一块好啃的骨头。

作为央企的中海不仅在商业运作上经验丰富，在城市更新上也颇有想法。

以中海的北辛安旧改项目为例，这个北京*的棚改项目在2014年被中海介入，3个月完成定位、2个月控规获批、42天完成总量6000余户居民的房屋征收、从拆到建7个月……该项目已成为北京老城区转型升级的样本之作。

不难看出，中海在城市更新上充当的不仅是“造房子”的角色，而是“造城”。

综合来看，中海重金布局上海，且主打城市更新，这背后是中海自身在产业布局以及城市更新战略里一条环环相扣的逻辑链。

城市更新就像是一个城市生命系统中必经的一环，从拿地开发造城到重新改造新城，这其中不可或缺的角色除了政府、还有类似中海这类“摆渡人”定位的房企。

在城市更新这个逻辑中，中海走出了自己的路子，而这个故事也关乎行业的下一个必争之地。

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